（2016）桂0481民初1520号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-28
案件名称
陈冬梅与莫永梅、万泽松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
岑溪市人民法院
所属地区
岑溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈冬梅,莫永梅,万泽松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区岑溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0481民初1520号原告陈冬梅，女，1972年3月4日出生，汉族，住岑溪市。委托代理人黄桂炎，广西骏能律师事务所律师。被告莫永梅，女，1962年3月15日出生，汉族，住岑溪市。被告万泽松，男，1964年1月10日出生，汉族，住岑溪市。委托代理人严金东，广西昌义律师事务所律师。原告陈冬梅诉被告莫永梅、万泽松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理，依法由审判员林振忠适用简易程序于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈冬梅的委托代理人黄桂炎及两被告的委托代理人严金东到庭参加诉讼，原告陈冬梅及被告莫永梅、万泽松没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬梅诉称，原告与被告于2012年7月签订了《房屋租赁合同》，被告将位于玉梧大道69-17号的房屋二至六层租给原告开设启智幼儿园。租赁期限从2012年7月1日至2017年6月30日止，年租金90000元。每月月底交租金7500元，并交房屋租赁押金22500元。合同签订后原告即进行装修，在通往二楼的通道原告砌好上落楼梯，装修完成并购置教学设施后，汇洋房地产开发公司便在通道开始挖地施工，并将出入大门破坏，导致原告第一学期招收入园儿童仅有49人，2013年9月招得新生106人。2013年5月开始被告在其房屋正面经常拉整幢出租的横幅，损害原告幼儿园的形象，2015年5月原告不得已将幼儿园搬迁，原告交租金至2015年3月，原告搬迁后找被告协商要求被告赔偿均遭拒绝，根据最高人民法院审理无效合同及审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，根据过错归责原则，被告应承担原告70﹪的经济损失，原告交租金至2015年3月共165000元，被告承担70﹪，被告应退还115500元给原告；原告投入装修费用291300元，被告应赔偿173323元。综上所述，请求法院判令被告赔偿原告装饰装修残值损失173323元及退还租金115500元，合计288823元给原告，并由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提供的证据及证明主张有：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份情况。2、《房屋租赁合同》复印件，证明原告租赁被告房屋的事实。3、原告装修幼儿园费用证明及装修项目列表复印件，证明原告投入装修的费共291300元。4、照片复印件，证明被告多次改变通道及破坏通道等事实。5、办学许可证复印件，证明原告开办启智幼儿园的合法性。被告莫永梅、万泽松辩称，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是合法有效合同，应受法律保护，被告已将合同约定的房屋交付给原告管理使用，原告也交付了大部分租金，双方均无异议。被告与原告签订合同时不存在欺诈和隐瞒行为，原告在签订合同时对被告的房屋现状及周边环境通行道路也作了充分了解，租赁房屋亦无质量问题，不存在原告不能使用的情形。在租赁期内被告不存在违约，更不存在强行终止合同的行为，被告挂横幅出租的是一楼商铺，自始至终原告没有异议，当房屋周边道路被第三人侵权时，被告亦通过法律途径取回房屋周边道路的通行权，维护了原告及被告的合法权益。原告承租被告的房屋经营幼儿园出现亏损，无法经营是原告对经营幼儿园的风险评估不足，自身管理不好及硬件设施不完备所致，其造成损失与被告无关。原告要求被告退还租金于法无据。综上，被告在租赁期内没有违约及终止合同的行为，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供的证据及证明主张有：1、《土地使用权转让协议书》、土地变更登记资料复印件，证明被告出租给原告的房屋在被告取得时，屋旁和屋后都存在适合通行的道路，该道路与原告承租时的道路一样，被告不存在欺诈和蓄意隐瞒的行为。2、原告的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》复印件，证明被告出租给原告的房屋属被告所有，同时亦证明被告的房屋旁边及房屋后有通行道路的事实，不存在欺诈和蓄意隐瞒通行道路存在争议的事实。3、《房屋租赁合同》复印件，证明原告承租被告房屋的二楼至六楼符合法律规定，不存在无效的行为，同时证实被告只是出租房屋给原告使用，没有特指租给原告经营幼儿园，原告经营幼儿园的损失应由其自己承担。4、《梧州市人民政府行政复议调解书》复印件，证明被告房屋旁边及屋后的道路被侵权后，被告已通过法律途径解决，现道路仍按原状存在，原告无道路出入不是事实。5、照片复印件，证明被告房屋原状及被告拉横幅只是出租一楼商铺，不存在强行终止合同的事实。经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2无异议。被告对原告提供的证据3、4、5有异议。对原告提供的证据3，被告认为既无装修合同，也无相关票据凭证，被告不予认可。对原告提供的证据4，被告认为被告没有改变通道及破坏道路的事实。对原告提供的证据5，被告认为没有原件核对，不予确认。原告对被告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议。原告对被告提供的证据5有异议，原告认为被告拉横幅出租是整幢楼，不是一楼商铺。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认采信。对原告提供的证据3，被告提出异议，对原告主张的事实，本院不予确认。对原告提供的证据4，并未能反映原告主张的事实，本院不予确认。对原告提供的证据5，虽然被告提出异议，但该证据是教育管理机关核发的，本院予以确认。对被告提供的证据1、2、3、4的真实性，本院予以确认。对被告提供的证据5，证明被告房屋原状的事实，本院予以确认。经审理查明，2012年7月1日原、被告签订了以原告陈冬梅为乙方，以被告莫永梅、万泽松为甲方的《房屋租赁合同》。合同条款如下：一、甲方将位于岑溪市玉梧大道69-17号的房屋二至六层（面积约1800平方米）出租给乙方使用，租赁期限伍年（自2012年7月1日至2017年6月30日止）。二、本房屋年租金为人民币90000元，每个月月末支付7500元正。第三年起每年按租金的10﹪递增，乙方预付甲方房屋租赁押金22500元，合同期满后全款退回（不计利息）。三、乙方租赁期间，产生的费用由乙方负担包括水费、电费、租赁税等，合同期满时，乙方须交清所有欠费。四、乙方在租用期间，可对房屋改造，地面加高、硬化，原水泥瓦更换等，但以后乙方不得拆迁或损毁，归甲方所有，甲方出租的房屋权属应合法。五、甲方在出租房屋期间，如因国家政策法规或政府行为造成乙方不能使用房屋，甲方要退还乙方预付的租金（不计利息）。六、租赁期满后，如甲方继续租赁，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。七、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协议后签订终止合同书。若乙方强行终止合同，则甲方所收乙方的租赁款不作退回，将新装修的房屋归还甲方；甲方强行终止合同，须赔偿乙方违约金，违约金为房屋租金的两倍。八、租赁期满后所装的电线、开关不能拆除，归甲方所有合同签订后，被告将租赁房屋交给原告管理使用，原告支付了从2012年7月1日起至2015年3月止的租金给被告，并交付了押金22500元给被告。2015年4月后原告不再支付租金给被告，2015年5月原告搬离租赁被告的房屋，2015年9月7日被告在该租赁房屋的一楼楼板下面拉出招租广告。2016年原、被告经多次协商被告退回了押金22500元给原告。后原告要求被告赔偿损失未果，2016年8月8日原告诉至本院提出上述诉讼请求，审理中原告增加诉讼请求，1、要求解除原、被告于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告支付违约金22500元。被告同意原告解除合同的诉讼请求。本院认为，原告陈冬梅与被告莫永梅、万泽松签订的《房屋租赁合同》是原、被告在平等、自愿、自行协商一致签订的合同，是合法有效的合同，应受法律保护。原、被告均应按《房屋租赁合同》的约定全面履行自己的义务。合同签订后被告已将房屋交给原告管理使用，被告已履行了其应履行的义务。原告亦按合同约定支付了租金及押金给被告，2015年4月后原告再没有支付租金给被告，并且在2015年5月搬离了租赁房屋。经协商被告退回了押金给原告。原告搬离租赁房屋且没有支付租金给被告，原告的行为已表明其已不再履行合同义务，原告诉请要求解除合同，被告亦予同意，本院予以照准。原告承租使用了被告的房屋，按合同约定应当支付租金给被告，因此原告诉请要求被告退还租金，理据不充分，本院不予支持。原告诉请要求被告赔偿损失及承担违约责任，原告所提供的依据没能证明在合同履行的过程中被告有违约行为，因此原告诉请要求被告赔偿损失并支付违约金，理据不充分，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈冬梅与被告莫永梅、万泽松于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告陈冬梅诉请要求被告莫永梅、万泽松退回租金115500元、赔偿装饰装修残值损失173323元及支付违约金22500元的诉讼请求。本案诉讼受理费5970元，减半收取2985元，由原告陈冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员 林振忠二〇一六年十月二十四日书记员 黄洪浪附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”