(2016)湘0626民初1638号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-16
案件名称
欧阳聘贤、欧阳瑜林与湖南金盛置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
平江县人民法院
所属地区
平江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧阳聘贤,欧阳瑜林,湖南金盛置业投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条,第二百二十六条
全文
湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0626民初1638号原告:欧阳聘贤,干部。原告:欧阳瑜林,居民。委托诉讼代理人:欧阳聘贤(系欧阳瑜林之父),基本情况见上。被告:湖南金盛置业投资有限公司,住所地平江县城关镇南街。法定代表人:张检升,董事长。委托诉讼代理人:袁伟民,湖南湘杰律师事务所律师。原告欧阳聘贤、欧阳瑜林与被告湖南金盛置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧阳聘贤、欧阳瑜林向本院提出诉讼请求,1、要求被告支付租金30020元;2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由:2014年2月原告在被告处购买房号为2010、2011两个商铺(商铺合并编号为2048)。购房时被告承诺,商铺由被告统一经营管理三年,每年5、6月返租给原告。并将第一年的租金直接抵付了部分购房款。但随后的两年被告一直以经营户未付租金为由拒绝向原告支付。被告湖南金盛置业投资有限公司辩称,1、被告不是适格的诉讼主体。原告只与被告签订购房合同,没有签订商铺返租合同,双方之间没有形成租赁合同关系。2、被告开发经营的商铺划分为返租区和自营区,返租区由被告委托平江县流行街商业运营管理有限公司(以下简称流行街区)管理出租。原告购买的是自营区的商铺,由原告自行经营出租。但原告当时听取被告的介绍后亦选择委托流行街区进行经营管理,并将从流行街区领取的第一年租金在被告处抵付了购房款。3、原告将商铺委托流行街区进行经营管理,双方形成了委托代理关系。由于整个经济环境等因素,业主经营不善,商铺的租金没有兑现。根据法律规定,被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。原告要求支付租金的诉讼请求于法无据。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。双方争议的事实::1、将原告购买的位于平江县十字街第001幢第02层2010、2011号商铺交由流行街公司统一经营管理,是原告自己的行为还是被告的行为。原告主张购买商铺时,被告要求原告将商铺直接交由被告统一经营三年,并且将第一年的租金直接抵付了购房款,原告从未与流行街公司打过交道。被告则表示原告购买的是自营区的商铺,原告只是听从被告的介绍后自己委托流行街公司对其商铺进行经营。本院认为,被告在2013年12月31日与流行街公司签订委托协议,约定将其开发的二楼返租区商铺委托流行街公司出租。原告购买的商铺属于自营区,但购买商铺时被告并未告知原告这一事实。根据同样购买了被告自营区商铺的业主余容(原告申请的证人)的证言证明,购买商铺时被告的法定代表人张检升承诺返租三年,并向业主提供了三年的租金收益表,向业主支付了第一年的租金,本人未与流行街公司打过交道。其陈述与原告的陈述基本一致。而流行街公司负责出租管理的工作人员喻稳根(被告申请的证人)证明,流行街公司只与被告打交道,将商铺统一出租后将租金交给被告,流行街公司从中收取管理费,不与业主产生关系。另外,原告商铺出租第一年所得的租金也是被告直接在原告应支付的购房款中进行抵付。上述事实相互印证,可以认定本案原告的商铺是被告统一与返租区的商铺一起交由流行街公司进行经营,原告与流行街公司没有产生租赁关系或委托关系,而只与被告产生相关法律关系。2、关于商铺的面积。根据商铺平面图,原告购买的商铺在流行街公司经营期间统一整合为2048号,而2048号商铺的面积为24平方米。但原告购买的商铺面积根据合同和房产证记载为19.85平方米。原告表示2014年2月10日以两原告的名义购买商铺时,当时合同约定的面积为20.23平方米,2016年5月30日合同变更为原告欧阳聘贤、彭勃勃夫妇时,合同面积变为了19.85平方米,是房产部门少计算了面积;被告则表示2048号商铺不仅仅包括原告的商铺面积,还有其他商铺的面积。本院认为,原告购买的商铺面积应以合同与房产证登记的面积为准,被告的解释符合情理,本院认定原告商铺面积为19.85平方米。本院认为,本案争议的焦点为原、被告之间形成的是委托合同关系还是租赁合同关系。委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。受托人一般以委托人的名义从事代理活动,受托人应严格按照委托人的指示从事代理活动,代理活动的法律后果归于委托人。本案中,被告并不是以原告的名义从事商铺经营活动,如何从事商铺经营由被告委托的流行街公司进行,原告对此没有决定权。原告仅仅是按照与被告的约定收取房屋的租金,可见原、被告之间形成的是房屋租赁关系,而不是委托关系。被告在返租原告商铺后将商铺统一委托流行街公司进行出租,房屋交由流行街公司经营期间产生的经营风险,被告可以依据与流行街公司的约定或法律规定另行主张权利,而不能要求原告承担。承租人应当按照约定的期限支付租金。原告主张被告曾口头承诺返租三年,每年的5、6月返租金给原告,租金标准要求按照流行街公司对外出租2048号商铺时约定的租金标准支付,其中第二年为14220元,第三年为15800元,共计30020元。被告则对返租的事实予以否认。本院认为,本案原、被告就房屋租赁没有形成书面的租赁合同,现租赁期间已经超过6个月,应视为不定期租赁关系。原告没有提供证据证明双方约定了租金支付期限为每年的5、6月,本院对此不予采信。根据被告2015年2月14日向原告第一年支付租金11071元用于抵付原告购房款的事实,可以看出被告支付第一年租金的期限为当年租赁期限届满期间,本院以此作为双方约定的租金支付期限的依据。现租赁第二年的期限已经届满,被告应当向原告支付2015年2月至2016年2月期间的租金。但租赁期限第三年还未届满,原告要求支付第三年的租金不符合规定,本院不予支持。原告可待第三年租赁期限届满时向被告另行主张权利。双方对租金支付标准没有明确约定,而2048号商铺对外出租的租金标准为1580元/月,第一年约定的租金为12640元,但被告第一年支付给原告的租金11071元,两者约定并不一致,原告要求按照该标准支付租金没有依据,本院不予支持。本院根据双方第一年认可的租金标准作为双方第二年租金支付的标准,认定被告应向原告支付第二年租金11071元。综上所述,被告在原告购买商铺后,又以统一经营为由向原告返租商铺,双方形成了房屋租赁合同关系。现第二年租赁期限已经届满,被告应向原告支付第二年租金11071元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条规定,判决如下:一、由被告湖南金盛置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳聘贤、欧阳瑜林支付租金11071元;二、驳回原告欧阳聘贤、欧阳瑜林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550.5元,减半收取275元,由原告承担200元,由被告承担75元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 毛莲芳二〇一六年十月二十四日书记员 杨 志 来自