（2016）沪01民终8887号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
韩卓贞诉应人杰房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩卓贞,应人杰,胡丽娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终8887号上诉人（原审被告）：韩卓贞，女，1965年9月14日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：应人杰，男，1980年3月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：胡丽娟，女，1981年8月23日出生，汉族，住山东省郯城县。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：苏晓巍，上海合勤律师事务所律师。上诉人韩卓贞因与被上诉人应人杰、胡丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初10329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩卓贞及其委托诉讼代理人邹博君，被上诉人应人杰、胡丽娟及其共同的委托诉讼代理人苏晓巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩卓贞上诉请求：撤销原判并依法改判系争买卖合同解除。事实和理由：根据《上海市房地产买卖合同》的相关条款可以得出，2016年3月31日不仅是交房的最后期限，也是付款及办理新产证及抵押手续的最后期限，这两者之间有着明确的先履行和后履行义务的关系。由于交房定在3月31日，故其他活动需要在3月31日之前完成。被上诉人应人杰、胡丽娟在3月11日、15日、19日短信要求上诉人前去配合审税，对贷款的事情只字不提，如果贷款不完成，交易无法完成。3月27日，被上诉人才通知上诉人办理贷款手续，距离3月31日只有三天，钱款不可能3月31日到账，故被上诉人已违约。被上诉人应人杰、胡丽娟辩称，其不同意上诉人韩卓贞的上诉请求。《上海市房地产买卖合同》约定第二笔房款用贷款方式，合同没有约定银行贷款限定时间，上诉人推断出交房之前付清房款，但合同条款无法推出该观点。合同签订后，被上诉人积极履行合同义务，但上诉人不配合办理手续。中介认为贷款机构就在交易中心附近，故审税后就可以办理贷款手续，上诉人不来审税，导致被上诉人无法办理贷款，故请求二审驳回上诉，维持原判。2016年4月，应人杰、胡丽娟向一审法院起诉请求：1、应人杰、胡丽娟与韩卓贞签订的编号2660002的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、韩卓贞将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）产权过户至应人杰、胡丽娟名下，相关税费各自承担；3、韩卓贞将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋腾空后交付给应人杰、胡丽娟；4、韩卓贞偿付应人杰、胡丽娟自2016年4月1日起以93万元为基数，按照每日万分之五计算至过户之日止的违约金。一审法院认定事实：韩卓贞系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权人。2015年12月9日，上海XX有限公司作为居间方，应人杰、胡丽娟作为买受方（乙方），韩卓贞作为出售方（甲方，持编号为G36611842的护照），三方签订一份《房地产买卖居间协议》，应人杰、胡丽娟向韩卓贞求购涉案房屋，转让价为135万元。在协议第七条“其他约定”中注明：甲方自述该房为满五唯一生活用房，在现有国家政策无营业税及个税前提下，房价款共计135万元净到手价，双方所有税费均由乙方承担。2016年2月2日，应人杰、胡丽娟作为乙方，韩卓贞作为甲方，双方签订了编号为2660002的《上海市房地产买卖合同》，韩卓贞向应人杰、胡丽娟转让涉案房屋，转让价为140万元。合同第四条约定：甲方于2016年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定：双方确认于2016年5月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。第十条约定：甲方未按本合同约定将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。合同“补充条款（一）”第4条规定：国家法律、法规、规章、政策规定产生的甲、乙双方的交易税费，由乙方承担。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方应在甲、乙双方签订本合同当日支付首期房价款93万元（含已付定金3万元）。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币44万元贷款形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后择日向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付甲方；3、乙方第二期房价款的支付方式为：乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内，甲、乙双方或委托上海XX有限公司赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海XX有限公司收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方支付，放款期限以银行规定为准。4、等贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证五日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付给乙方。同日内乙方自筹资金支付给甲方尾款3万元。5、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按本附件（即付款协议）约定履行。合同对其他事项亦作了约定。2016年1月31日，应人杰、胡丽娟向韩卓贞支付购房款90万元。此前，应人杰、胡丽娟已向韩卓贞支付定金3万元。韩卓贞于该日出具一份收据，确定收到应人杰、胡丽娟房款共计93万元。3月11日，居间方通知韩卓贞于3月12日下午1时至房地产交易中心办理交易审税的相关手续，韩卓贞未按时到场。居间方又于3月15日、3月18日通知韩卓贞于3月19日下午1时办理审税手续，但韩卓贞仍未按时到场。3月23日，居间方向韩卓贞发出催告函，要求韩卓贞于3月25日下午1时至房地产交易中心办理审税手续，审税手续办理完毕后再至XX路XX号协助办理银行贷款手续，并告知韩卓贞需携带相关证件、银行卡。韩卓贞未能按上述时间内协助办理任何手续。3月27日，居间方通过手机短信又通知韩卓贞于3月28日下午1时去办理审税及协助办理银行贷款相关手续。韩卓贞对此未予理睬。2016年4月，应人杰、胡丽娟以诉称理由诉至法院。2016年4月11日，韩卓贞向应人杰、胡丽娟发函，表示应人杰、胡丽娟未能在3月26日前付清全部房款，已构成违约，现通知应人杰、胡丽娟于2016年4月11日解除合同。庭审中，应人杰、胡丽娟表示，对于剩余未支付的房款，可以现金方式支付给韩卓贞，不需要申请贷款。庭审后，应人杰、胡丽娟表示愿意承担房屋交易所产生的全部税费，放弃要求韩卓贞偿付违约金的诉讼请求。一审法院认为，应人杰、胡丽娟与韩卓贞签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。双方签订的买卖合同第四条约定的交房期限为2016年3月31日，第六条约定的过户期限为2016年5月31日，双方又约定应人杰、胡丽娟以贷款支付第二期房价款，该贷款的放款期限以银行规定为准。按房地产交易惯例以及银行放贷的规定，只有双方办理了涉案房屋的过户手续，且银行取得他项权证（抵押权登记证明）后，银行才会发放贷款。显然应人杰、胡丽娟不可能在房屋过户之前即通过银行贷款方式向韩卓贞支付第二期房价款。合同附件三“付款协议”中又明确约定本协议的内容与合同主文不一致时，以附件三“付款协议”为准，因此韩卓贞表示应人杰、胡丽娟应当在2016年3月26日前支付第二期房价款44万元，因应人杰、胡丽娟未能支付而已构成违约的抗辩意见，缺乏合同依据，法院不予采纳。在合同履行过程中，韩卓贞经居间方多次催告要求办理审税及协助办理贷款手续的情况下，仍拒绝办理，且于2016年4月11日向应人杰、胡丽娟明确提出解除合同，由此表明，韩卓贞在不具有合同解除权的情况提出解除合同，证明已无意继续履行买卖合同，也不按照合同约定将房屋交付给应人杰、胡丽娟，已构成违约。现应人杰、胡丽娟要求韩卓贞继续履行合同的请求，于法有据，法院予以支持。韩卓贞应当协助应人杰、胡丽娟办理产权过户手续，交付房屋，而应人杰、胡丽娟则应将剩余房价款给韩卓贞。对于应人杰、胡丽娟自愿承担全部交易税费，法院予以支持。？判决：一、原告应人杰、胡丽娟与被告韩卓贞签订的编号为2660002的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告韩卓贞于判决生效之日起十日内协助原告应人杰、胡丽娟办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告应人杰、胡丽娟名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部交易税费均由原告应人杰、胡丽娟负担；三、原告应人杰、胡丽娟于被告韩卓贞办理房屋产权过户手续当日，支付被告韩卓贞购房款人民币44万元；？四、被告韩卓贞于判决生效之日起十五日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给原告应人杰、胡丽娟。原告应人杰、胡丽娟于被告韩卓贞交付房屋的当日，支付被告韩卓贞购房款人民币3万元。？案件受理费人民币8,700元，财产保全费5,000元，合计13,700元，由被告韩卓贞负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应人杰、胡丽娟是否应当在《上海市房地产买卖合同》约定的2016年3月31日之前支付银行贷款。对此，本院注意到，首先，按房地产交易惯例以及银行放贷的规定，只有双方办理了涉案房屋的过户手续，且银行取得他项权证（抵押权登记证明）后，银行才会发放贷款，因此被上诉人不可能在房屋过户之前即通过银行贷款方式向上诉人韩卓贞支付第二期房价款，并且合同约定本案双方在2016年5月31日之前办理涉案房屋过户手续，故被上诉人亦不可能在5月31日之前即向上诉人支付银行贷款；其次，合同约定被上诉人应于签订合同后择日向贷款银行申请贷款，若被上诉人之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则被上诉人应于向交易中心送件当日将其补足并支付上诉人，因此合同未限定被上诉人向银行申请贷款的时间，并且赋予被上诉人在未能足额通过贷款申请时以现金补足房款的权利；再次，在合同履行过程中，上诉人经居间方多次催告要求办理审税及协助办理贷款手续的情况下仍拒绝办理，其行为已构成违约，并且即便被上诉人未能足额通过贷款申请，其亦有权在涉案房屋申请过户当日以现金补足房款，房屋买卖合同可以继续履行，而上诉人在不具有合同解除权的情况下提出解除合同，明显构成违约。综上，被上诉人无需在2016年3月31日之前支付银行贷款，上诉人无故提出解约，已构成违约，现被上诉人主张继续履行合同，合法有据，应予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人韩卓贞的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币17,400元，由上诉人韩卓贞负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一六年十月二十四日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”