（2016）京0112民初31384号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-10-31
案件名称
北京市通州兴华物业管理公司诉宋曲林物业服务合同纠纷一案
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市通州兴华物业管理公司,宋曲林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初31384号原告北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼。法定代表人ＸＸ，经理。委托代理人刘鲲鹏。被告宋曲林，住北京市通州区。原告北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华公司）与被告宋曲林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告兴华公司的委托代理人刘鲲鹏、被告宋曲林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴华公司诉称：2007年6月30日被告购买了北京市通州区云景北里X室房屋一套，建筑面积为81.72平方米，当天与原告签订了入住手册等相关文书。双方约定每年6月30日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠额的每日千分之三加收违约金。被告在居住期间，原告履行了入住手册的义务。被告自2012年6月30日至2013年12月20日的物业费，经原告多次催缴仍未交纳，被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了物业管理的正常运行。原告诉至法院要求，被告支付2012年6月30日至2013年12月20日期间的物业费2308.75元。被告支付违约金2000元，诉讼费由被告负担。被告宋曲林辩称：2012年12月20日到现在已经超过了2年了超过了诉讼时效。原告没有达到合同约定的物业服务质量，物业管理情况混乱，外人随意进行小区无人管理。原告擅自出租地下室，且未对出租人员进行有效的监管，会所改建私自出租给幼儿园，侵犯了小区业主的合法权益，2012年9月小区的业主发生命案，是由于地下室的外来人员，是物业公司非法出租给外来人员的行为，没有尽到合理的审查外来人员身份的义务致使不法分子混入小区，物业没有尽到安全防范工作。出入大门的路都被原告用护栏限制了，消防设备无法正常启用。北京安达置业物业服务评估鉴定公司对原告的物业服务情况进行了评估并出具评估报告，反映了电梯损坏、门禁和安防设备及消防栓的损坏，物业服务差，我不同意交纳物业费，物业的管理不规范，给我方带来的物业环境和造成的恶劣影响、小区最基本的人身安全不能保证，物业公司无权向我主张物业费。经审理查明：宋曲林系北京市通州区云景北里小区X室房屋（建筑面积为81.72平方米）的所有权人。2007年6月30日宋曲林与兴华公司签订《商品住宅物业管理委托合同》，该合同约定：兴华公司为宋曲林居住的小区进行物业管理；物业服务内容包括房屋建筑共同部位的维修、养护、运行和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构建物和维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾收集、清运等；公共绿化、花木、建筑园林小品等的养护与管理；小区交通秩序与车辆停放秩序的管理；维护小区公共秩序，如安全监控、巡视、门岗执勤等安全；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐文化活动；负责向业主和物业使用人收取各项物业管理费用。物业费收费标准为1.6元每月每平方米，交纳费用时间为每年6月30日前交纳。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，兴华公司向该小区提供了物业服务。2013年12月18日该小区业主委员会向业主发出通知，内容为尽快向兴华公司结清物业费。2013年12月20日兴华公司撤离涉诉小区并与涉诉小区业主委员会签订物业交接协议。宋曲林未缴纳自2012年6月30日至2013年12月20日期间物业费。庭审中，兴华公司提交催告函照片，用以证明其曾向宋曲林书面催缴物业费，宋曲林予以认可。宋曲林提交证据以证明兴华公司提供的物业服务不到位，原告对此不予认可。另查，兴华物业曾于2015年6月诉至本院要求宋曲林交纳物业费，后该案以撤诉结案。上述事实，有交接证明、《商品住宅物业管理委托合同》、《业主公约》、交接证明、业委会通知、云景北里小区物业交接协议、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。兴华公司与宋曲林签订的《商品住宅物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。兴华公司亦对宋曲林所在的小区进行了物业服务，宋曲林理应依照该协议的有关收费标准缴纳物业费，宋曲林现未予交纳不妥，兴华公司要求宋曲林给付物业费，理由正当，且物业费的数额不高于本院核定的数额，本院予以支持。关于宋曲林辩称兴华公司物业服务存在瑕疵，不符合服务标准的辩解意见，其虽提供了证据用以证明其主张，但因其所提交的证据尚不足以证明物业公司的服务已达到应减免物业服务费的程度，且兴华公司对此亦不予认可，故其辩解意见不足以作为拒交物业费的理由，本院对此不予采纳。关于宋曲林所提物业擅自出租地下室、会所改建出租幼儿园的情况，因与物业公司提供的物业服务没有关联，不能成为宋曲林拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于宋曲林辩称的诉讼时效问题，兴华物业对此不予认可，并称其通过业委会催缴、张贴催告函、诉讼等形式催促宋曲林交纳物业费，宋曲林亦认可兴华物业曾张贴催告函催要物业费，故宋曲林关于原告诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。关于兴华公司要求宋曲林支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告宋曲林给付原告北京市通州兴华物业管理公司二〇一二年六月三十日至二〇一三年十二月二十日期间的物业费人民币二千三百零八元七角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市通州兴华物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告宋曲林负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审判员 王新东二〇一六年十月二十四日书记员 邹金宏 百度搜索“”