（2016）川03民终741号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-21
案件名称
黄守英与肖晋驰、自贡市木屋房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄守英,肖晋驰,自贡市木屋房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终741号上诉人(原审原告):黄守英,女,1970年5月19日出生,汉族,住四川省自贡市汇东新区。委托诉讼代理人：李斌，四川宏宗律师事务所律师。被上诉人(原审被告):肖晋驰,男,汉族,1987年12月4日出生，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：阳小兰，女，1964年11月13日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。原审第三人:自贡市木屋房产经纪有限公司,住所地四川省自贡市自流井区。法定代表人：李奕，经理。委托诉讼代理人：缪健搏，男，1987年8月23日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系该公司员工。上诉人黄守英与被上诉人肖晋驰、原审第三人自贡市木屋房产经纪有限公司（以下简称木屋房产）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人黄守英不服四川省自贡市沿滩区人民法院（2016）川0311民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄守英及其委托诉讼代理人李斌，被上诉人肖晋驰及其委托诉讼代理人阳小兰，原审第三人木屋房产的委托诉讼代理人缪健搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄守英的上诉请求：1.撤销四川省自贡市沿滩区人民法院（2016）川0311民初225号民事判决；2.判令被上诉人肖晋驰继续履行房屋买卖合同并办理涉案房产的过户手续和交付房屋；3.判令被上诉人支付上诉人支付房款的资金占用利息（从2016年1月31日按照月息1%计算至过户并交付）以及逾期交付房屋的租金（从2016年1月31日起每天100元计算至过户并交付）；4.被上诉人肖晋驰承担本案诉讼费用。上诉理由为：1.上诉人黄守英在签订买卖合同时并不知晓涉案房屋并非登记在肖晋驰名下，也不知道房屋的土地使用方式系划拨而非出让；2.买卖合同约定以交付印刷经营许可证、营业执照变更为条件系房屋买卖合同的附随义务，一审判决据此认定本案的关系为企业资产转让属于认定事实错误。被上诉人肖晋驰辩称，双方签订买卖合同是真实意思表示，不存在隐瞒的行为。房子的所有权人是佳美印刷厂，肖晋驰作为佳美印刷厂的法定代表人，其有权转让资产，双方的真实意思表示也是将自贡市沿滩区佳美印刷厂（以下简称佳美印刷厂）进行转让，现在过户手续已经履行完毕，一审判决适用法律正确，应当予以维持。原审第三人木屋房产述称，签订房屋买卖合同时上诉人的律师在场，第三人作为中介，发生争议后也积极撮合双方调解，本案的争议与第三人无关。原审原告黄守英向一审法院起诉请求：1.判令被告肖晋弛继续履行房屋买卖合同并办理案涉房产的过户手续和交付房屋；2.判令被告肖晋弛支付原告黄守英已支付房款的资金占用利息48100元以及逾期交付房屋的租金（违约金）4500元（计算至开庭时），合计52600元。原审法院查明：2015年7月16日，原、被告双方通过第三人木屋房产介绍签订房屋买卖合同，合同约定：被告肖晋弛将其坐落于沿滩区沿滩镇飞跃村7组、面积为326.78平方米的房屋[产权证号为自房权证沿滩字第000027**号房屋、土地使用权证号为沿国用（95）010049号]以740000元的价格转让给原告黄守英，原告黄守英采取分期付款的方式向被告肖晋弛支付购房价款，具体约定为：原告黄守英于2015年7月16日前支付被告肖晋驰第一期购房款项即定金40000元，原告黄守英收到被告肖晋驰办理的印刷经营许可证后向被告肖晋驰支付第二期购房款350000元，在被告肖晋驰办理营业执照、税务登记证、组织机构代码证后，原告黄守英向被告肖晋驰支付第三期购房款350000元，并约定被告肖晋驰于2016年1月30日前将合同项下房屋交付原告黄守英使用；同时合同还约定，办理该套房屋的所有权证、水、电、气、闭路电视、土地使用证的过户手续时所产生的一切税费由被告肖晋驰承担，但合同备注栏又明确为“甲乙双方协商决定，如办理过户费用超过5万元，超出5万元部分，由甲乙两方共同承担”。上述合同系采用第三人木屋房产的格式合同签订，第三人木屋房产作为居间方亦在该合同上签字盖章。合同签订后，原告黄守英按合同约定支付被告肖晋驰购房款740000元，被告肖晋驰按合同约定将案涉房屋所在佳美印刷厂的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、印刷经营许可证过户给原告黄守英，上述证照载明投资人、负责人为原告黄守英。被告肖晋驰于2015年7月20日将案涉房屋所有权证和土地使用权证交给原告黄守英，但未办理过户手续，案涉房屋仍登记在佳美印刷厂名下，至原告黄守英起诉之日，被告肖晋驰未能按合同约定将房屋交付给原告黄守英使用。原告黄守英认为被告肖晋驰与第三人木屋房产故意隐瞒案涉房屋承载土地为非出让地，并认为被告肖晋驰没有处分权，以没有将房屋过户为由，诉至法院，请求判如所请。另查明，在签订上述房屋买卖合同的同时，原、被告双方于2015年7月20日又签订了《自贡市沿滩区佳美印刷厂转让协议书》，约定佳美印刷厂系原告肖晋弛个人投资并经营，“企业”全部财产属于原告肖晋弛个人所有，并拥有完全处分权，故以50万元的金额将该“企业”全部出资转让给原告黄守英，并由被告肖晋弛承担资产转让过程中发生的有关费用。该50万元实际未支付。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人对签订房屋买卖协议的事实、被告肖晋驰逾期交房以及继续履行合同均无异议，当事人争议的焦点为原、被告双方签订房屋买卖合同中约定的产权过户的真实意思表示问题。原告黄守英称既然是房屋买卖合同则理所当然包括房产土地过户，且合同也约定了由被告肖晋驰办理产权过户，而被告肖晋驰辩称房屋买卖合同是第三人木屋房产提供的格式合同，虽然约定有房产土地过户的情形但不是合同当事人的真实意思表示，合同的真实意思是被告肖晋驰负责将案涉房产的企业负责人和企业印刷许可证变更，是转让企业而非买卖房屋。鉴于原、被告双方签订的合同系第三人木屋房产提供的格式合同，故对该房屋买卖合同是房屋买卖还是名为房屋买卖实为企业转让需对双方当事人签订的合同和履行合同的实际情况进行考量。原、被告双方签订的房屋买卖合同，条款中约定有“过户手续时所产生的一切税费由被告肖晋弛承担和被告肖晋驰办理过户费用超过50000元的由原、被告双方负担”，从该合同条款看，被告肖晋驰应负责房产过户，但该合同条款为格式条款，第三人木屋房产作为房产经纪人对此予以确认，因此该房屋买卖合同的理解应当从当事人之间的交易行为来分析其真实意思表示，而不能简单从原、被告双方签署合同的条款进行判定。事实上，案涉房屋并非登记在被告肖晋驰名下，而是在被告肖晋驰个人投资形成的佳美印刷厂名下，鉴于该公司系个人独资企业，依照法律规定，被告肖晋驰对案涉房屋享有实际所有权，当然也有权对该房屋进行处置，虽然原告黄守英否认之前知晓对该案涉房屋权属登记情况并认为被告肖晋驰故意隐瞒，但从第三人木屋房产的陈述以及原、被告双方签订合同时原、被告双方（包括原告黄守英代理人）及第三人木屋房产均在场共同签订合同的情况，结合合同上明确载明了案涉房屋的坐落与名称等详细信息，因此可以确定原告黄守英在签订房屋买卖合同时是知晓该房屋的登记情况的，既然原告黄守英知晓该房屋并非登记在被告肖晋驰名下，而实际登记在佳美印刷厂名下，则原告黄守英提出被告肖晋驰欺骗的理由不能成立；同时，原、被告双方签订的合同对于支付购房款并未以房产过户或者交付房屋为条件，这显然有违房屋买卖合同交易习惯，相反原告黄守英作为购房人支付房款的条件均是以被告肖晋驰办理和交付佳美印刷厂的印刷经营许可证、营业执照变更等涉及企业投资人和负责人变更为条件的，而印刷经营许可证的取得条件较为严格，显然原、被告双方之间的真实意思应为企业买卖而非单纯的房产买卖关系，对此，第三人木屋房产作为居间人也能证实，且从原、被告双方在签订房屋买卖合同后另行签订的佳美印刷厂转让协议书所约定的企业资产及出资转让内容亦能印证。故原告黄守英要求被告肖晋驰办理房产土地过户手续、承担未履行房产过户产生费用以及要求第三人木屋房产承担连带责任的诉求，理由不充分，该院不予支持。按照合同约定，被告肖晋弛应当在2016年1月30日之前将房产物业交付给原告黄守英，虽然被告肖晋弛庭审中表示可以交付，但实际并未交付，故原告黄守英要求被告肖晋驰承担未交付房屋的违约损失的诉求符合法律规定，该院予以支持，按照合同约定，每日100元，对此标准被告肖晋弛亦无异议，因此被告肖晋弛应支付原告黄守英逾期交房损失至实际交付之日止。至于原告黄守英要求被告肖晋弛支付资金占用利息的诉求，因其诉求继续履行房屋买卖合同，而支付房屋价款属于应履行合同义务，故其要求支付资金占用利息及房屋租金的诉求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，该院判决：1.被告肖晋驰在本判决书生效后十日内将案涉房屋交付给原告黄守英并赔偿逾期交付损失（自2016年1月31日起按每日100元计算至交付房屋日止）；2.驳回原告黄守英的其他诉讼请求。在本院二审期间，上诉人黄守英提交并当庭举示了一份房屋买卖合同，佐证其基于对木屋房产的信任签订了本案的买卖合同。被上诉人肖晋驰质证认为，该份合同与本案没有关联性；原审第三人木屋房产对该份合同的真实性没有异议。因上诉人黄守英提交的房屋买卖合同与本案没有关联性，本院依法不予采信。本院二审查明事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是：本案所涉合同是企业转让合同还是房屋买卖合同。案涉房屋坐落于沿滩区沿滩镇飞跃村7组，房屋所有权人系佳美印刷厂，该厂属于个人独资企业，被上诉人肖晋驰系该印刷厂的投资人。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让和继承。”之规定，被上诉人肖晋驰有权对佳美印刷厂的资产进行处置。上诉人黄守英与被上诉人肖晋驰签订《房屋买卖合同》系双方自愿，肖晋驰亦将涉案房屋的所有权证交给上诉人黄守英进行过核查，现上诉人黄守英认为在签订买卖合同时肖晋驰故意隐瞒涉案房屋的所有权和土地性质的主张不能成立，本院依法不予支持。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，上诉人黄守英支付购房款以被上诉人肖晋驰办理和交付佳美印刷厂的印刷经营许可证、营业执照变更等涉及企业投资人变更为条件，再结合双方签订的《自贡市沿滩区佳美印刷厂转让协议书》，可以认定双方签订房屋买卖合同的真实意思表示是就佳美印刷厂的经营权和资产进行转让，现自贡市沿滩区佳美印刷厂的投资人已经变更为上诉人黄守英，双方当事人签订合同的目的已经实现，上诉人黄守英要求被上诉人肖晋驰办理涉案房产及土地过户手续的请求本院依法不予支持。按照双方的约定，被上诉人肖晋驰应当于2016年1月30日之前将涉案房屋交付给上诉人黄守英，但被上诉人肖晋驰没有举示证据证明其已经履行了房屋的交付义务，一审判决按照合同约定，以每日100元为标准计算违约金至实际交付房屋为止处理正确，依法应当予以维持。对于上诉人黄守英主张被上诉人肖晋驰支付资金占用利息的请求，本院认为黄守英支付房款系其按照合同约定履行义务的行为，其要求被上诉人肖晋驰支付资金占用利息的请求因缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人黄守英负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖四春审 判 员 周 勇代理审判员 曾 静二〇一六年十月二十四日书 记 员 党若丹 来源：