（2016）沪0117民��10629号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-02
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛长瑜,赵玉霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10629号原告(反诉被告)：薛长瑜，男，1955年12月22日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨卫，上海创美律师事务所。被告(反诉原告)：赵玉霞，���，1984年9月17日生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：赵振华，上海申浩律师事务所。原告薛长瑜与被告赵玉霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告赵玉霞于2016年7月21日向本院提出了反诉请求，本院依法受理后予以合并审理，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告薛长瑜及其委托诉讼代理人杨卫、被告赵玉霞及其委托诉讼代理人赵振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)薛长瑜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的《租赁合同》；2、判令被告向原告返还坐落于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室的两套房屋(以下简称“系争房屋”)及钥匙和煤气卡；3、判令被告向原告支付违约金1,700元。事实与理由：2015年6月27日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告。然租赁期限内，被告未经原告允许，将房屋转租他人，原告遂书面、口头多次通知被告，因其上述违约行为，原告要求与其解除租赁合同关系，然被告未与理睬。故原告诉至法院，请求判如所请。被告(反诉原告)赵玉霞辩称：不同意原告的诉请。被告确实在2015年10月将系争房屋转租，但原告对此是知情的，双方因此还协商将租金支付方式从付三押一变更为付六押一。原告于2015年10月将系争房屋转租被告是明知的，至2016年5月方才发出书面解约通知，已超过六个月。被告(反诉原告)赵玉霞向本院提出诉讼请求：1、判令原告赔偿被告剩余租赁期限内装饰装修残值损失100,000元；2、判令原告支付被告违约金1,700元；3、判令原告赔偿被告经济损失139,700元。事实与理由：2015年6月27日，原、被告间签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告��租赁期限为6年，自2015年9月1日至2021年8月30日止。当时双方口头约定了可以转租，且对于转租一事，原告始终知情并同意，现原告单方要求解除合同，已属违约。租赁合同签订时，双方曾协议由被告对系争房屋进行装修，并共同确定了房屋具体装修风格以及每套房屋装修价款为6万元。现原告要求解除合同，故被告提出反诉请求，希判如所请。经审理查明：坐落于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为原告。坐落于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为案外人周某某、李某某，案外人周某某、李某某系原告配偶与子女。2015年6月27日，原告、案外人周某某(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2015年9月1日起至2021年8月30日止，月租金为1,700元，支付方式为付三押一，每三个月支付���次，每次提前7天支付，如逾期超过15天支付，则每逾期一日按应付租金的百分之一支付滞纳金，如逾期超过一个月，除如数补交租金及滞纳金外，在未经谅解的情况下，视为被告擅自终止合同。合同第十条约定，原、被告任何一方未按合同条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为1,700元……。合同第十一条空白处写有“房子为毛坯房，开通煤气、有线，装修时不得破坏房屋结构，不得分割群租，居住人不得超过四个人”字样。2015年11月23日，原告、案外人周某某与被告签订《租房补充协议》一份，其上载明，系争房屋租赁合同到期之前，原告及案外人不得以任何借口找被告任何麻烦，即日起租金支付方式由付三押一变更为付六押一。2016年5月17日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》，载明，原告于2016年5月10日得知被告未经许可将系争房屋转租他人，故原告通知其解除租赁合同。被告否认收到上述函件。另查明，被告与其丈夫案外人杨曙光为案外人上海灏信房地产经纪有限公司股东，该公司成立日期为2015年12月11日。庭审中，双方当事人一致确认，被告已向原告支付了截至2016年5月31日的租金，被告称其后租金未支付系因原告注销账户又不肯收现金所致，原告认可账户已注销，具体注销时间不清楚。被告为证明原告明知并同意其转租、装修及曾就装修金额达成合意并支付了相应的装修款项，申请了证人秦某某、藏某出庭作证，并出示了上海众轶房地产经纪事务所出具情况说明一份，以证明2015年10月原告即知晓被告将系争房屋转租，且未提出异议，只是变更了原合同约定的付款方式，且签约时原、被告约定被告可装修，确认了装修风格，并确定了装修价格约为每套6万元，以及被告为此支付了两套房屋装修款共计12万元。原告对此不予认可，认为中介公司与被告系朋友关系，其证明内容与事实不符；对藏某的身份不认可，认为其未提供与中介公司的劳动合同，对秦某某的证言及装修合同、收据等亦不予认可，且其当庭陈述与合同约定存在矛盾，装修费均为现金支付有悖常理，故合同及收据的真实性存疑。以上事实，有《租赁合同》、《租房补充协议》、《上海市商品房预售合同》、《解除租赁合同通知》及快递详情单、工商登记信息及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告称原告知晓并同意其转租，然其提供的中介公司出具的证明及证人证言原告均不予认可，鉴于被告作为对中介行业较为熟悉的人士，如按被告所述，原告自2015年10月时便知晓并同意其转租，然双方在2015年11月23日达成租房补充协议时，却未对此进行约定，显然有悖常理，故被告应承担举证不利的后果。现被告未经原告同意擅自将系争房屋转租给案外人，已经构成根本违约，故原告要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告返还系争房屋，于法不悖，本院予以支持。至于原告主张被告返还的钥匙和煤气卡，因原告未提供证据证明上述物品的具体交付数量及实际交付情况，本院对此实难支持。另被告应按合同约定承担相应的违约责任，原告要求被告支付1,700元违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于租赁合同解除系被告违法转租所致，故被告无权要求原告向其支付违约金及赔偿经济损失。对于被告主张的装饰装修残值，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，现原告表示不进行利用，故本案中被告进行的装饰装修难以获得补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项之的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)薛长瑜与被告(反诉原告)赵玉霞于2015年6月27日就坐落于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室两套房屋签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)赵玉霞于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室两套房屋返还原告(反诉原告)薛长瑜；三、被告(反诉原告)赵玉霞于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)薛长瑜违约金1,700元；四、驳回原告(反诉被告)薛长瑜的其余诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)赵玉霞的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费2,461元，合计诉讼费用3,001元，由原告(反诉被告)薛长瑜负担40元(已付)，由被告(反诉原告)赵玉霞负担2,461元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副���，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱金彪二〇一六年十月二十四日书记员 黄 燕附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…… 微信公众号“”