（2016）沪01民终10403号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
康川川诉陆舒文房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康川川,陆舒文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终10403号上诉人（原审被告）：康川川，男，1990年6月30日生，汉族，住安徽省利辛县。被上诉人（原审原告）：陆舒文，男，1981年7月25日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人康川川因与被上诉人陆舒文房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初31381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭于2016年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人康川川与被上诉人陆舒文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人康川川上诉请求：要求二审法院撤销原审判决。事实和理由：房屋先由其与哥哥居住，后由其哥哥与几名工人居住；上诉人对房屋进行了装修，如解除合同，会有损失。被上诉人陆舒文辩称，上诉人从未居住于涉讼房屋；被上诉人不同意转租，但上诉人将房屋转租他人并群租；上诉人一直拖欠水电费，故其不同意上诉请求。陆舒文向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的租赁合同；二、康川川赔偿陆舒文双倍租金人民币（下同）2,000元及陆舒文不返还保证金1,000元；三、康川川迁出位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；本案诉讼费由康川川承担。一审法院认定事实：陆舒文为系争房屋权利人。2014年6月4日，陆舒文（出租方、甲方）与康川川（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋（建筑面积约为76平方米）出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年6月25日起至2018年6月24日止；月租金1,000元，按三个月为壹期，乙方每期房租到期前七日内向甲方支付租金，先付后住；保证金1,000元于签订合同时交付甲方，乙方迁空交还房屋并已结清租金、水费、电话费、煤气费、有线电视费等费用后三天内无息返还乙方。乙方义务及违约责任约定，租赁期内，该房屋内所有公用事业费均由乙方承担，若逾期交纳达一个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解除或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，且乙方应按上月租金的双倍作为违约金赔偿甲方，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿甲方1,000元。备注条款：水电煤使用安全自负，租金前两年1,000元后两年1,100元，不拆墙、不加墙、不改变原房结构，常住人口不得超过5个人，如果不满租期4年甲方违约收房补偿乙方装修资金面议。合同签订后，陆舒文将系争房屋交付康川川，康川川按约向陆舒文支付了租赁保证金1,000元及截止2016年6月24日的房屋租金。康川川逾期未支付系争房屋2015年10月、11月的电费共计68.50元，后由陆舒文补缴。双方确认陆舒文向康川川交付的房屋为毛坯房。原审审理中，陆舒文提供了录音证据一份，称系其与系争房屋次承租人对话，次承租人表示经中介介绍于2016年1月27日租住系争房屋，每月租金2,700元。康川川对该录音证据不予认可。康川川称系争房屋装修花费30,000元左右，装修项目为厨房间、卫生间贴面砖、地砖，相关证据因时间太久没有保存。陆舒文愿意放弃其主张的双倍租金及租赁保证金，作为对康川川装修费用的补偿。一审法院认为：讼争《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，陆舒文与康川川均应恪守约定、按约履行。现康川川虽否认存在转租系争房屋的事实，但按康川川所述，系争房屋由他人居住并向其支付租金，且在租赁期内还发生过因陆舒文反对而将居住人员清退的事实，因此可以认定康川川转租系争房屋事实存在。康川川未经陆舒文同意擅自转租系争房屋，已构成违约，陆舒文依法有权解除其与康川川签订的《租赁合同》。合同解除后，康川川负有向陆舒文返还租赁物的义务。同时，康川川虽提出要求赔偿装修损失，但未提出具体金额及相应证据，且租赁合同因康川川擅自转租而解除，其装修残值损失，依法亦不应由陆舒文赔偿。现陆舒文自愿放弃追究康川川的违约责任，以作为对康川川装修的补偿，法院予以准许。康川川支付的租赁保证金可按约待相关费用结算完毕后，由陆舒文将剩余部分返还康川川。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十四条之规定，于二〇一六年七月二十五日作出判决：一、解除陆舒文与康川川就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、康川川于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，将前述房屋返还陆舒文；负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由康川川负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。原审中，康川川陈述现有两个老乡居住于涉讼房屋内，并负担一部分房租；二审中，康川川陈述房屋由其哥哥与几名工人居住。本院认为，康川川一、二审陈述反映出其确有转租房屋之行为。故原审判决据之解除合同、并由康川川返还房屋合理妥当。康川川关于撤销原审判决的上诉请求缺乏法律依据，依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人康川川负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年十月二十四日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”