（2016）苏执复78号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-21
案件名称
江苏银行股份有限公司淮安分行与淮安市申华能源有限公司、淮安中亿包装有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
淮安市春苗餐饮服务有限公司,江苏银行股份有限公司淮安分行,淮安市申华能源有限公司,淮安中亿包装有限公司,陈佳梅,周立宏
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第八条，第九条
全文
江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复78号复议申请人（异议人、利害关系人）淮安市春苗餐饮服务有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区淮河路南侧、经二路西侧。法定代表人朱凤安，该××总经理。委托代理人张则浩，江苏××律师事务所律师。申请执行人江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清河区。负责人杨巨人，该××行行长。被执行人淮安市申华能源有限公司，住所地淮安市。法定代表人周立宏，该××总经理。被执行人淮安中亿包装有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区淮河路南侧、经二路西侧。法定代表人杨继胜，该××董事长。被执行人陈佳梅。被执行人周立宏，淮安市××能源有限公司总经理。复议申请人（利害关系人、异议人）淮安市春苗餐饮服务有限公司（以下简称春苗公司）不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2016）苏08执异11号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称江苏银行淮安分行）与淮安市申华能源有限公司（以下简称申华能源公司）、淮安中亿包装有限公司（以下简称中亿包装公司）、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，淮安中院于2014年9月16日作出（2014）淮中商初字第0081号民事判决：一、申华能源公司于本判决生效之日起十日内偿还江苏银行淮安分行借款本金人民币2000万元及利息（截至2014年2月21日尚欠的利息人民币243607.51元，2014年2月21日至2014年8月26日的利息按照年利率7.2%计算，2014年8月27日之后的利息按照年利率7.2%上浮50%计算至本判决确定的给付之日止）；二、陈佳梅、周立宏对本判决第一项确定的申华能源公司的债务以及本案案件受理费、财产保全费、公告费在涉案《最高额个人连带责任保证书》中约定的最高额保证范围内承担连带清偿责任；三、江苏银行淮安分行有权对本案中中亿包装公司提供抵押的房屋和土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款分别在各个抵押权设定债权范围内对本判决第一项确定的申华能源公司的债务和本案案件受理费、财产保全费、公告费优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币143018元，财产保全费5000元，公告费300元，合计148318元，由申华能源公司负担。因申华能源公司未按期履行生效判决书确定的义务，经江苏银行淮安分行申请执行，淮安中院于2015年3月3日立案执行。在执行过程中，淮安中院于2015年7月31日作出（2015）淮中执字第00113号民事裁定，查封中亿包装公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房产。淮安中院分别到淮阴区住房和城乡建设局、淮阴区国土资源局查封了房产、土地。2015年6月10日，淮安中院依法委托淮安清华房地产评估与土地评估有限公司对整个厂区房地产进行评估。7月10日，评估公司作出清华评[2015]字第S0036号房地产估价报告，估价对象在价值时点2015年6月30日的市场价格为2458.1925万元。随后，淮安中院分别于2015年9月7日、11月10日、2016年1月9日在淘宝网司法拍卖网络平台上公告对案涉房地产进行拍卖，公告中告知本标的物有关人员、案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。上述房地产在第三次拍卖成交，所涉房屋总建筑面积为17334.83平方米，土地使用权面积为33196.50平方米。春苗公司提出异议称：在涉案房屋抵押之前的2010年12月23日，其承租了中亿包装公司6号厂房。法院在拍卖含其承租房在内的中亿包装公司房地产时未通知承租人，评估中将异议人部分财产纳入评估范围，损害了异议人的合法权益，剥夺了异议人优先购买权，所以应对各个房屋单独拍卖。对拍卖程序提出异议，要求享有优先购买权。淮安中院查明，中亿包装公司与春苗公司于2010年12月23日签订了租房协议书，春苗公司租用中亿包装公司南一楼1300平方米厂房，每年租金120000元，租期自2011年5月1日至2021年4月28日。合同第四条第1项规定乙方（春苗公司）投入的房屋装潢归甲方所有。淮安中院认为，该院根据申请执行人江苏银行淮安分行的申请，本着最佳使用，充分保障相关权益人的合法权益，实现房屋价值最大化原则，对被执行人中亿包装公司案涉厂区的厂房、土地进行整体拍卖，符合法律规定。春苗公司承租房屋的面积仅1300平方米，所占总面积较小，不能对法院整体处置的房地产享有优先购买权。异议人称其有部分财产被纳入评估无事实依据，要求各个房屋单独拍卖不符合利益最大化和使用价值最大化原则。所以，该院的拍卖行为并无不当，春苗公司的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回淮安市春苗餐饮服务有限公司的执行异议。春苗公司向本院申请复议称：第一，淮安中院认定事实错误，复议申请人自2010年12月23日至今一直租赁中亿包装公司的综合楼，并投入几百万进行改造，年收入近3000多万元，该综合楼是独立的，不是该公司的办公大楼。复议申请人行使优先购买权不影响其他资产的使用效能。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》第一条的规定，复议申请人应享有优先购买权。第二，淮安中院适用法律错误。淮安中院未到现场实地勘验，不了解情况就武断地作出裁定。复议申请人租赁的部分面积虽然不到总面积的一半，但该租赁房屋是独立的，复议申请人行使优先购买权不影响其他房屋的正常使用及效能。故淮安中院应适用《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》第一条而非第二条的规定。综上，复议申请人请求本院撤销淮安中院（2016）苏08执异11号执行裁定，确认其享有优先购买权。本院认为，本案的争议焦点有两个，一是淮安中院在整体拍卖涉案房地产时是否应对复议申请人承租的房屋进行单独拍卖。二是复议申请人是否享有优先购买权。第一，为了充分保障申请执行人的合法权益，实现房屋价值最大化和最佳使用，淮安中院根据申请执行人的申请对被执行人中亿包装公司案涉厂区的厂房、土地进行整体拍卖并无不妥。该整体拍卖并非基于各部分房屋不可分割的原因，而是出于整体拍卖将实现被执行人财产价值最大化和最佳使用的考虑，故复议申请人以其租赁的房屋是独立的为由，要求对该幢房屋单独进行拍卖没有法律依据，不应予以支持第二，在对被执行人中亿包装公司案涉厂区的厂房、土地进行整体拍卖的前提之下，所涉房屋总建筑面积为17334.83平方米，土地使用权面积为33196.50平方米。而复议申请人春苗公司承租房屋的面积仅1300平方米，所占总面积较小，因此不能对法院整体处置的房地产享有优先购买权。综上，复议申请人春苗公司的复议请求没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回淮安市春苗餐饮服务有限公司的复议申请，维持江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08执异11号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 赵 培 元审判员 朱嵘代理审判员唐志容二〇一六年十月二十四日书记员 朱 珈 萱 来源：百度搜索“”