（2016）粤01民终11196号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
王伟与孟蕾、广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民终11196二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市东凌房地产开发有限公司,王伟,孟蕾
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11196号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司。法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。委托代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师。委托代理人：胡文敏，广东盛元天得律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王伟。被上诉人（原审原告）：孟蕾。委托代理人：王伟，系孟蕾的丈夫。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司(以下简称东凌公司)因与被上诉人王伟、孟蕾商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东凌公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回王伟、孟蕾的诉讼请求；2.王伟、孟蕾承担案件的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院无视预售合同双方在补充协议中就交楼条件的特别约定，认定东凌公司暂时未能提供永久用电但有临时用电的涉案房屋不具备交楼条件，构成违约系认定事实错误。1.我国现行法律、法规中没有任何规定商品房交付时必须具备永久用电。《供电营业规则》系部门规章不能作为认定合同效力的依据，且一审法院引用的相关规定是管理性规定，而不是效力性规定，不能作为认定合同条款无效的依据。2.一审认为《补充协议》第11条的约定，只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能认定王伟、孟蕾已经接受临时用电交楼，存在逻辑矛盾。涉案物业所在的区域内有大量业主收楼并实际入住，该小区的正常生活用电并未受到任何影响，现在的临时用电能够满足日常居住需要。二、一审法院没有考虑到本案中“第三人”的特殊身份，认定东凌公司需按合同约定支付逾期交楼违约金严重不公。1.涉案小区用电工程在2008年已经规划建设，如果按照计划在2011年建成投产。东凌公司确定的最早交楼日期为2012年7月31日，已经预留了8个月左右的时间，做足了风险预测。但涉案小区供电工程迟至2014年才建成投产远远超出东凌公司的可得预见和控制范围。2.导致东凌公司在交楼日不能提供永久用电的原因是因为增城供电局先前规划的余庄变电站及相关的电路敷设工程未能按期完成。增城供电局作为公用服务提供单位，与一审法院所认定的一般第三人不同。一审法院的认定有违不可抗力的规定初衷。三、一审法院未予调整违约金错误。东凌公司对造成交楼时没有永久用电没有任何过错，相反，东凌公司为了保障交楼后的正常用电采取了多项应急措施，承担了相关费用。而基于王伟、孟蕾本身没有实际损失发生，涉案房屋根据合同约定的逾期交楼违约金远远高于其可得租金损失，一审法院对违约金未予调整显示公平。王伟、孟蕾答辩称同意一审判决，不同意东凌公司的上诉请求以及事实和依据。王伟、孟蕾向一审法院起诉请求：一、东凌公司向王伟、孟蕾支付2014年10月28日至2015年12月31日的延期交楼违约金68883.25元。二、东凌公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月24日，王伟、孟蕾（乙方、买方、买受人）和东凌公司（甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）。该合同载明了买卖的商品房、面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。2014年10月27日，王伟、孟蕾曾就东凌公司存在逾期交楼违约行为，需支付逾期交楼违约金为由向一审法院提起诉讼，案号为（2014）穗增法民三初字第1317号。一审法院审理后，于2014年12月15日作出一审民事判决书。一审法院认定如下，一、关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案合同及补充协议均是王伟、孟蕾、东凌公司在同一天签署，双方所签订合同及补充协议不能违反法律法规的强制性规定，且约定的交楼条件必须满足日常居住的需要。庭审中，东凌公司承认涉案房屋至2014年11月28日仍是临时用电，东凌公司抗辩涉案房屋已具备交付条件，根据补充协议第十一条第二款约定，王伟、孟蕾已知悉临时用电的交楼风险，对此不视为不具备交楼条件。一审法院认为，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。的规定，所谓临时用电是指建设施工用电，不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的涉案合同约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件；据此，涉案房屋关于用电的交付标准应为永久用电。虽然补充协议第十一条约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定王伟、孟蕾已接受临时用电交楼。涉案合同约定的交楼时间为2013年12月30日，但涉案房屋至2014年11月28日仍是临时用电，明显超出了“暂时”没有永久性用电的时间范围，而且该约定内容明显与国家电力管理规定相悖，也不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住条件，根据供电管理部门的复函，东凌公司就涉案房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电。综上，东凌公司依据补充协议第十一条约定主张临电交楼不视为不具备交楼条件的抗辩理由不成立，不予采纳。一审法院认定，涉案房屋至2014年11月28日止仍不具备永久用电的交楼条件。东凌公司抗辩涉案小区的用电工程在2008年已规划建设，由于各种原因，导致余庄变电站及线路的铺设在2014年才竣工，该情形不是东凌公司所能预见，不是东凌公司的原因造成，属于不可抗力，东凌公司无需承担违约责任。一审法院认为，东凌公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任，且东凌公司上述主张不属于不可抗力的情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否第三方的原因造成，东凌公司也不能以此理由顺延交楼以及免除其延期交楼的违约责任。综上，东凌公司上述主张的抗辩事由缺乏依据，不予采纳。二、关于延期交楼违约金的标准问题。合同第十四条约定如东凌公司未按期交楼，按补充协议约定处理；补充协议第十条约定东凌公司每逾期一日按王伟、孟蕾已付购房款的万分之二支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交楼违约金的数额进行了约定，东凌公司主张王伟、孟蕾诉请的违约金过高，要求予以调整的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予采纳。在涉案房屋仍不具备永久用电的交付条件的情况下，东凌公司延期交楼的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故东凌公司依据涉案合同第十六条以及补充协议第九条约定主张王伟、孟蕾未在指定期限内提出收楼异议即视为王伟、孟蕾收楼的抗辩不成立，不予采纳。现王伟、孟蕾要求东凌公司支付延期交楼违约金的诉请，理据充分，予以支持。王伟、孟蕾主张的延期交楼违约金应从2013年12月31日起算至本案立案之日即2014年10月27日止，即48218.27元（800968元×301天×0.02%）在此之后的延期交楼违约金，王伟、孟蕾可另行主张权利，本案不作处理。综上，一审法院作出如下判决：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王伟、孟蕾支付2013年12月31日起至2014年10月27日期间的延期交楼违约金48218.27元（每日按已付购房款800968元的万分之二计算)；二、驳回原告王伟、孟蕾的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2015年5月4日作出（2015）穗中法民五终字第1836号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判的终审民事判决。上述终审民事判决已于同年5月5日发生法律效力。2015年10月26日，东凌公司与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，并出具《客户受电工程竣工检验意见书》，载明“用电地址增城市新塘镇（永和）公安局、和丰村、翟洞浪吓排（土名）（荔湖城B区一期7组团）。”。2015年12月20日，东凌公司按《广州市商品房买卖合同（预售）》王伟、孟蕾所留地址邮寄《关于再次催请收楼的通知》载明，上述邮件已妥投。本案审理中，王伟、孟蕾、东凌公司确认涉案房屋在2015年12月20日具备交付条件，并同意涉案房屋的逾期交楼违约金自2014年10月28日计至2015年12月20日。一审法院认为：王伟、孟蕾与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋在2014年10月27日是否符合合同约定的交房条件、东凌公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，不予赘述。现王伟、孟蕾与东凌公司均同意涉案房屋的逾期交楼违约金从2014年10月28日计至2015年12月20日，故一审法院予以准许。经核算，逾期交楼违约金为67121.12元（800968元×419天×0.02%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年4月8日判决如下：一、东凌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王伟、孟蕾支付2014年10月28日起至2015年12月20日期间的延期交楼违约金67121.12元（每日按已付购房款800968元的万分之二计算)；二、驳回王伟、孟蕾的其他诉讼请求。一审案件受理费761元，由王伟、孟蕾负担20元，东凌公司负担741元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，东凌公司确认已生效的（2015）穗中法民五终字第1836号民事判决书中已就案涉房屋的交付条件、双方争议的违约事实以及逾期交楼的事实和责任等予以认定，且该生效判决并未被予以撤销。东凌公司亦确认本案中其提出的上诉理由，上述生效判决已经进行了审查和认定，但仍坚持上诉。另查，根据（2015）穗中法民五终字第1836号民事判决书认定：“关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。首先，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”，临时用电是指建设施工用电，其不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件，据此，涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但是，该补充约定内容明显与国家电力管理规定相悖，且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求，因此，东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，本院不予采信。其次，根据供电管理部门的复函，东凌公司现就涉案房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电，因此，原审法院依据该复函认定东凌公司不具备交房条件，并判令东凌公司向王伟、孟蕾支付从2013年12月31日至2014年10月27日止的逾期交房违约金，上述处理并无不当，本院予以维持。东凌公司上诉认为不应采纳供电管理部门的复函，因未能提供相反证据推翻上述事实认定，本院不予采信。关于东凌公司提出的免责理由是否成立的问题。东凌公司认为增城供电局规划的余庄变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出了其建设规划和风险预估，进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致，构成不可抗力。本院认为，一方面，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，东凌公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，造成不可抗力的客观后果。因此，东凌公司上诉所提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。关于违约金标准是否过高的问题。本案违约金计算标准经双方当事人协商订立，东凌公司应清楚违约后果。东凌公司所提出的租金水平指导价并不是判断合同约定的违约金标准是否过高的标准，东凌公司要求调整违约金缺乏依据，本院不予支持”。本院认为，王伟、孟蕾与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是各方当事人的真实意思表示，原审认定其合法有效正确。根据二审查明事实，东凌公司确认本院已生效的（2015）穗中法民五终字第1836号民事判决书中就案涉房屋的交付条件以及逾期交楼的违约事实和责任均予以了认定，且该生效判决并未被予以撤销或变更。东凌公司亦确认其在本案中提出的上诉理由，上述生效判决已经进行了审查和认定。上述生效判决对于东凌公司提出的涉案房屋是否符合交付条件、东凌公司的免责理由是否成立、违约金标准应否需要进行调整等上诉主张均已作出评析，本案不再予以赘述。现东凌公司又以同样上诉理由提出上诉，本院不予支持。一审中，王伟、孟蕾与东凌公司均同意涉案房屋的逾期交楼违约金从2014年10月28日计至2015年12月20日，故原审法院据此判决东凌公司承担上述期间的逾期交楼违约金67121.12元，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，东凌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1522元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十月二十四日书记员 林漫榆 微信公众号“”