（2016）宁05民终632号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-01
案件名称
宁夏兴南房地产开发有限责任公司与石峰山房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区中卫市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁夏兴南房地产开发有限责任公司,石峰山
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十四条第一款，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁05民终632号上诉人（原审被告）：宁夏兴南房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：林建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李瑞，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王守国，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被上诉人（原审原告）：石峰山，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人宁夏兴南房地产开发有限责任公司（以下简称兴南公司）为与被上诉人石峰山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人兴南公司的委托诉讼代理人李瑞、王守国，被上诉人石峰山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人兴南公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》显失公平存在错误。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第72条规定，认定显失公平的要件在于“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则”，本案上诉人并没有利用优势或对方没有经验，被上诉人作为中卫市人对于阳光骄子小区楼盘的房屋结构、楼层价格等应完全知晓。一审法院认定《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》与前两个协议约定的内容和中卫市的市场行情不符，明显缺乏依据。2、一审参照卫政办发[2013]102号《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》认定楼层浮动系数、超面积房款、房屋结构差存在错误。安置方案适用范围为政府拆迁行为，本案属自行拆迁，故本案不适用该安置方案。3、一审法院已经认定三份协议合法成立生效，根据协议签订的先后顺序及适用规则，后协议是对前协议的补充或变更，理应优先适用后协议。4、《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》对楼层浮动系数、超面积房款、房屋结构差都作了明确约定，故均应适用该安置协议书。在双方签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》中就明确约定了“楼层浮动系数按阳光骄子小区规定执行”，而《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》中约定的楼层浮动系数就是按阳光骄子小区的规定计算的，两者高度统一。前两份协议针对房屋结构差价未明确规定，而《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》对房屋结构差价进行了约定，应当以双方当事人最后约定为准。被上诉人石峰山针对以上上诉意见答辩称，1、兴南公司利用强势地位和行业经验与我签订了《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》，我签订该协议时面临巨大压力，如果不签，就会耽误拆迁安置，家人也和我吵闹，我别无选择。2、一审参照卫政办发[2013]102号《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》认定楼层浮动系数、超面积房款正确无误，我认可一审判决。3、《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》虽然是最后签订的，但是有失公平，且和前两份协议的实质内容不符，应当予以调整。4、在本地区其他拆迁安置补偿过程中，我从没听说过房屋结构差价，也没有人收取，所以本案也不应当收取房屋结构差价。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。石峰山向一审法院起诉请求：1.依法判令变更双方签订的《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》第五条，将“应交房款122130元”变更为“交房款39475元”。2、判令兴南公司返还石峰山多支付房款82657元，并自起诉之日按月息2%支付利息至款项付清之日。3、本案诉讼费由兴南公司承担。原审法院审理查明：石峰山与张某甲、张某乙、张某丙系亲属关系。兴南公司为开发建设中卫市沙坡头区阳光骄子项目，需拆除张某甲、张某乙、张某丙的房屋。2012年10月12日，兴南公司与张某甲、张某乙、张某丙签订了《房屋拆迁补偿安置协议》约定：拆迁人给被拆迁人安置的住址为南关新村住宅小区；应调换房屋建筑面积为528㎡；被拆迁人置换房屋基准价为1360元/平方米，被拆迁人经交清楼层浮动系数款和超面积房款后方可入住；补充条款约定：⑴被拆迁人选择的楼房面积超出应置换面积90.15㎡，其中17㎡按1850元/㎡基准价计算，73.15㎡按基准价1360元/㎡计算，按所选择的楼交上浮系数款，⑵被拆迁人的房屋交于甲方拆迁旧房物料归甲方所有，⑶被拆迁人选择的楼房为南关新村8号112房、14号141房、14号242房、7号142房、10号142房，另有一套房另行安置；合同还对其它相关事项进行了约定。拆迁人给被拆迁人安置在南关新村的房屋面积分别为：南关新村8号楼112号房屋面积125.75㎡，10号楼142号房屋面积80.62㎡，7号楼142号房屋面积80.62㎡，14号楼141号房屋面积112.60㎡，14号楼的242号房屋面积98.60㎡（应置换面积为8.41㎡），合计498.19㎡。2012年10月15日，石峰山与兴南公司签订了《房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定：甲（兴南公司）、乙（石峰山）双方于2012年10月12日签订了《兴房字第（2012107）号房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定甲方置换给乙方楼房面积528㎡，安置地点在南关新村，经甲乙双方协商达成如下补充协议：一、乙方所置换的楼房，甲方优先在甲方开发的阳光骄子安置面积为120㎡左右一套，楼层乙方自定，楼层浮动系数按阳光骄子住宅小区规定执行。乙方应置换面积除此一套外，剩余的安置在南关新村住宅小区，超面积部分按原协议执行；二、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，与原协议具有同等法律效力。2015年5月27日，石峰山与兴南公司签订了《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》，约定：拆迁安置户石峰山安置楼房位置为阳光骄子住宅小区3号楼2单元2楼201号房；建筑面积为140.16㎡；楼层浮动系数上浮11%，292.26元/平方米÷2=146.3元/㎡；拆迁户应置换楼房面积120㎡，现安置分房面积140.16㎡，超额面积20.16㎡，每平方米单价2660元/平方米，应补交房款53626元，应交楼层浮动系数价款20505元，合计补交房款74131元；另外补交结构差价款120㎡×400元=48000元，合计应交房款122131元；合同还对其它相关事项进行了约定。石峰山交纳了122131元及其它相关款项后，兴南公司将该房屋交付给石峰山，石峰山现已经入住。石峰山依据卫政办发【2013】102号《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》第七项房屋征收补偿安置办法第二项产权调换中规定：安置住房均价1680元/平方米，安置房标准为6层，楼层调整系数为一层为零，二层上浮10%，三层上浮12%，四层上浮8%，五层下浮9%，六层下浮21%。实际置换面积不得超过应置换面积的20%。其中：超出应置换面积5%以内的由被征收人按照均价1880元/平方米补交购房价款；超出应置换面积6-10%的由被征收人按照均价2080元/平方米补交购房价款；超出应置换面积11-20%的由被征收人按照均价2280元/平方米补交购房价款。高层安置住房起价1880元/平方米，一层、顶层为1880元/平方米；一层以上每层增加40元/平方米。实际置换面积不得超过应置换面积的20%。石峰山认为兴南公司没有按照2012年10月12日和2012年10月15日的协议计算应收房款，显失公平。石峰山向兴南公司交纳的房款应当为39474元，其中楼层浮动系数价款应当为5606元（140.16平方米×40元/平方米）；面积增加款应当为33868元（1680元/平方米×20.16平方米）。石峰山认为迫于家庭压力和兴南公司的强势地位才向兴南公司多交纳了房款，现兴南公司应当将多交纳的房款予以返还，但兴南公司不予返还，为此石峰山诉至原审法院。原审法院认为：张某甲、张某乙、张某丙与兴南公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及石峰山与兴南公司签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》是双方当事人真实意思表示，该两份合同合法有效，应受法律保护。石峰山与兴南公司签订的《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》经双方签字，且已经履行，该合同成立并生效。双方争议的焦点为：一、涉案房屋的楼层浮动系数款如何确定；二、涉案房屋超面积房款如何确定；三、石峰山是否应当向兴南公司交纳房屋结构差价；四、兴南公司是否向石峰山支付多付房款的利息。一、涉案房屋的楼层浮动系数款如何确定。石峰山、兴南公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议补充协议》中约定：“楼层浮动系数按阳光骄子住宅小区规定执行”。兴南公司按照基准价2660元/平方米，参照阳光骄子住宅小区7、8号楼（多层）二层的楼层浮动系数11%减半，向石峰山收取146.3元/平方米的楼层系数款，总共收取楼层浮动系数款20505元。兴南公司给石峰山实际安置在阳光骄子住宅小区3号楼2单元2楼201室，3号楼是高层住宅楼，根据双方的约定兴南公司应当按照阳光骄子住宅小区关于高层住宅楼楼层浮动系数的规定向石峰山收取楼层浮动系数款，但双方都未提供阳光骄子住宅小区关于楼层浮动系数的规定。参照卫政办发【2013】102号《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》中“高层安置住房一层以上每层增加40元/平方米”的规定，石峰山应当向兴南公司交纳楼层浮动系数款5606元（40元/平方米×140.16平方米），对该部分诉讼请求予以支持。二、涉案房屋超面积房款如何确定。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议补充协议》中约定：“乙方应置换面积除此一套外，剩余的安置在南关新村住宅小区，超面积部分按原协议执行”。2012年10月12日的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定：“被拆迁人选择的楼房面积超出应置换面积90.15㎡，其中17㎡按1850元/平方米基准价计算，73.15㎡按基准价1360元/平方米计算”，该约定不明确，参照卫政办发【2013】102号《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》中“多层房屋超出应置换面积5%以内的由被征收人按照均价1880元/平方米补交购房价款；超出应置换面积6-10%的由被征收人按照均价2080元/平方米补交购房价款；超出应置换面积11-20%的由被征收人按照均价2280元/平方米补交购房价款”的规定比较合理，石峰山的应置换面积为120㎡，超额面积为20.16㎡，其中6㎡按照均价1880元/平方米补交购房价款11280元，6㎡按照均价2080元/平方米补交购房价款12480元，8.16㎡按照均价2280元/平方米补交购房价款18605元，以上石峰山应当向兴南公司补交超面积款42365元。三、石峰山是否应当向兴南公司交纳房屋结构差价。2012年10月12日的《房屋拆迁补偿安置协议》以及双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议补充协议》中并未约定房屋结构差价，双方在《房屋拆迁补偿安置协议补充协议》中只约定兴南公司给石峰山在其开发的阳光骄子安置120㎡左右的楼房，并未限定房屋的结构，也未约定房屋结构差价。且参照卫政办发【2013】102号《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》，并无相关房屋结构差价的规定。故兴南公司每平米向石峰山收取400元的结构差价没有事实和法律依据。综上，石峰山与兴南公司签订的《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》对楼层系数款、超面积款、房屋结构差价的约定，不符合双方之前两份协议的约定和中卫市的市场行情，显失公平。现石峰山要求变更原兴南公司签订的《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户安置协议书》第五条，将“应交房款122131元”变更为“交房款39474元”。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”，和第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”石峰山向兴南公司支付了房款122131元，石峰山应当向兴南公司支付房款共计47971元（42365元+5606元），故兴南公司应当向石峰山返还房款74160元。故双方签订的《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户安置协议书》第五条，“应交房款122131元”应变更为“交房款47971元”；兴南公司应向石峰山返还房款74160元，予以确认。四、兴南公司是否向石峰山支付多付房款的利息。兴南公司应当向石峰山多收取了房款74160元，兴南公司应予返还。石峰山未提供相应证据证明因此受到了损失以及损失的数额，故对该项诉讼请求不予支持。对兴南公司所提，原兴南公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议补充协议》中“乙方应置换面积除此一套外，剩余的安置在南关新村住宅小区，超面积部分按原协议执行”的约定是指南关新村住宅小区超面积部分按原协议执行，并不是对在阳光骄子住宅小区安置房超面积部分的约定的意见。因该协议是对2012年10月12日《房屋拆迁补偿安置协议》的补充，该协议整体是对阳光骄子住宅小区安置房楼层系数和超面积部分的约定，不能将该协议分割进行理解，故对兴南公司的该辩解意见不予采纳。对兴南公司所提石峰山与兴南公司拆迁安置协议的置换比例是1:1，而石峰山参照的政府文件的置换比例是1:0.4，不能只参照该文件中的单价的意见。兴南公司没有证据证明政府文件中的置换比例是1:0.4，且拆迁安置房屋的置换比例与楼层系数以及超面积款的计算方式不是此消彼长的关系，并不互相制约，兴南公司的该辩解意见无事实和法律依据，不予采纳。对兴南公司所提，阳光骄子的拆迁安置房在7、8号楼，给石峰山安置的3号楼高层住宅楼不作为拆迁安置房源，是对外销售的商品房，故对超面积款应当按照市场价计算，给石峰山按照2660元/平方米计算已经是优惠的意见。因双方在《房屋拆迁补偿安置协议补充协议》中并未限制石峰山只在7、8号楼选择安置房，且并没有法律规定被拆迁人不能安置在高层住宅。《兴南房地产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》中“拆迁户在兴南公司建设的阳光骄子小区内7、8号楼，根据拆迁协议约定选择楼房”的条款，是兴南公司给安置在7、8号楼的被拆迁人准备的合同的格式条款，对兴南公司没有约束力。故对兴南公司的该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第一款第二项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、变更石峰山与宁夏兴南房地产开发有限责任公司于2015年5月27日签订的《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》第五条，将“应交房款122131元”变更为“交房款47971元”；2、宁夏兴南房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向石峰山返还房款74160元；3、驳回石峰山的其他诉讼请求。案件受理费1966元，由石峰山负担212元，由宁夏兴南房地产开发有限责任公司负担1754元。二审中，兴南公司向法庭提交阳光娇子楼盘宣传册及阳光娇子小区3、4号楼价格表各1份。证明：阳光娇子小区3、4号楼同属商业住房，且销售价格均在每平米4200元以上，故对被上诉人超补偿面积的20.16平米按2660元计算明显不存在显失公平的情形。石峰山针对该证据质证认为：对证据的真实性无异议，但我是拆迁户，应按拆迁协议执行，商品房价格多少与我无关。二审中，石峰山未向法庭提交新的证据。本院对兴南公司提交的证据认定如下：该证据仅能反映阳光骄子小区3、4号楼作为商业房对外销售的价格，石峰山属拆迁安置户，其房屋价格与商业房价格并无直接联系，该证据与本案无关联性，对其证明效力不予确认。经二审审理与一审审理查明的事实一致，故对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：兴南公司先后与涉案被拆迁户签订了《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》及《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户安置协议书》。《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户安置协议书》虽最后签订，但其所约定的楼层浮动系数款、房屋超面积款及房屋结构差价款与前两份协议约定的内容存在较大差异，且与拆迁安置的有关市场行情不符，应当予以调整。沙坡头区南苑路改建项目虽与本案拆迁项目属不同工程，但两项目地理位置临近、市场行情相当，且沙坡头区南苑路改建项目为政府拆迁项目，其安置方案较为合理、具有重要参考价值。一审参照《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》计算本案有关价款，较为妥当。关于楼层浮动系数款，兴南公司给石峰山实际安置在阳光骄子住宅小区3号楼，该楼是高层住宅，根据双方的约定兴南公司应当按照阳光骄子住宅小区关于高层住宅楼楼层浮动系数的规定向石峰山收取楼层浮动系数款，但双方都未提供阳光骄子住宅小区关于楼层浮动系数的规定。兴南公司参照多层楼层浮动系数按146.3元/平方米向石峰山收取楼层系数款20505元，存在不当。一审参照卫政办发【2013】102号《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》中“高层安置住房一层以上每层增加40元/平方米”的规定，认定石峰山应当向兴南公司交纳楼层浮动系数款5606元（40元/平方米×140.16平方米），并无不当。关于房屋超面积款，当事人在《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》中的约定不明，兴南公司按照超额面积每平方米2660元向石峰山收取53626元超面积房款，应予调整。一审参照《沙坡头区南苑路改建项目房屋征收与补偿安置方案》中“多层房屋超出应置换面积5%以内的由被征收人按照均价1880元/平方米补交购房价款；超出应置换面积6-10%的由被征收人按照均价2080元/平方米补交购房价款；超出应置换面积11-20%的由被征收人按照均价2280元/平方米补交购房价款”的规定，核定石峰山应当向兴南公司交纳超面积房款42365元，亦无不当。关于房屋结构差价，双方在三份协议中虽未进行约定，但与石峰山共同被拆迁安置的张某甲、张某乙、张某丙均被安置在南关新村小区，房屋结构为砖混结构，而石峰山被安置的阳光骄子小区，房屋结构为框架结构，框架结构的房屋成本高于砖混结构。故石峰山应向兴南公司交纳一定房屋结构差价，综合本案实际，房屋结构差价的单价按100元/平方米计算为宜。故石峰山应向兴南公司交纳房屋结构差价14016元（140.16平方米×100元/平方米）。综上，石峰山向兴南公司支付了房款122131元，石峰山应当向兴南公司支付房款共计61987元（42365元+5606元+14016元），兴南公司应当向石峰山返还房款60144元。双方签订的《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户安置协议书》第五条，“应交房款122131元”应变更为“交房款61987元”，兴南公司应向石峰山返还房款60144元。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分判决结果欠妥，依法应予纠正。上诉人宁夏兴南房地产开发有限责任公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第一款第二项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初94号民事判决；二、变更石峰山与宁夏兴南房地产开发有限责任公司于2015年5月27日签订的《兴南房产公司阳光骄子项目拆迁户住房安置协议书》第五条，将“应交房款122131元”变更为“交房款61987元”；三、宁夏兴南房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向石峰山返还房款60144元；四、驳回石峰山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1966元，由石峰山负担536元，宁夏兴南房地产开发有限责任公司负担1430元；二审案件受理费1754元，由石峰山负担478元，宁夏兴南房地产开发有限责任公司负担1276元。本判决为终审判决。审 判 长 陈文普代理审判员 杨 涛代理审判员 孙 静二〇一六年十月二十四日书 记 员 李姗姗本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 来自