（2016）黔04民终799号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-07-06
案件名称
上诉人王朝开、王月萍因与被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
贵州省安顺市中级人民法院
所属地区
贵州省安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王朝开,王月萍,贵州昊远隆基房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔04民终799号上诉人（原审原告）王朝开，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。上诉人（原审原告）王月萍，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。二上诉人委托代理人唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）贵州昊远隆基房地产开发有限公司。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区瀑韵天城**幢。组织机构代码：69274XXXX。法定代表人曹洪涛，该公司总经理。上诉人王朝开、王月萍因与被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初561号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原告王朝开、王月萍向一审法院起诉称：2012年2月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告位于贵州省镇宁县黄果树镇黄果树新城中心商业区B1幢一单元1跃2层2号房，合同中对房屋的建筑面积、购买单价、违约责任等作出了约定。合同签订后，被告违反合同约定，交付的房屋建筑面积少了39.87平方米，按照合同约定，被告除已返还给原告的购房款外，还应返还原告购房款人民币122959.95元。同时原告多收取的房屋维修基金2392.18元也应返还原告。此外，被告以种种理由拒绝提交办理国有土地使用权的资料，根据合同约定，被告应当按照550.3元/天的标准支付违约金。原告为维护其合法权益，诉至法院请求判决：1、被告履行办理国有土地使用权证的义务；2、被告返还原告购房款人民币122959.95元、房屋维修基金人民币2392.18元；3、被告赔偿原告逾期办证违约金人民币500773元（从2013年11月30日计算至2016年5月30日），并按550.3元/天的标准计算违约金至国有土地使用权证实际交付之日；4、本案诉讼费用由被告承担。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》中，未对办理国有土地使用权证作出约定，原告要求被告履行办理国有土地使用权证的义务并赔偿逾期办证的违约金，缺乏事实和法律依据。2、虽然被告向原告实际交付的房屋面积比合同约定的房屋面积少了39.81平方米，但原告已按合同约定向被告支付了房屋面积差款，并协助原告办理了房屋所有权证，已履行了自己的义务。一审法院经审理后查明：2012年2月13日，原告王朝开、王月萍与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“二原告（买受人）购买被告（出卖人）位于贵州省安顺市黄果树新城中心商业区B1幢一单元1跃2层2号房屋，建筑面积为777.44平方米，套内建筑面积为639.77平方米，套内建筑面积单价为每平方米人民币9065.76元，房屋总价款为人民币5800000元。无论房屋实际面积与产权登记约定面积差异多少，买受人不退房。房屋实际面积小于产权登记约定面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还房款给买受人，但不计息。本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金及契税等。出卖人承诺于2013年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同虽未约定建筑面积单价，但房屋建筑面积单价为：总价款人民币5800000元÷房屋建筑面积777.44平方米=7460.38元。合同签订后，二原告依约向被告支付了房屋总价款人民币5800000元，并向住建部门按建筑面积777.44平方米交纳了房屋维修基金人民币46646元。被告于2013年8月2日交付了建筑面积为737.63平方米的房屋给原告王朝开，房屋实际面积比合同约定的面积少了39.81平方米。被告于2013年8月2日返还了房屋面积差款人民币297000元给原告王朝开，后被告向原告王朝开出具了购房款为人民币5503000元的发票。2013年8月2日、8月22日、9月5日被告分三次支付了房屋补差款及违约金共计人民币481555.97元给原告王朝开。经被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司协助，二原告于2014年11月14日办理了房屋产权证。一审法院经审理后认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同，依法受法律保护。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司交付的房屋建筑面积低于合同约定面积39.81平方米，按照合同约定，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司应向原告返还的房屋面积补差款为：面积误差在3%以内部分即23.32平方米×单价每平方米7460.38元+面积误差超出3%的部分即16.49平方米×单价每平方米7460.38元×2（双倍）=420019.39元。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司向原告返还了房屋面积差款人民币297000元，并按合同约定返还了房屋面积补差款及违约金人民币481555.97元，已完全履行了合同约定的义务。原告主张被告返还购房款人民币122959.95元的理由不能成立，本院不予支持。二原告按照合同约定向住建部门交纳了房屋维修基金人民币46646元，房屋维修基金并非由被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司收取，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司不承担向原告返还房屋维修基金的义务。原告主张被告返还房屋维修基金人民币2392.18元的理由不能成立，本院不予支持。原、被告在合同中仅对商品房所有权初始登记的期限及违约责任作出约定，并未约定办理国有土地使用权证及违约责任，且被告已协助原告办理了房屋产权证。原告主张被告履行办理国有土地使用权证的义务并支付逾期办理国有土地使用证违约金的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王朝开、王月萍的诉讼请求。案件受理费人民币10060元，减半收取人民币5030元，由原告王朝开、王月萍共同承担。宣判后，原审原告王朝开、王月萍不服，向本院提出上诉称：1、一审法院认定事实错误，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定被上诉人需办理商品房转移登记的有关文书，否则将承担违约金责任“有关文书”应包括所涉及房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证。现被上诉人未办理国有土地使用权证，应属违约；被上诉人并无证据证明其按合同约定于2013年11月30日前取得并将商品房所有权初始登记和转移登记的有关文书如期交付给上诉人；一审法院认定被上诉人分三次向上诉人支付了房屋补偿款及违约金共计人民币481555.97元，其中2013年9月5日被上诉人支付给上诉人245920元的违约金系逾期交房的违约金，与本案无关。违约责任中包含办理房屋产权证和国有土地使用权证，2014年11月14日办理了房屋产权证，在房屋产权证中土地状况一栏是空白的，也证实被上诉人至今未给上诉人办理国有土地使用权证，因此逾期办证的违约责任计算时间计算至国有土地使用权证交付给上诉人之日止。2、一审法院基于认定事实错误，适用法律错误。一审法院未弄清商品房所有权“初始登记”和“转移登记”的法律概念和内涵；根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定被上诉人应当办理国有土地使用权证，有关文书应当包含国有土地使用权证；《商品房买卖合同》属被上诉人提供的格式合同，对“有关文书”发生争议时，应当作出不利于被上诉人的解释；上诉人已按合同约定全面履行义务，被上诉人也应履行合同约定的义务；根据相关法律规定，协助上诉人实现土地使用权变更登记是被上诉人的一项基本义务。被上诉人违反合同约定未办理国有土地使用权证，且无证据证明延迟办理的原因不在被上诉人，故应承担赔偿责任。请求二审撤销（2016）黔0423民初561号民事判决，依法判决被上诉人协助上诉人办理国有土地使用权证；被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金，按550.3元/天的标准至国有土地使用权实际交付之日；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。二审经审理确认一审认定事实。本院认为，本案争议的焦点：被上诉人未办理国有土地使用权证是否违反了合同约定的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。房地产开发企业有协助办理土地使用权变更登记并提供必要证明文件的法定义务。上诉人购买该房屋当然需要完全享有对该房屋的产权，房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。双方签订的《商品房买卖合同》中虽并未明确约定办理国有土地使用权证，但根据双方所签合同内容来看，办理国有土地使用权证也应是合同中的法定附随义务。据此，被上诉人应当协助上诉人办理国有土地使用权证。关于上诉人对违约金的主张，因双方所签订的合同中并未明确约定办理国有土地使用权证，被上诉人不存在合同中明确约定的违约情形，本院对上诉人主张的违约金不予支持。综上所述，原判认定事实基本清楚，但适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省镇宁布衣族苗族自治县人民法院（2016）黔0423号民初第561号判决。二、限被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司半年内协助上诉人王朝开、王月萍完成办理国有土地使用权证。三、驳回上诉人关于违约金的诉讼请求。一审案件受理费维持；二审案件受理费10060元，由被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 黎 福 伟审判员 黄 光 美二〇一六年十月二十四日书记员 赵琳（代） 关注公众号“”