（2016）黑0103民初772号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-01-06
案件名称
孙梦庚与黑龙江海富万通房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙梦庚,黑龙江海富万通房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初772号原告孙梦庚，男，1940年12月15日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人李春俐，女，黑龙江仲法律师事务所律师。委托代理人张志明，男，黑龙江仲法律师事务所律师。被告黑龙江海富万通房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区十四道街119-3号2单元3层1号。法定代表人王晓峰，男，职务总经理。委托代理人孙辉，女，1976年1月28日生，汉族，该单位法律顾问，住哈尔滨市道里区。原告孙梦庚与被告黑龙江海富万通房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告拥有一处位于哈尔滨市南岗区XX号，建筑面积为85.98平方米，产权证号哈房权证南字第XX号，被告于2009年对该房屋所在地进行房地产开发，经原、被告协商，双方于2009年8月1日签订了房屋拆迁补偿协议，协议约定被告拆迁原告所有的实测使用面积60.55平方米（按使用面积乘以1.6系数计算建筑面积96.88平方米）的房屋，原告选择产权调换的房屋面积为150平方米（18层以上高层）户型，具体位置由原告参加本次拆迁规划建设范围内1号楼、11号楼公开自选房号后确定，原告应向被告缴纳产权调换房屋购房款285636.80元，原告应得补助补偿费用合计16347.60元，冲抵购房款核算后，原告应向被告缴纳269289.20元。原告保证于2009年8月1日前完成搬迁验收。原告如约定完成房屋搬迁验收，2009年8月1日原告向被告缴纳了购房款269289.20元。2011年12月29日被告将回迁房屋位于海富金棕榈小区1号楼1单元401室交付原告，进户时被告退还原告购房款2644元，后经实际测量被告交付原告的回迁房屋建筑面积只有139.72平方米，与约定的150平方米相差10.28平方米。原告曾多次向被告主张赔偿事宜，被告一直推托至今，亦未给原告办理房屋产权证书。现被告已经违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》第十四条规定、第十八条的规定，已经严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院请求判令被告：一、赔偿原告回迁房屋面积差造成的损失110546.64元；二、赔偿逾期办理产权证违约金231751.41元，以上两项合计342298.05元；诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告无权要求房屋补偿款，原被告因原告的房屋已经在2009年7月29日签订房屋拆迁协议，协议中第十五条明确约定新房系数暂按1.6计算建筑面积，系数以实测结算，超出1.6部分由甲方（开发商）承担，也就是说在预交房款是暂按1.6系数预交房款，待经由资质的测量公司作出权威的测量报告后已实际结算，约定很明确，如超出1.6部分由开发公司承担，低于部分由原告在拆迁后多退少补，协议中约定很明确，原告对此无异议，且已签字确认。在南岗区十字街改造项目拆迁须知中也已明确，超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安置户型内的部分，按照上靠产权调换安置户型使用面积与原房屋使用面积差，暂乘以1.6计算建筑面积，按照综合建设成本缴纳购房款，进户前以有资质的测量单位确定使用面积及系数进行结算。被拆迁房屋的重置价格结合新一评估报告为准。原告的回迁房屋经由资质的黑龙江金海测量公司作出测量报告，该报告系权威的测量数据，原告在进户时被告退还房屋补差款2644元，且已实际签字确认。原告在2011年12月30日办理进户实际交付房屋验收时，在房屋验收单及签订前期物业合同时均有原告及物业人员、开发公司、施工单位几方共同验收原告的房屋时共同确认了原告房屋的实测建筑面积是139.72平方米，原告也已在房屋验收单中签字确认，证明原告在进户时已经悉知房屋的建筑面积，原告在2011年12月30日进户时同时与物业公司签订的前期物业协议中除了约定物业管理的相关事项，也明确了原告的建筑面积，且当日已按新的房屋系数计算后实际退还房屋差价款2644元，故原告在进户时已知房屋已按新的系数计算，且已补交了房屋的差价款，不存在房屋差价的损失，因此原告无权要求被告另行支付房屋补差款。二、原告主张已过诉讼时效，已无权主张权利，应驳回原告的无理诉请，原告已在2011年12月30日办理进户手续，且实际接收房屋已经入住，原告也在同一天将房屋补差款交予被告，当时原告均未提出异议，即视为同意及认可，按照我国相关法律规定，诉讼时效的起算，从权利人能行使权利开始计算，原告在进户验房时和补交房差款即视为知道或应当知道权利，应主张自己的权利。现已时隔5年之久，已超过诉讼时效二年，应驳回原告的诉请。三、被告不存在逾期办理产权的违约，因原被告双方是因棚改房签订的房屋拆迁协议，协议中并未约定办理产权的时间，故被告未产生逾期办理产权的事实，因棚改项目不同于普通商品房，该项目是在全市棚改项目中第一个办理产权的项目，关于棚改房办理产权被告已通知可以办理，在签订棚户区改造项目（征收）安置房屋补充协议后即可办理产权证，有部分业主已将产权证办理完毕，因原告的原因迟迟不去办理，责任应由原告自行承担，原告无法律依据要求被告支付逾期办理产权证的违约金，应驳回原告的无理诉请。原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证如下：证据一：2009年8月1日房屋拆迁补偿协议（编号：01090090461）一份。证明：原告曾拥有房屋一处坐落在哈尔滨市南岗区XX号，建筑面积85.98平方米，产权证号：哈房权证南字第XX号。实测使用面积60.55平方米，按使1.6系数计算建筑面积为96.88平方米，新房屋建筑系数暂为1.6，最终以实测为准。原告选择产权调换的房屋建筑面积为150平方米户型，县房屋建筑面积与原告认购房屋面积相差10.28平方米。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据能证明在此协议中第十五条明确约定新房系数按1.6计算面积，超出1.6部份由被告开发商承担。双方并未约定双倍赔偿事宜。证据二：2009年8月1日搬迁验收单（第365号）。证明：原告如约于2009年8月1日完成房屋搬迁验收，实测使用面积60.55平方米，按1.6系数计算建筑面积为96.88平方米。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据只能证明原告的房屋进行拆迁验收。证据三：2009年8月2日被告出具的收据一份。证明：2009年8月2日原告向被告缴纳了购房款269，289.20元。同时根据该购房款可计算出原房屋的建筑系数为1.6。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。该份证据只能证明原告交付购房款，无法证明房屋的建筑系数。证据四、2011年12月30日被告出具的收据一份。证明：被告于2011年12月30日给付原告退房款2644元。被告对该份证据无异议。被告为证明其诉讼主张向本院提交证据及原告质证如下：证据一、房屋拆迁补偿协议2页。证明：原、被告与拆迁办共同对房屋拆迁的事实，以及在本协议第十五条明确约定新房系数暂按1.6计算建筑面积，系数以实测结算，超过1.6部分由被告承担。该证据中并未约定办理产权证的相关事项。原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。该证据恰恰说明了在动迁时原告的房屋建筑面积已经确定，并且按照建筑面积原告认购了100平方米的新房，并且交纳了新房的购房款，新房应当以实测建筑系数进行计算，现被告所交付的新房建筑面积与原告认购的建筑面积存在差额，恰恰说明了被告违约。证据二、南岗区十字街改造项目拆迁须知1页。证明：原告拆迁房屋时政策及拆迁流程须知中明确约定，实行产权调换的，按照原房建筑面积”拆一还一”不结算结构差价的方式执行，超过被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换按照户型内部分，按照上靠产权调换户型使用面积与原房屋使用面积差，暂乘以系数1.6计算建筑面积，按照综合建设成本交纳购房款，进户前以有资质的测量单位确定使用面积及系数进行结算。就本案原告来讲原来房屋60.55平方米暂按1.6计算建筑面积是96.88平方米，上靠到100平方米后用100平方米-96.88平方米=3.12平方米少于5平方米，上靠到110平方米，10平方米+3.12平方米*2640元=34636.8元，10平方米的优惠（110平方米至120平方米的优惠）*5600元=56000元。按商品房价格购买30平方米*6500元=195000元（共计建筑面积为150）。三项共计285636.8元。冲抵对原告拆迁补偿16347.6元，应该交纳269289.2元。原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。根据该须知第四项拆迁政策中的第2项产权调换政策结合原告的证据三，恰恰可以计算出原房屋的建筑系数为1.6，对于新房屋的建筑系数原告无异议，应以实测为准，根据该须知已经确定了原房屋实行产权调换的要按照原房屋的建筑面积拆一还一，而不是使用面积。证据三、收据。证明：原告按新的系数计算后已在2011年12月30日进户时被告将房屋补差款退还原告2644元。原告对证据三真实性及证明的问题均无异议。该收据中被告所依据的房屋差额计算标准有误，在本案中实际上被告交付的房屋小于原告认购的房屋面积，应当由被告按照法律规定返还差额，而不是由原告补交差额，该收据恰恰说明被告的违约。另外，该收据是按新房屋的实测建筑系数重新计算被拆迁房屋的建筑面积后来确定新房屋的面积，实际被告交付的房屋是139.72平方米。证据四、拆迁户房屋计算表。证明：拆迁时暂按1.6系数计算方式计算应交285636.8元，冲抵拆迁补偿款后实际交付269289.2元。实际测量报告系数是1.440计算应交房款282993.12元，冲抵拆迁补偿款16347.6元后，原告应补交房款266645.52元，所以退还原告2644元（282993.12元-16347.6元-269289.2元）原告对证据四有异议，被告从未向原告出示过该证据，根据该证据旧房屋的建筑面积以新房屋的建筑系数进行计算，违反常理，旧房屋的建筑面积在搬迁验收过程中就已确定，应按当时确定的建筑面积进行计算，而不应以新的房屋建筑系数来确定老房屋的建筑系数。证据五、房屋验收单1页、前期物业服务协议一份。证明：原告房屋在2011年12月30日进户时房屋的现状以及房屋验收情况，同时证明在进户验收房屋时原告已经知道自己回迁房屋的实测面积为139.72平方米。原告对证据五真实性有异议，原告在进户时所签订的协议和验收单并没有房屋面积的内容，这个内容是什么时间填写上去的不清楚，而且该协议与验收单在原告签字之后就由被告收回，并没有给原告留下一个副本或者是原件。证据六、《房屋使用面积实测报告》9页、《房屋面积测算报告》10页。证明：原告回迁的房屋在2011年10月15日经有资质的黑龙江金海测量有限公司作出测量报告，已明确原告房屋的使用面积和建筑面积。每一家的建筑面积系数均不一致。原告对证据六真实性无异议，该证据恰恰说明了被告存在违约，所交付的房屋与原告认购的房屋面积不相符。证据七、棚户区改造项目（征收）安置房屋补充协议2页、商品房联机备案系统中棚改拆迁（征收）补偿补充协议技术操作手册2页（复印件）。证明：在2015年原告房屋即可以办理产权证，但因原告个人原因未办理，责任应由原告自行承担。同时证明金棕榈是第一棚改项目可以办理产权手续的，在此份操作手册中也可以看出在2014年4月24日拆迁补充协议后即可以办理产权证。原告对证据七真实性无异议，对证明的问题有异议。根据合同的相对性，案外人樊某某与被告所签订的补充协议并不能解决原、被告之间的争议，而该协议恰恰说明了被告至2015年7月才可以办理房屋产权证，当时已经逾期。本案原告主张的逾期办理产权证是从应当办理到可以办理的这段时间。对商品房联机备案系统中棚改拆迁（征收）补偿补充协议技术操作手册真实性有异议，该证据属于复印件，根据证据规则被告应当提供原件或者是有官方出具的证明文件，同时即使被告所开发的涉案房屋是第一个可以办理产权证的，也不能由此免除被告逾期办理产权证的责任。综合分析原、被告质证意见以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一、二、三，被告对以上三份证据真实性无异议，故本院对原告出示的三份证据的真实性予以采信；原告出示的证据四，被告无异议，故本院对该证据予以采信；被告出示的证据一、二、三、六、七，原告对以上五份证据真实性无异议，故本院对被告出示的五份证据的真实性予以采信；被告出示的证据四原告虽有异议，但该证据系有资质的测量公司做出，本院予以采信;被告出示的证据五原告虽予以否认，但其已经实际签字，本院予以采信。归纳分析原告诉讼请求及证据，本院确认如下事实：原告拥有一处位于哈尔滨市南岗区XX号，建筑面积为85.98平方米，产权证号哈房权证南字第XX号，被告于2009年对该房屋所在地进行房地产开发，于2009年8月1日签订了房屋拆迁补偿协议，其中第2条约定，经双方协商，原告选择产权调换的房屋面积为150平方米（18层以上高层）的户型，具体位置由原告参加本次拆迁规划建设范围内1号楼、11号楼公开自选房号后确定；第3条约定原告应向被告缴纳产权调换房屋购房款285636.8元；第11条约定原告应得补助补偿费用合计16347.6元；第12条约定，经冲抵购房款核算后，原告应向被告缴纳269289.2元。第15条约定原告产权证实测使用面积60.55平方米。新房系数暂按1.6计算建筑面积，系数以实测计算，超出1.6部分由被告承担。2009年8月2日原告向被告缴纳了购房款269289.2元。2011年12月30日被告退还原告房款2644元,被告将争议住房交付原告。本院认为，原告主张被告赔偿多收取的房屋面积差造成的损失，被告对此提出了诉讼时效的抗辩，故本院依法对诉讼时效问题进行审查。经查明，原告于2011年12月30日已经受领争议房屋并按实际住房面积补缴了房屋差价款，故此时应已对其民事权利明知，诉讼时效应开始计算。截至起诉之日，已经超过了法律规定的两年诉讼时效期间，原告又未能出示证据证明诉讼时效期间有中止、中断的情形，应认定诉讼时效期间已经过。故被告关于时效的抗辩成立，原告的相关诉讼主张，本院不予支持。关于被告是否应当承担迟延办房产证的违约金的问题。本院认为，争议房屋系棚户区改造工程，在动迁时涉及政府相关政策，属于政策性房屋。政策性房屋在办理产权证时受政府相关政策、决议调整，目前法律、法规并无政策性房屋办理产权证时间的相关规定，原、被告在动迁时签订的动迁协议中也未对何时办理房产证作出约定，故原告主张被告承担迟延办理房产证的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会评议决定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙梦庚的诉讼请求。案件受理费6434元，由原告自行承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 杨丽欣人民陪审员 朱宝泽人民陪审员 李 敏二〇一六年十月二十四日书 记 员 李 敏 关注公众号“”