（2016）粤18民终1859号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-05-02
案件名称
白国形、白国艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白国形,白国艳,清远市旺晟房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终1859号上诉人（原审原告）：白国形，男，汉族，1975年8月27日出生，住广东省阳山县。上诉人（原审原告）：白国艳，男，汉族，1981年7月7日出生，住广东省阳山县。委托代理人：赵子恒，广东明典律师事务所律师。委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市旺晟房地产开发有限公司，地址：清远市人民三路通达大厦二楼。法定代表人：赵江宜，经理。委托代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：陈亚光，广东平正信诚律师事务所律师。上诉人白国形、白国艳因与被上诉人清远市旺晟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，白国形、白国艳与清远市旺晟房地产开发有限公司于2013年8月22日签订一份合同编号为2013082216163031的《商品房买卖合同》(含附件一、二、三、四)，约定白国形、白国艳向清远市旺晟房地产开发有限公司购买位于清远市人民三路××号楼7层01号商品房，该商品房总价款为577473元，白国形、白国艳于2013年8月22日前支付首期款177473元，余款400000元银行按揭支付。并约定清远市旺晟房地产开发有限公司应当在2013年8月22目前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付白国形、白国艳使用。逾期交房超过30日的，白国形、白国艳有权解除合同，白国形、白国艳要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清远市旺晟房地产开发有限公司按日向白国形、白国艳支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条的“关于装饰标准”及合同附件三的约定，商品房外墙采用高级外墙砖。附件四《补充协议书》第3条约定，如白国形、白国艳选择按揭购房的，应在收楼前满足“银行已实际将按揭款支付给清远市旺晟房地产开发有限公司”的条件，否则，清远市旺晟房地产开发有限公司有权拒绝交楼，并不承担迟延交楼的责任。合同签订后，白国形、白国艳依约支付了首期款177473元给清远市旺晟房地产开发有限公司，银行按揭的400000元房款于2014年1月3日支付给白国形、白国艳。白国形、白国艳与清远市旺晟房地产开发有限公司因逾期交楼违约问题发生纠纷，白国形、白国艳遂向原审法院提起民事诉讼。另查明，碧水康桥花园十号楼于2014年7月16日经清远市清城区住房和城乡建设局工程竣工验收备案。涉案房屋于2014年11月20日，经白国形、白国艳、清远市旺晟房地产开发有限公司及永安居委会、物业部的工作人员一起在现场确认，存在6处渗水情况，清远市旺晟房地产开发有限公司于2015年2月2日完成防水补漏工程。原审法院派员于2015年12月3日到现场勘验，涉案房屋已无渗漏现象，白国形、白国艳已对涉案房屋砌了间墙。原审法院认为:白国形、白国艳与清远市旺晟房地产开发有限公司司签订的《商品房买卖合同》(含附件一、二、三、四)，是双方真实自愿的意思表示，内容合法，是有效合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的“交付期限”中约定交付条件为:出卖人应当在2013年8月22日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由此看出，交房的条件一是商品房经验收合格，二是符合合同的其他约定。虽然涉案商品房于2014年7月16日已经清远市清城区住房和城乡建设局工程竣工验收备案，符合了一个交楼要求，但根据《商品房买卖合同》第十三条的“关于装饰标准”及合同附件三的约定，商品房外墙采用高级外墙砖，现商品房外墙渗水是否符合合同约定的装饰标准是本案的争议焦点。由于双方对外墙的质量要求没有明确约定，根据合同法的相关规定，应按通常标准及符合合同目的要求来确定。涉案房屋存在6处渗水情况，严重影响白国形、白国艳对房屋进行装修和入住，故应认定房屋存在渗水问题未达到合同约定的外墙装饰标准，确认清远市旺晟房地产开发有限公司符合房屋交付条件的时间为完成防水补漏工程的2015年2月2日。同时，由于合同附件四《补充协议书》第3条约定，银行已实际将按揭款支付给清远市晟成房地产开发有限公司前，清远市旺晟房地产开发有限公司有权拒绝交楼。故清远市旺晟房地产开发有限公司应在白国形、白国艳银行按揭款支付给清远市旺晟房地产开发有限公司的2014年1月3日将商品房交付给白国形、白国艳。现清远市旺晟房地产开发有限公司在2015年2月2日才能将符合双方约定交楼标准商品房交付给白国形、白国艳，构成了违约，应按合同约定，从2014年1月3日起至2015年2月2日止，每日按已交付房款577473元的万分之一支付违约金给白国形、白国艳。即577473元÷10000×396日=22868.0元。至于白国形、白国艳主张还没接受清远市旺晟房地产开发有限公司交付的商品房。根据原审法院现场勘验的情况，白国形、白国艳已经在涉案房屋砌了问墙，开始着手装修，故对白国形、白国艳主张还没接受清远市旺晟房地产开发有限公司交付的商品房，要求清远市旺晟房地产开发有限公司支付违约金至交付之日止的请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年12月20日作出（2015）清城法民横初字第955号判决:一、清远市旺晟房地产开发有限公司司于本判决生效之日起十日内支付逾期交楼违约金22868元给白国形、白国艳。二、驳回白国形、白国艳的其他诉讼请求。本案受理费428元，由白国形、白国艳负担242元，清远市旺晟房地产开发有限公司负担186元。宣判后，白国形、白国艳不服，均向本院提起上诉，请求：1、撤销(2015)清城法横民初字第955号民事判决。2、判决被上诉人按照合同要求交付经验收合格且不存在质量问题的房屋给两上诉人。3、判决被上诉人向两上诉人支付逾期交房的违约金42213元(自2013年8月23日起按日万分之壹计算至依照合同约定交付经验收合格且不存在质量问题的房屋之日止，暂计算至2015年8月24日)。4、判决被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由是：一审认定事实错误，违反法律规定，损害了上诉人的合法权益。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八、九条约定:出卖人应当在2013年8月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。如出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。但是被上诉人并没有依照合同约定交付经验收合格的房屋给两上诉人，并且房屋存在严重的渗水问题。两上诉人虽与被上诉人多次协商，但被上诉人一直未能解决房屋渗水问题，验收不合格，导致两上诉人一直不能收楼入住，因此，上诉人在一审中要求被上诉人支付逾期交楼违约金42213元(暂计算至2015年8月24日)。但一审法院仅仅是在2015年12月3日到现场勘验过一次，就擅自认定涉案房屋已无渗漏现象，并没有委托有资质的房屋鉴定机构对房屋漏水问题选行鉴定，违反了法律规定。法院派员去现场勘验之前，由于连日天气晴朗，且房屋空置无人使用，漏水痕迹已干涸，因此从当时的水泥墙上看不出漏水的问题。同时，上诉人已向一审法院申请委托有资质的单位对房屋漏水问题进行鉴定，但一审法院却没有同意委托有资质的房屋鉴定机构评估房屋是否存在漏水问题，而是单凭一次现场勘验，粗略察看后就断定涉案房屋已无渗漏问题，该结论明显不够严谨，毫无科学根据。虽然被上诉人曾于2015年2月2日对房屋进行修复，但根本没有解决房屋漏水问题，房屋至今仍然存在严重的漏水问题，根本无法正常居住，但一审法院在没有查清事实的情况下擅自确认被上诉人于事2015年2月2日已完成防水补漏工程，明显不符合事实。被上诉人作为开发商向上诉人交付的商品房的质量除了满足《商品房买卖合同》约定的“验收合格”之外，还必须是具备现实使用条件的房屋，即上诉人在收房后就能够正常入住使用。而房屋漏水质量问题导致的后果将是留下了安全隐患，足以严重影响正常居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，上诉人有权拒绝收楼，并有权要求上诉人承担迟延交房的违约责任，甚至解除合同、退房。上诉人当初购买涉案商品房时，该商品房仍未经建设局竣工验收备案，即还不具备交付条件，由于该商品房并没有间房，上诉人为了将来房屋验收合格后能尽快装修入住，因此向开发商借来钥匙先对房屋进行初步的砌墙间房工作，等达到交付条件后双方再进行房屋交接手续。但就在上诉人砌墙过程中发现该房屋存在严重的漏水问题，根本无法进行装修使用，因此在被上诉人通知上诉人收楼时，上诉人以此为由拒绝收楼，并且涉案商品房的钥匙还保管在物业管理处，即使上诉人想进入该房屋也必须向物业管理处拿到钥匙后才可以进入，即该涉案房屋仍然由被上诉人控制占有，并没转移占有给上诉人。根据《解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，涉案房屋并没有发生转移占有，所以该房屋至今仍没有交付使用。由于涉案商品房至今仍然存在严重的漏水问题，因此上诉人要求被上诉人尽快修复房屋漏水问题，并支付逾期交房违约金直至交付不存在漏水等质量问题的房屋之日止。综上所述，将符合国家规定和合同约定的商品房交付买受人是开发商的主要合同义务，取得质量合格的房屋是买房人的重要权利。对于质量不合格的房屋，买房人有权拒绝收楼，开发商必须对此承担违约赔偿责任。所以上诉人根据《民事诉讼法》等法律规定的规定，向贵院提起上诉，请人民法院查清事实，依法判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人清远市旺晟房地产开发有限公司书面答辩称：一、本案房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，原一审判决认定事实清楚。答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2013年8月22日前向上诉人交付经验收合格的商品房。本案的涉案房屋在2014年7月16日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案，即在2014年7月16日已达到《商品房买卖合同》中约定的交付条件，原一审判决认定事实清楚。二、答辩人已向上诉人履行了交付房屋的义务，且上诉人已实际收楼并对房屋进行装修，一审判决驳回上诉人关于交付房屋及支付违约金至交付之日止的请求属于认定事实基本清楚。首先，根据答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3条约定，上诉人以银行按揭方式支付房款的，在银行已实际将按揭款支付给答辩人之前，答辩人有权拒绝交楼。本案中上诉人的按揭银行在2014年1月3日才将上诉人的按揭款支付至答辩人的账户。因此，在2014年1月3日之前，上诉人无权要求答辩人交付房屋，更无权要求答辩人承担此前的逾期交房违约责任。其次，上诉人交清房款后，答辩人即向其交付了房屋，上诉人亦对本案的房屋进行了部分的砌墙装修。一审法院曾在庭审结束后组织答辩人及上诉人双方对涉案房屋进行现场查看，并查证了上诉人已经装修的事实，即上诉人己经实际占有及支配该房屋。最后，上诉人提出的房屋渗水问题根本不属于质量问题，而属于房屋保修问题，且答辩人己就该渗水问题进行了积极的修复。一审法院在连续几天大雨天后组织上诉人及答辩人对涉案房屋进行现场查看，确认涉案房屋的漏水问题己经完全修复，已无任何漏水现象。因此，上诉人要求答辩人交付房屋并支付违约金至交付之日止缺乏事实依据，一审法院判决答辩人支付自2014年1月3日至2015年2月的逾期交房违约金，属于偏帮上诉人。综上所述，本案的房屋己符合双方约定的交楼条件，答辩人已经完成了向上诉人交付房屋的义务，上诉人也已实际收楼，上诉人在收楼后提出的房屋渗水问题属于质量保修范围，答辩人已经积极处理完毕，上诉人要求答辩人交付房屋及支付逾期交房违约金缺乏事实依据及法律依据。请二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的全部诉讼请求。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四）均是双方真实意思表示，且在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，原审法院认定为有效合同正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：涉案房屋逾期交楼的违约金起止时间如何确认。本案中，被上诉人对原审法院确认其存在逾期交楼的违约行为并无异议，对此，本院予以确认。至于涉案房屋逾期交楼的违约金起止时间如何确认问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的“交付期限”中约定交付条件为:出卖人应当在2013年8月22日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另合同附件四《补充协议书》第3条约定，如上诉人选择按揭购房的，应在前满足“银行已实际将按揭款支付给被上诉人”的条件，否则被上诉人有权拒绝交楼。根据查明的事实，上诉人银行按揭实际支付给被上诉人的时间为2014年1月3日，故涉案房屋被上诉人应实际交付的时间为2014年1月3日。虽然涉案商品房于2014年7月16日已经清远市清城区住房和城乡建设局工程竣工验收备案，符合合同约定的交楼条件，但由于当时涉案房屋存在6处渗水情况，严重影响上诉人对房屋进行装修和入住，且上诉人亦同意进行维修，而涉案房屋完成防水补漏工程的时间为2015年2月2日，因此，原审法院认定该时间为房屋交付使用的时间正确。上诉人认为涉案房屋的逾期交楼违约金应从2013年8月23日起计算的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。鉴于涉案房屋于2015年2月2日已完成防水补漏的修复工程，且结合上诉人之前已实际收楼并对涉案房屋砌了间墙的实际情况，因此，涉案房屋的逾期交楼违约金原审法院计算至2015年2月2日止正确。至于上诉人以涉案房屋渗水尚未维修好为由，认为逾期交楼的违约金应计算至修好之日止的上诉请求。经查，首先，上诉人并没有提供相关证据证实涉案房屋仍然存在渗水的情形，其次，从上诉人提供的证据当中并不足以证实其没有实际收楼的事实，最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，如涉案房屋仍然存在质量问题，上诉人可以根据上述规定另循途径解决。综上，上诉人的该项上诉请求，依据不足，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由上诉人白国形、白国艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 巢忠文代理审判员 何 燕代理审判员 何昭敏二〇一六年十月二十四日书 记 员 张丽萍 来自