（2016）粤01民终12453号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-14
案件名称
烟台市诺尔丰肥业有限公司广州分公司与黄新明、吴穆玲房屋租赁合同纠纷2016民终12453二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
烟台市诺尔丰肥业有限公司广州分公司,黄新明,吴穆玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12453号上诉人（原审原告）：烟台市诺尔丰肥业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：ＸＸ飞，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴一宁，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杨世耀，广东伟邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄新明，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：吴穆玲，身份证住址广东省湛江市市辖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗裕聪、林嘉蕾，均为广东经国律师事务所律师。上诉人烟台市诺尔丰肥业有限公司广州分公司（以下简称诺尔丰广州分公司）因与被上诉人黄新明、吴穆玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人诺尔丰广州分公司的委托诉讼代理人吴一宁、杨世耀，被上诉人黄新明、吴穆玲的共同委托诉讼代理人罗裕聪、林嘉蕾到庭参加诉讼。现已审理终结。诺尔丰广州分公司上诉请求：撤销一审判决，支持诺尔丰广州分公司一审的诉讼请求。事实和理由：诺尔丰广州分公司的营业场所是广州市越秀区中山五路193号百汇广场1318、1319、1320房。每月合同租金1万元，预算水电物业管理费每月3760元。合计13760元费用，由吴穆玲代收。根据涉案《广州市房屋租赁合同》和口头约定，诺尔丰广州分公司向黄新明指定的工商银行吴穆玲账户以转账付款方式交房租和水电物业管理费。按划款的总额累计核算租屋时间。诺尔丰广州分负责转款入账吴穆玲银行账户，这种转账应视为职务行为，对诺尔丰广州分公司负责，从2013年10月22日至2014年9月3日止，经诺尔丰广州分公司会计凭证记录统计共分八次，共有304000元预付款转入黄新明指定的吴穆玲账户。按每月13760元备用金支付预算，核实可租用22个月。即从2013年10月22日至2015年8月22日止，诺尔丰广州分公司均可合法使用涉案房屋。涉案房屋内有诺尔丰广州分公司购置的办公家具58件、办公用品140件。2014年9月3日，黄新明、吴穆玲带林某等人上门停水停电，对办公用品拍照留存，以自备门锁形式封屋，在诺尔丰广州分公司营业门上加锁封住，扣留了营业中的办公用品。双方由此产生争议，诺尔丰广州分公司多次要求当面对账核算可使用租期未果。黄新明、吴穆玲辩称同意一审判决，不同意诺尔丰广州分公司的上诉请求，请求驳回该公司的上诉请求，维持一审判决。诺尔丰广州分公司向一审法院起诉请求判令：1、黄新明、吴穆玲向诺尔丰广州分公司返还2014年9月的租金10000元及水电费、物管费共6500元；2、黄新明、吴穆玲向诺尔丰广州分公司返还其扣留的所有办公用品、六袋肥料及2013年11月至2014年5月的财务会计凭证。一审法院认定事实：2013年10月21日，黄新明（甲方）与吴穆玲（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路193号1317、1318、1319、1320、1321房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积320平方米，2013年10月21日至2013年11月9日为免租期，2013年11月10日至2015年11月9日租金每月24000元，租金按月结算，乙方向甲方交纳48000元的保证金；等。2013年10月22日，黄新明（甲方）与烟台市诺尔丰肥业有限公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定甲方将坐落在越秀区中山五路百汇广场193号1318、1319、1320房出租给乙方使用，建筑面积159.18平方米；租期自2013年10月22日至2015年10月22日，月租金10000元，乙方向甲方交纳20000元的保证金。2014年7月1日，诺尔丰广州分公司向吴穆玲转账36500元，发生转账手续费50元。本案一审庭审中，诺尔丰广州分公司表示：除了我方提交的合同之外，我方没有与吴穆玲签订任何合同；在签订租赁合同时不知道黄新明是委托代理人，我方现在就是要求黄新明承担责任，因为黄新明在租赁合同中签名，不要求业主承担责任，我方也不知道谁是业主。签订合同的虽然是总公司，但是使用及支付租金均是分公司；我方承租的仅是193号1318、1319、1320房；每月交租的时候都是有人打电话过来，要求我们打到吴穆玲的账号中；租金均是支付给吴穆玲，除了前两个月支付了42000元，其余每月都是支付36500元；我方都是按照物业公司的通知缴纳租金的，他们通知我们交多少就是多少；2014年7月1日支付的36500元包括3个月的租金3万元及水电费、物业管理费6500元，虽然在该记账资料中显示是“6月房租36650元”，但不能证明每月租金是36500元；诺尔丰广州分公司与黄新明签订的租赁合同约定租金是10000元，并非36500元，故我方保留追究其返还多收取租金的权利；2014年9月5日之后黄新明、吴穆玲就锁门了，并要求我们8日之前搬走，5日前我们还可以正常上班。黄新明表示：我方是受业主的委托，与吴穆玲签订租赁合同，租金为每月24000元，吴穆玲后来转租给烟台市诺尔丰肥业有限公司，由于该公司需要在广州设立分公司，凭其与吴穆玲签订的合同无法办理工商登记，所以要业主与承租人签订合同，实际使用人和实际承租人是分公司。吴穆玲表示：我方是向黄新明承租了涉案的五间房屋后，将该五间房屋转租给烟台市诺尔丰肥业有限公司，租金每月为36500元，双方有签订租赁合同，但是现在找不到该合同了；由于该公司要成立分公司，但是没有具体的经营地址，故业主与该公司签订了租赁合同以便办理分公司的注册登记，该合同仅是为了办理登记备案，实际使用人和实际承租人是分公司。诺尔丰广州分公司为了证明是黄新明、吴穆玲锁门，向一审法院提交了2014年9月1日的《函告》复印件，内容为“由于你方违约，我方就已于2014年9月1日就你承租的百汇广场1318号单位一事发出解约书，与你解除了上述单位的租赁关系，请于2014年9月3日前将你方物品搬离该单位，逾期则视为你方放弃所有物品所有权，我方将自行处理，由此造成的损失由你方承担。吴穆玲”，该《函告》上“吴穆玲”的名字为打印，并无任何手写体及盖章。诺尔丰广州分公司另提供一份高某出具的《证人证词》，内容为“我是烟台市诺尔丰肥业有限公司广州分公司的员工，从2014年9月3日开始，有人未经我公司领导同意私自封锁了我们平时上班的大门口，延续了一段时间。以上是事实。我愿意出庭作证。”高某并未出庭作证。诺尔丰广州分公司申请了梁某出庭作证，梁某到庭称其是诺尔丰广州分公司的员工，在2014年9月1日在房屋门口张贴函告，函告内容为我们没有交租，要我们在5号搬离，函告落款名为吴穆玲，大概在2014年9月8日左右发现涉案商铺大门被锁单车的锁锁死了，公司内的用品还在场地内，没有搬出。涉案的场地大概是300平方米左右，打通来使用的。梁某写下《证人证言》，其中内容为：“2014年9月3日，吴穆玲及业主等人就将公司的大门关闭。”黄新明表示：对于《函告》，上面也没有吴穆玲的签名，我方没有看到有该函告，诺尔丰广州分公司也无出示原件，故不予认可；高某出具的《证人证词》，该证人需要出庭作证才有效，故对该证据不予认可；梁某是诺尔丰广州分公司的员工，故有利害关系，关于张贴函告的问题，应不予采信，但是租赁的面积确实是300平方米左右。吴穆玲表示：我方没有打印过《函告》，上面也没有吴穆玲的签名，故不予认可；高某出具的《证人证词》，该证人需要出庭作证才有效，故对该证据不予认可；梁某是诺尔丰广州分公司的员工，故有利害关系，关于张贴函告的问题，应不予采信，但是租赁的面积确实是300平方米左右。诺尔丰广州分公司为证明其租用的房屋内摆放的物品，提交了以下证据：1、广州精艺办公家具制造厂于2013年10月21日出具的《订货合同》，货物名称为班椅、班枱等，总金额为34200元；2013年10月22日出具的《订货合同》，货物名称为屏风，金额为2627元；2013年10月28日出具的《订货合同》，金额为1740元；2、苏某忠于2013年10月29日开具的发票两张，项目均为“文具一批”，金额分别为423元和600元；3、广州市荔湾区德韵茗茶行于2013年10月28日开具的《收据》，载明收到茶叶、茶具共498元；4、诺尔丰广州分公司于2013年10月25日出具的《收条》，内容为“今收到烟台市诺尔丰肥业有限公司送来肥料6袋，每袋20公斤，单价250元/袋”。一审法院认为：诺尔丰广州分公司庭审中的陈述有多处地方不符合常理，且与其证人的证言也有相矛盾的地方，综合双方在庭审中的陈述及双方的证据，可以认定诺尔丰广州分公司与吴穆玲之间存在租赁关系，租金每月为36500元，故诺尔丰广州分公司要求返还2014年9月的租金10000元及水电费、物管费共6500元，没有依据，不予支持。由于没有充分证据证明黄新明、吴穆玲有实施封锁诺尔丰广州分公司所租用房屋的行为，也没有证据证明诺尔丰广州分公司所遗留在涉案房屋内的物品，故诺尔丰广州分公司要求返还相应的物品，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回诺尔丰广州分公司的诉讼请求。本案受理费106元，由诺尔丰广州分公司负担。本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，诺尔丰广州分公司提交了以下证据：1、物业公司付款通知单三张，拟证明物业公司通知其支付的水电费、物业管理费是由吴穆玲缴纳的；2、诺尔丰广州分公司的会计凭证七份，拟证明诺尔丰广州分公司向吴穆玲总共支付了304000元；3、欠租停电告知书（复印件），拟证明涉案房屋的业主林某要求收回涉案房屋；4、说明（复印件），拟证明林某强制解除合同，并对涉案房屋进行了锁门。经质证，黄新明、吴穆玲对上述证据1、2的真实性予以确认，同为上述证据证明了诺尔丰广州分公司与吴穆玲存在租赁关系；对证据3、4的真实性不予确认，理由是该证据并非原件，且两份证据上林某的签名不一致。二审诉讼中，黄新明、吴穆玲确认涉案房屋内还存放有诺尔丰广州分公司的一些办公用品，双方并已自行办理了该部分办公用品的交接手续。本院认为：本案双方的争议焦点首先在于租赁合同的主体问题。诺尔丰广州分公司依据烟台市诺尔丰肥业有限公司与黄新明签订的《广州市房屋租赁合同》主张其与黄新明之间存在租赁合同关系，黄新明、吴穆玲则认为是吴穆玲从黄新明处承租涉案房屋后再转租给诺尔丰广州分公司。对此本院认为，依据诺尔丰广州分公司一审提交的黄新明与吴穆玲签订的《广州市房屋租赁合同》以及诺尔丰广州分公司每月均系向吴穆玲支付租金的事实，并结合本案实际情况判断，对于黄新明、吴穆玲的陈述可予确认。一审法院认定诺尔丰广州分公司与吴穆玲之间存在租赁关系，租金每月为36500元，并无不当。而诺尔丰广州分公司提出的月租金标准为10000元的主张与其一直以来实际缴纳的租金数额不符，本院不予采纳，故其要求返还2014年9月的租金10000元及水电费、物管费6500元理由不充分，本院不予支持。关于诺尔丰广州分公司要求黄新明、吴穆玲返还办公用品、肥料及财务会计凭证的问题。二审中，双方已自行办理了相关办公用品的交接手续。而诺尔丰广州分公司没有充分证据证明涉案房屋内还遗留有肥料及财务会计凭证等物品，其要求返还该部分物品依据不足，本院不予采纳。综上所述，诺尔丰广州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由烟台市诺尔丰肥业有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一六年十月二十四日书记员 杨娟娟 来自：