（2016）苏09民终3048号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-14
案件名称
王立彬与江苏省大丰港置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王立彬,江苏省大丰港置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终3048号上诉人（原审原告）：王立彬，居民。委托诉讼代理人：周春华，江苏华晓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省大丰港置业有限公司，住所地盐城市大丰区大丰港经济开发区海融广场西侧。法定代表人：束剑锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴跃兵，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邵中连，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。上诉人王立彬因与被上诉人江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2015）大港民初字第00154号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王立彬上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人王立彬的一审诉讼请求。事实和理由：一、王立彬已经充分举证证明交付了273776元购房款。王立彬持有江苏省大丰港置业有限公司的收款收据注明了金额、交款形式及来源，并加盖了江苏省大丰港置业有限公司工程二部的印章，一审判决认为王立彬未能举证江苏省大丰港置业有限公司工程二部与大丰港置业公司的关系，将举证责任分配给王立彬是错误的，应当将举证责任分配给大丰港置业公司，其认为工程二部的印章是伪造的，应当向公安机关报案。被上诉人大丰港置业公司认可与王立彬签订的商品房买卖合同是真实的，既然合同是真实的，被上诉人接收房款后出具盖有工程二部印章的收据也不足为奇。二、王立彬已经充分举证并说明了房款的资金来源。王立彬先提交了蔡某的谈话笔录和银行流水，同时蔡某又出庭作证回答了法庭的询问，出庭作证的时间与取款还钱的时间相隔三年多，蔡某部分细节问题回答不清，实属正常。王立彬进行举证后，大丰港置业公司仅是口头答辩且缺席审理，应当承担举证不能的法律后果。三、一审法院没有查清案外人陈桂传的购房事实。根据陈桂传的谈话笔录和销售不动产发票，陈桂传表明是向被上诉人大丰港置业公司购买的房屋，在交款时的收据与王立彬持有的收据是一致的。为此，上诉人王立彬申请一审法院进行调查，一审法院在第三次庭审时出示无任何出处的电脑打印单说陈桂传的购房款是兴化市盛泰建筑工程有限公司的工程款转化而来的，另外陈桂传的承诺书又表明其是一次性付款，没有提及是工程款转化为购房款，两份证据相互矛盾。根据市场交易惯例，房地产开发商收受房款时都是先开具收据，在办理房产证时再更换不动产销售发票，一审法院未调取陈桂传的购房收据偏袒了被上诉人大丰港置业公司。四、王立彬多次向大丰港置业公司催要交付房屋，大丰港置业公司都没有对购房合同及收据提出异议，均以房屋尚不符合交房条件为由不予交付，现在大丰港置业公司仅口头辩称未设立大丰港置业公司工程二部、未私刻印章、商品房买卖合同是借款的担保，也未交付过房款，其辩称无任何事实依据，如果其辩称有事实依据，为什么不就私刻印章进行报案，为何不要求解除或撤销合同，这些都不符合常理。大丰港置业公司辩称:一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王立彬向一审法院起诉请求：判令大丰港置业公司立即交付大丰港人才公寓C6幢503室房屋，办理产权登记手续，并赔偿已付房款273776元自2012年11月24日起按日万分之一计算的逾期交房违约金以及自2012年12月24日起至实际交房之日止按日万分之二计算的逾期交房违约金，本案的诉讼费用由大丰港置业公司承担。一审法院认定事实：2012年10月24日，王立彬与大丰港置业公司签订商品房买卖合同一份，由王立彬向大丰港置业公司购买位于大丰市大丰港海港新城区辰星路东侧、花田路南侧人才公寓C6幢503号房，房款合计273776元，合同约定：买受人（王立彬）于2012年10月24日一次性缴纳购房款273776元；出卖人（大丰港置业公司）应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房时间第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；等等。一审法院另查明，2011年5月31日，大丰港置业公司（甲方）与亨得利公司（乙方）签订合作协议，约定：甲方将位于大丰港区花田路南侧、海港路东侧、辰辉路西侧、南依复河范围内开发的人才公寓CA-C12、D01、D04号楼共11幢及配套设施委托乙方并以甲方的名义进行投资、开发建设及销售，并承担所有的费用及责任。李海卫为亨得利公司的负责人之一。亨得利公司一直以被告大丰港置业公司的名义对外销售位于人才公寓包括C6幢房屋在内的部分商品房，与买受人签订商品房买卖合同，所签合同均已备案。李海卫为投资建设该项目多次对外举债。该事实有一审法院（2015）大民初字第00301号民事判决书在卷证实。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、商品房买卖合同是否合法有效；2、王立彬是否已按商品房买卖合同约定履行了支付购房款的义务。王立彬认为，双方签订商品房买卖合同真实合法有效，合同订立后，王立彬已按约缴纳了全部购房款。为此，王立彬向法庭提交了以下证据：1、加盖有“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”印章的收款收据一份，该收据载明：“入账日期2012年10月24日，交款单位王立彬，收款方式现金，金额273776元，收款事由C6#503室购房现金”，以证明其已按约缴纳全部购房款。2、证人蔡某的当庭陈述以及2012年10月15日至2012年10月30日间蔡某在江苏盐城农村商业银行步凤支行的银行账户资金明细，以证明购房款项系由证人蔡某偿还王立彬的20万元加上王立彬自有部分现金组成。证人蔡某当庭陈述：“我是做水电安装工程的个体包工头，与王立彬是朋友关系，双方常有经济往来，相互拆借资金从不立字据。2012年7、8月份，王立彬对我说要在大丰港买房，让我准备钱。当年10月份我从银行取了十几万元，加上手头的现金，凑了20万元还给了王立彬”。3、王立彬代理人对案外人陈桂传的谈话笔录（无陈桂传签字）以及陈桂传的销售不动产专用发票，以证明陈桂传向大丰港置业公司购买人才公寓C5幢602室房屋，其购房情形与王立彬相似，大丰港置业公司先向陈桂传出具收据，后开具了销售不动产专用发票。经庭审质证，大丰港置业公司对王立彬提交收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议，称大丰港置业公司并未收到王立彬购房款，大丰港置业公司从未授权任何人刻制“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”的印章，也没有成立过该“工程二部”；对蔡某的银行账户资金明细的真实性没有异议，但该明细反映蔡某分别在2012年10月12日取款46000元、15日取款30000元、30264元、19日取款35000元，合计141264元，同时蔡某又于2012年10月15日现金存入140000元，而蔡某又陈述其于2012年10月取现金10多万元加上家里的现金凑足20万元偿还给王立彬，该情形显然不合常理，相互矛盾；对陈桂传的谈话笔录真实性有异议，该笔录并无陈桂传的签名，陈桂传的销售不动产专用发票与本案没有关联性。大丰港置业公司认为，签订商品房买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，违反了相关法律的强制性规定，故该合同应为无效合同。但大丰港置业公司对此未提供任何证据。针对王立彬提出的陈桂传购房情形与王立彬相似，大丰港置业公司先向陈桂传出具收据，后开具销售不动产专用发票的事实，大丰港置业公司向法庭提交了一下证据予以反驳：1、陈桂传在大丰港置业公司处购房的相关账目，该账目反映陈桂传的购房款系由兴化市盛泰建筑工程有限公司的工程款转化而来。2、陈桂传出具的承诺书，陈桂传承诺其购买大丰港置业公司的人才公寓C5幢602室房屋是真实的购房行为，不存在借贷关系。经庭审质证，王立彬认为按照惯例，大丰港置业公司应当先向陈桂传出具收款收据，再将收款收据转换为销售不动产专用发票，大丰港置业公司应当持有陈桂传当初缴纳房款的收款收据，该收据与王立彬持有的收据是一致的，应由大丰港置业公司向法庭提供。关于争议焦点1，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。大丰港置业公司辩称双方并不存在真实的商品房买卖关系，因王立彬与李海卫之间存在借贷关系，签订商品房买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，该合同违反了相关法律的强制性规定，应为无效合同，但其未能提供相关证据予以证实，故一审法院对此辩解意见不予采信。本案王立彬、大丰港置业公司双方对于涉案商品房买卖合同的真实性均无异议，一审法院对其真实性予以确认。鉴于大丰港置业公司不能举证证明双方签订商品房买卖合同的意思表示不真实，或者具有合同无效的其他法定情形，故一审法院确认王立彬、大丰港置业公司双方签订的商品房买卖合同真实合法有效。关于争议焦点2，一审法院认为，依据现有证据，尚不能证明王立彬已履行付款义务。其理由：1、王立彬提供的收款收据并非统一的销售不动产专用发票，该收款收据加盖的“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”印章而非大丰港置业公司公司的公章、财务专用章或发票专用章，王立彬并未举证证明所谓的“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”与大丰港置业公司之间的关系，因此仅凭该收款收据尚不能证明王立彬已向大丰港置业公司交付了购房款。2、关于购房款项来源，证人蔡某陈述其在2012年10月先后从银行取了十几万元，加上手头的现金，凑了20万元还给了原告，但蔡某的银行账户资金明细反映在2012年10月15日至2012年10月30日间蔡某仅有4笔现金取款，分别为2012年10月12日取款46000元、15日取款30000元、30264元、19日取款35000元，合计141264元，该账户资金明细同时反映蔡某于2012年10月15日现金存入140000元，蔡某在需要凑钱还给原告的情况下于2012年10月15日现金存款140000元，又于同日支取现金60264元，在此之前、之后又分别取款，该情形显然不合常理。法庭要求蔡某对此情形作出解释时，其又顾左右而言他，称记不清楚了，因其陈述前后不一致，故一审法院对蔡某的证言不予采信。3、王立彬称案外人陈桂传的购房情形与其相似，但其提供的陈桂传的谈话笔录并无陈桂传的签字，陈桂传也未到庭作证，一审法院对其真实性无法审核，即使陈桂传陈述内容属实，陈桂传也未陈述大丰港置业公司开具给其的收款收据加盖有“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”印章，而且经一审法院核实陈桂传的购房款系由兴化市盛泰建筑工程有限公司的工程款转化而来，大丰港置业公司亦已向陈桂传开具了统一的销售不动产专用发票，故王立彬所举证据并不能达到其证明目的。4、鉴于本案存在诸多疑点，一审法院曾多次要求王立彬本人到庭参加诉讼，以便一审法院查明王立彬与大丰港置业公司订立商品房买卖合同的详细过程、付款情况、款项来源等相关事实，但王立彬三次开庭均无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此带来的不利后果应由其自行承担。据此，一审法院判决：驳回王立彬的诉讼请求。案件受理费130元，由王立彬负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：王立彬就案涉房屋是否已经向大丰港置业公司履行了交付房款的义务。在本院审理过程中，王立彬、大丰港置业公司对双方签订了案涉房屋商品房买卖合同的真实性无异议，认可一审法院认定双方签订的商品房买卖合同有效，没有证据表明双方签订的合同存在合同无效的情形，故一审法院认定王立彬与大丰港置业公司签订的商品房买卖合同真实合法有效并无不当。王立彬主张根据商品房买卖合同的约定，其已经履行了交付房款的义务。王立彬为支持其主张出具了加盖江苏省大丰港置业有限公司工程二部印章的收据，但是大丰港置业公司不认可江苏省大丰港置业有限公司工程二部是其公司部门，不认可收据的真实性，也不认可收到购房款。王立彬未能举证证明江苏省大丰港置业有限公司工程二部与大丰港置业公司的关系，其应当承担举证不能的法律后果。关于购房款款项的来源，王立彬陈述是自有资金加上蔡某的20万元还款，蔡某在一审过程到庭作证，陈述双方之间没有借条，其于2012年取现金10多元再加上家里的现金凑足20万元还给王立彬的，但是其银行流水显示2012年10月12日取款46000元、15日取款30000元、30264元、19日取款35000元，合计141264元，于2012年10月15日现金存入140000元，蔡某在需要凑钱还给王立彬的情况下于2012年10月15日现金存款140000元，又于同日支取现金60264元，在此之前、之后又分别取款，蔡某未作出合理解释，故一审法院认为其陈述与常理不符，且存在矛盾，对其证人证言不予采信亦无不当。关于陈桂传的证人证言及陈桂传的购房情况是否与王立彬相似的问题。王立彬提交的与陈桂传的谈话笔录并未有陈桂传的签字，且陈桂传未到庭作证，同时王立彬并未举证证明陈桂传在购房时也持有过加盖江苏省大丰港置业有限公司工程二部印章的收据，一审法院对王立彬的该项诉讼理由未予支持符合法律规定。综上所述，王立彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人王立彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙曙光代理审判员 刘 淼代理审判员 郑娟娟二〇一六年十月二十四日书 记 员 施凯钰 微信公众号“”