（2016）鲁10民终2166号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-10-31
案件名称
张豪英与张丽红、崔鲁强等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张豪英,张丽红,崔鲁强,毕晓光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终2166号上诉人（原审原告）：张豪英。委托诉讼代理人：袁文虎，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽红。被上诉人（原审被告）：崔鲁强。委托诉讼代理人：毕崇伟，山东凌云志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕晓光。委托代理人李兵，威海市环翠区西港明法律服务所法律工作者。上诉人张豪英因与被上诉人张丽红、崔鲁强、毕晓光房屋买卖合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张豪英上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：张豪英与毕晓光离婚后，毕晓光无权处分涉案房屋；毕晓光伪造公证文书，张丽红无权代理张豪英签订涉案合同；张豪英与张丽红不存在委托关系；涉案合同的内容张豪英均不知悉。综上，涉案房屋买卖合同无效。张丽红、崔鲁强、毕晓光辩称，原审判决正确，请求依法维持原判。张豪英向一审法院起诉请求：2014年4月14日，张豪英应毕晓光要求办理授权委托书是为了贷款使用，并非委托张丽红出售张豪英所有的房屋。张豪英近日得知张丽红在张豪英不知情的情况下代理张豪英、毕晓光将张豪英价值60余万元的房屋以35万元出售给崔鲁强。张丽红无权出售该房屋，且买卖合同严重显示公平，该买卖合同也并非真实的买卖关系。请求判决张丽红代理张豪英、毕晓光与崔鲁强之间就位于威海市经区大庆路171号703A房屋签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2014年4月14日，山东省威海市威海卫公证处出具公证书二份，其中编号为（2014）威威海卫证民字第3572号公证书载明：“兹证明张豪英于2014年4月14日来到我处，在本公证员（陈军）的面前，在前面的《授权委托书》上签名、按指印，本公证书仅对申请人的签名、按指印作出证明”。该公证书加盖山东省威海市威海卫公证处公章及公证员陈军个人印章，该公证书所涉及的《授权委托书》内容为：“委托人张豪英，受托人张丽红，委托人名下坐落于威海市大庆路-171号703A（威房权证字第××号）的房产，因委托人不能亲自办理手续，特全权委托受托人代为办理如下事项：1、偿还银行贷款、领取他项权证。2、解除所有抵押登记。受托人因办理上述事宜，所签署的合同及相关文件，委托人均予以承认并承担。委托期限自签字之日起至二〇一六年四月十四日为止。受托人有权转委托”，委托人处张豪英签名并按指印。另一份编号为（2014）威威海卫证民字第3625号公证书载明：“兹证明张豪英、毕晓光于2014年4月14日来到我处，在本公证员（陈军）的面前，在前面的《授权委托书》上签名、按指印。本公证书未对申请人是否具有处分权作出证明”。该公证书加盖山东省威海市威海卫公证处公章及公证员陈军个人印章，该公证书所涉及的《授权委托书》内容为：“委托人张豪英毕晓光，受托人张丽红，两委托人系夫妻关系，委托人现要出售坐落于威海市大庆路-171号703A（威房权证字第××号）的房产，因委托人不能亲自办理手续，特全权委托受托人代为办理如下事项：1、签订房屋转让合同、代收房款。2、办理房屋产权转移登记、土地证过户等相关手续。3、如果购房人需要办理按揭贷款或公积金贷款，需要委托人办理的手续均委托受托人代为办理。4、到房产管理部门查询档案，开具相关房产证明。5、办理其他一切与售房相关的手续。受托人因办理上述事宜，所签署的合同及相关文件，委托人均予以承认并承担。委托期限自签字之日起至二〇一六年四月十四日为止。受托人有权转委托”。委托人处张豪英、毕晓光签名按指印。基于上述授权，张丽红于2015年3月21日代表张豪英、毕晓光与崔鲁强签订《威海市房屋买卖合同》（该合同在房管部门备案），载明：出卖人张豪英、毕晓光买受人崔鲁强，买卖标的为大庆路171号703A，所有权证号为2009024504，转让价格为35万元，于2015年3月21日前首付105000元，余款244000元于2015年4月20日前付清，于2015年4月5日将房屋正式交付崔鲁强，并在2015年4月20日前共同申请房屋过户手续。另外，毕晓光于2015年3月19日与崔鲁强就涉案房屋签订了《威海市房屋买卖合同》（该合同在中信银行备案），载明:出卖人毕晓光买受人崔鲁强，转让价格为485000元，于2015年3月20日前首付155000元，余款330000元于2015年5月1日前付清。关于房屋交付时间及过户时间均为空白且用笔划除，于2015年4月5日将房屋正式交付崔鲁强，并在2015年4月20日前共同申请办理过户手续。同日，毕晓光及张丽红代表张豪英向中信银行威海分行出具了《同意出售声明》一份，载明：本人（售房人）毕晓光与配偶（共有人）张豪英同意将共同拥有完全产权的位于经区大庆路171号703A户房屋（产权证号威房权证字第××）出售给购买人崔鲁强，本人及配偶（共有人）一致承诺：该出售行为是我全体共有人之真实意思，对该交易行为无任何异议，且该房产上无其他权利之存在，也未有其他涉及该房产之纠纷，我全体共有人知悉并且同意购房人向贵行借款、抵押之行为。特此声明。“售房人（产权人）”处，毕晓光签名按指印，“售房人配偶（共有人）”处，张丽红代表张豪英签名并按指印。2015年4月3日，崔鲁强与中信银行威海分行签订了《中信银行个人借款合同（消费信贷业务专用）》，借款金额330000元，贷款用途为购买大庆路-171号703A，贷款期限为2015年4月3日至2035年4月3日，贷款支付对象为收款人毕晓光，账户名称毕晓光，账号62×××58，开户行中信银行，贷款担保方式为最高额抵押无阶段性担保，还款账户崔鲁强，账号62×××46。庭审中，张豪英主张（2014）威威海卫证民字第3625号公证书并非张豪英在公证员面前签字按手印，该公证书有以下问题：1、张豪英所签字的部分原来是空白纸，是在张豪英家里按照毕晓光的要求签字，当时并没有授权委托书的内容。2、在毕晓光办理该公证书的时候张豪英没有任何签字。3、张豪英也不认识张丽红，从来也没有见过，因此委托张丽红出售房屋不成立，张丽红无权代理张豪英签订本案房屋买卖合同。同时，张豪英还主张其对房屋买卖合同不知情，且该房屋价款350000元还不到房屋实际价值的一半，买卖合同不是双方的真实意思表示，崔鲁强也并没有购买该房屋的主观意思表示，同时崔鲁强在该房屋过户之后以自己名义按揭贷款，该贷款的偿还并非崔鲁强，而是毕晓光，可以说明崔鲁强并未实际支付该房屋的对价。张豪英为证明其主张，提交了张豪英与张丽红于2016年那5月16日的谈话录音一份，用以证明：1、张丽红在代理签订该房屋买卖合同时并没有通知张豪英，也没有将该房屋的价款告知张豪英。2、张丽红对该房屋买卖合同的签订也是被动的，完全是按照毕晓光事先与崔鲁强串通好的计划行事，其对该房屋的价款及买卖合同的相关事实均不了解。3、该房屋过户在崔鲁强之后房屋的贷款由毕晓光偿还，说明该房屋买卖合同虽然名义上是房屋买卖关系，但事实上不存在房屋买卖，只是以过户损害张豪英利益的阴谋。毕晓光和张豪英于2014年11月18日离婚，涉案房产所有权属于张豪英所有，通过张丽红的陈述可以证明毕晓光明知其和张豪英已经离婚，无权处置涉案房产，竟然隐瞒该事实，毕晓光和张丽红违法出售张豪英所有的房屋，因此该房屋买卖合同无效。被告张丽红称，其不知道张豪英及毕晓光已经离婚的事实，毕晓光提供的资料是结婚证书，二人是2014年11月份离婚，公证书是2014年4月14日的。崔鲁强称，公证书恰恰证明合同是有效的，张丽红是在自己的授权范围内履行了手续。房管局备案的合同载明转让价款350000元是假的，是为了在房管局过户时省税，真实的交易价格是485000元。毕晓光称，张豪英主张毕晓光拿了两份空白纸让他签字，然后到公证处办理公证，这是绝对不可能的，是张豪英自己到公证处签字的，所有材料都是他自己签字按手印认可的。我没有和崔鲁强协商，在买房子之前和崔鲁强也不认识，也没有替崔鲁强还贷款，合同是真实的，也是有效的，不存在欺诈行为。庭审中，张豪英确认两份公证书所涉及的两份授权委托书上张豪英的名字是其本人所签。张豪英及毕晓光确认3625号公证书上的授权委托书上毕晓光的名字毕晓光本人所签。对于在房管部门备案的房屋买卖合同上张豪英、毕晓光的签名，张豪英及毕晓光分别确认不是其本人所签，张丽红及崔鲁强确认张豪英、毕晓光的名字和张丽红的名字都是张丽红所签，崔鲁强名字系被告崔鲁强所签。在中信银行备案的房屋买卖合同上毕晓光、崔鲁强的签名，张豪英、张丽红、崔鲁强及毕晓光均确认其中毕晓光的名字是其本人所签，崔鲁强的名字是崔鲁强所签。同意出售证明上售房人处、售房人配偶处的签名，毕晓光确认毕晓光的名字是其本人签的，其他不清楚，张丽红确认“张豪英、张丽红代”这几个字都是其本人写的，毕晓光的名字是她自己写的。庭审中，毕晓光确认155000元的首付款及330000元银行贷款均交给毕晓光，其没有转交给张豪英，而是直接转交给借款公司。一审中，张丽红称其是做房产中介的，朋友孙凯华说有别人欠他钱用房子抵押，过户的时候需要她帮忙，还说他在房管局做了二次抵押，到公证处做了公证，受托人是她。不久，毕晓光给打电话告诉她房子卖了，让其履行张豪英的职责，是公证处的人员打电话给其到公证处签字领公证书，陈军把公证书给她的。在此之前不认识张豪英。毕晓光称借款公司的孙凯华带着她和张豪英到公证处去做的公证书。张豪英则称公证处签过字，但是不是因为办理房子买卖这个事，在什么上签字不知道。当时毕晓光借钱做买卖有一笔315000元贷款，以为是为笔贷款办抵押的事，当时也没有看相关材料稀里糊涂就签字了。另查，张豪英与毕晓光于2014年11月18日在威海经济技术开发区人民法院达成（2014）威经技区民初字第1015号民事调解书，确认二人同意离婚，婚生子由毕晓光抚养，每月支付600元抚养费，涉案房产（登记为张豪英单独所有）归张豪英所有，以房屋抵押贷款31.5万元由毕晓光于2014年12月10日前还请，以张豪英个人名义贷款7万元由毕晓光于2014年12月20日前还清，毕晓光任意一笔款项逾期清偿，需支付张豪英10万元违约金，所有款项一并执行。截止2014年11月18日各自名下存款、财产、债权归各自所有，各自债务由各自负责偿还等内容。涉案房屋于2015年4月9日登记在被告崔鲁强名下。一审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、授权委托书、房屋买卖合同等证据在案为证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有些列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者毕晓光利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，张豪英认可经公证的两份授权委托书上的签名的真实性，张丽红基于经公证的授权委托书依法取得张豪英授予的代为签订合同等权限，其代表张豪英与崔鲁强签订了房屋买卖合同，并且崔鲁强已经将房款按照合同约定支付给毕晓光，涉案房产也已经办理了过户，登记在被告崔鲁强名下。张豪英未能举证证明其系受欺诈、胁迫而出具的授权委托书，也未能举证证明张丽红与崔鲁强之间存在恶意串通或者该买卖合同符合合同法第五十二条规定的无效情形。至于毕晓光在与张豪英离婚后，参与涉案房产的买卖过程，并在相关文件上签字的行为，虽然属于越权行为，但并不影响涉案房产买卖合同的效力。至于涉案房产实际出售价格是否低于市场价，是否符合张豪英的心理预期，应属于张豪英与代理人之间代理权限未明确约定所致，其过错也不在于房屋的买受人，也不属于影响房屋买卖合同效力的考量因素。如张豪英认为张丽红、毕晓光的行为对其造成了损失，其完全可以另行主张，而不能以此阻却房屋买卖合同的效力。故张豪英的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回张豪英张豪英的诉讼请求。案件受理费100元、保全费3520元，均由张豪英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案中，张豪英与毕晓光委托张丽红出售涉案房屋的事实经公证证明，而张豪英并未提交足以推翻该公证证明的证据，故本院认定，张丽红基于经公证的授权委托书取得代理张豪英对外签订房屋买卖合同、出售涉案房屋的权利。且该权利并不因张豪英与毕晓光的离婚而丧失，故张豪英主张张丽红无权代理其对外签订涉案房屋买卖合同，本院不予采纳。此外，张豪英亦未举证证实涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，是故，张豪英主张涉案房屋买卖合同无效，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，张豪英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张豪英负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一六年十月二十四日书 记 员 刘双双 百度搜索“”