（2016）粤01民终10874号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-07-21
案件名称
梁旋礼与杨莲妹、广州广有通信设备有限公司租赁合同纠纷2016民终10874二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁旋礼,杨莲妹,广州广有通信设备有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10874号上诉人（原审原告）：梁旋礼。上诉人（原审原告）：杨莲妹。两上诉人共同委托代理人：吴勇波，广东经国律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：梁永桐。被上诉人（原审被告）：广州广有通信设备有限公司。法定代表人：卢永宁，职务：总经理。委托代理人：张杜静，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人梁旋礼、杨莲妹因与被上诉人广州广有通信设备有限公司（以下简称广有公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。梁旋礼、杨莲妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判广有公司向梁旋礼、杨莲妹赔偿从2013年9月14日至实际原状返还广州市海珠区新滘镇风和乡鹭江东约新街十一巷10、12号房屋给梁旋礼、杨莲妹前的房屋被占用费用损失暂计572020元（暂计至起诉之日）；2.改判广有公司拆除位于广州市海珠区新滘镇风和乡鹭江东约新街十一巷10、12号房屋室内墙体和天面两个水池，以及赔偿梁旋礼、杨莲妹拆除房屋室内墙体和天面两个水池工程的费用81000元；3.本案一、二审诉讼费由广有公司承担。事实和理由：（一）原审法院对本案认定事实不清。1.原审法院未查明广有公司私自改建梁旋礼、杨莲妹房屋的事实。广有公司承租后对涉案房屋进行了隔断，又自行在涉案房屋楼顶天面加建了两个水池。2.在2011年9月，梁旋礼、杨莲妹要求广有公司拆除涉案房屋室内墙体和楼顶天面两个水池，广有公司口头同意，并告知梁旋礼、杨莲妹找人先拆除，事后再结算。梁旋礼、杨莲妹委托谭某对收回部分立即拆除间墙，并支付了谭某工程款，该事实有合同及支付款项收据证实。广有公司对于梁旋礼、杨莲妹委托他人施工的事实是予以认可的，在一审庭审中其只是对施工款项不予认可。3.原审法院未予查明梁旋礼、杨莲妹的房屋被广有公司妨碍，而不能实际收回使用的事实。由于广有公司无法排除还有人居住在其中的障碍，也未拆除隔墙和楼顶水池，使梁旋礼、杨莲妹根本不能装修和出租给他人使用。而且广有公司更是以各种方法拖延执行法院判决，由于唐某的阻挠，实际上直到本案起诉时，梁旋礼、杨莲妹也没有收回房屋三层、四层任何地方，所以，应按三、四层整层面积作为梁旋礼、杨莲妹被妨碍使用房屋的赔偿计算依据。（2012）穗海法民三初字第1570号判决中认定各人的居住面积也不属实，广有公司提供的职工的居住面积与实际情况不符。梁旋礼、杨莲妹与广有公司签订租赁合同时，认定房屋765平方米，现场量度结果也与租赁合同相符。而广有公司提供职工的居住面积为126.75平方米，与现场实际情况不符，不应该以此作为计算依据。4.原审法院以25元每平方米每月计算赔偿标准，该赔偿标准明显过低，与客观事实不符。25元每平方米每月的标准是在2011年双方协定的。直到2016年本案上诉时，广有公司还未全部搬离房屋，梁旋礼、杨莲妹损失巨大，故不应该按2011年商定的价格作为计算依据。2014年5月，梁旋礼、杨莲妹与新租户签下协议，以30000元每月的价格出租整栋房屋，换算成每层租金是7500元每层每月，每平方米的租金是40元每月，该事实有租赁合同及银行流水予以证实。梁旋礼、杨莲妹主张参考该价格，以40元每月每平方米为租金标准。（二）原审法院对该案的判决法律适用错误。广有公司一直非法占有梁旋礼、杨莲妹的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，梁旋礼、杨莲妹有权利要求广有公司返还整体房屋。广有公司私自建隔墙改价房屋，并在楼顶建了两个水池，已经妨害了梁旋礼、杨莲妹物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条的规定，梁旋礼、杨莲妹可要求广有公司拆除隔墙和水池，恢复原状，返还房屋。广有公司一直占有梁旋礼、杨莲妹的房屋，造成梁旋礼、杨莲妹无法对房屋进行使用，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，广有公司理应对梁旋礼、杨莲妹的损失进行赔偿。（三）原审法院判决广有公司履行支付房屋使用费的义务从2013年9月14日起至判决生效之日止错误。判决生效之日后广有公司如果还不履行交回房屋的义务，那么梁旋礼、杨莲妹之后的损失应如何主张，原审法院未进行处理。（2012）穗海法民三初字第1570号一审判决亦是判决履行义务至判决生效之日止，因广有公司迟迟不交回房屋，梁旋礼、杨莲妹又不能获得司法确认的赔偿，执行法官又要求梁旋礼、杨莲妹另行起诉追究赔偿，才导致本案的发生。因此，原审法院判决广有公司履行支付房屋使用费的义务从2013年9月14日起至判决生效之日止，既不便民，也不利于节省司法资源，请求二审法院予以改正。广有公司辩称，同意一审判决。梁旋礼、杨莲妹向一审法院起诉请求：1.广有公司赔偿梁旋礼、杨莲妹从2013年9月14日至实际原状返还广州市海珠区新滘镇凤和乡鹭江东约新街十巷10、12号房屋给梁旋礼、杨莲妹前的房屋被占用费用损失（其中一层从2013年9月14日暂计至2014年7月12日，按每月每层7500元的标准计算；黄某甲占有的14平方米按每月40元/平方米的标准计算，从2014年7月13日暂计至2015年12月12日为9520元；二层按每月每层7500元的标准，从2013年9月14日起计至2014年8月12日共82500元；三层按每月每层7500元的标准，从2013年9月14日暂计至2015年12月12日；四层按每月每层7500元的标准，从2013年9月14日暂计至2015年12月12日，暂计共572020元）；2.广有公司赔偿梁旋礼、杨莲妹拆除房屋室内墙体、天面两个水池工程的费用81000元；3.广有公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年，梁旋礼、杨莲妹曾起诉广有公司及黎某、卢某樑、张某乙、余某乙华、唐某、梁某甲、黄某甲（共同为广有公司），要求八被告迁出广州市海珠区凤和乡鹭江东约新街11巷10、12号全部占住的房屋，并将房屋返还给其及要求广有公司赔偿其房屋占用费损失按每月每平方米25元×765平方米的标准，从2012年3月7日起计至判决生效之日止），被告黎某、卢某樑、张某乙、余某乙华、唐某、梁某甲、黄某甲承担连带赔偿责任等。该案经一审审理查明：梁旋礼、杨莲妹分别持有广州市海珠区新滘镇凤和乡鹭江东约新街11巷10号和12号的《农村（墟镇）宅基地使用证》。2001年9月7日，梁旋礼（甲方）与广州有线通信工业公司（乙方）签订《租赁补偿金协议》，约定为了解决乙方18户原职工的居住问题，经双方协商一致，甲方同意将位于广州市海珠区新滘镇凤和乡鹭江东约新街11巷10、12号自建一栋（四层）总面积765平方米续租给乙方作安置18户原单位职工住户用途，租房差额由乙方支付补偿金；租赁补偿金300000元正（即按市场租金标准住户应交部分减去住户实际交纳部分），住户（原居住职工）租金由甲方收取；年限10年，自2001年9月7日至2011年9月6日止；租赁补偿金支付方式：乙方于2001年9月7日前支付30000元正，2001年11月30日前一次性支付余额补偿金270000元正给甲方；有关l8户职工房屋租赁事宜由甲方与住户协商另行签订《房屋租赁合同》；等。2002年12月9日，广州新广有通信设备厂向广州市工商行政管理局出具《关于企业调整重组申请登记“广州有线电厂有限公司”的报告》，内容为：广州新广有通信设备厂是广州电子集团单独投资成立的国有企业；根据广州机电工业资产经营有限公司“关于广州电子集团有限公司组建广州有线电厂有限公司问题的批复”的精神，由广州新广有通信设备厂兼并广州有线通信工业公司、广州陶瓷电容器厂、广州亚洲音像唱片公司，成立广州有线电厂有限公司；新广有通信设备厂兼并上述三间企业重组，成立广州有线电厂有限公司；等。2005年1月13日，广州市工商行政管理局出具《企业名称（企业集团）名称变更核准通知书》，内容为：原名称“广州有线电厂有限公司”核准该名称变更为：广州广有通信设备有限公司。2011年6月13日，广有公司向梁旋礼、杨莲妹发出《通知》，内容为：贵业主于2001年9月6日与广州有线通信工业公司签订的有偿租赁合同将于2011年9月期满，为避免引起纠纷，现公司向贵业主申明，所有租住户早已不是我公司职工，与公司已不存在任何关系。租赁期满后，我公司将不再续租和提供租金补贴，也不再代收租金。请业主自行提前通知有关租住户，并自主与租住户商谈有关房屋租赁事宜。2011年10月20日，广有公司致函梁旋礼、杨莲妹，内容为：因黎某、卢某樑、黄某甲、周某、何某、梁某乙、梁某甲等七位住户仍需时间自主解决住房问题，请推迟3个月时间对他们所居住的房屋进行维修。由此引起你们的租金损失将由我公司先行垫付。2012年1月10日，广有公司出具《关于鹭江东约11巷10号期满后租金补偿的方案》，内容为：鹭江东约11巷10号于2011年9月6日租赁期满，业主要求对房屋进行装修，不再续租。由于鹭江东约11巷10号租赁期满后租户因住房问题未能从鹭江东约11巷10号搬出，我部就租户住房问题情况多次与代理业主协调沟通，得到答复同意延长租期至2012年2月6日。为补偿业主在2011年9月6日至2012年2月6日（5个月）期间收不到租金的损失，拟制定以下租金补偿方案：方案一：以实际租住在鹭江东约11巷10号的用户单元计算。该物业实住户10户（除谢某、徐某），使用面积为323.35平方米，按25元/平方米市价，每月补偿费8083.75元，5个月租金补偿费合计40418.75元。方案二：由于首层空置，105房租户（黄某甲）的租金直接交给业主。按该物业二层（含二层）以上的实际面积计算。二层（含二层）以上的实际面积为418平方米，按20元/平方米的价格，每月补偿费8360元，5个月租金补偿费合计41800元。鉴于25元/平方米和20元/平方米是我们估算的价格，具体多少还需与业主商谈，以上仅供参考。2012年3月7日，广有公司出具《通知》，内容为：贵业主与广州有线通信工业公司签定的有偿租赁合同于2011年9月6日期满后，因租户住房纠纷问题而造成贵业主的租金损失，我公司已按《关于鹭江东约新街11巷10号期满后租金补偿的方案》的补偿方法，于2012年3月6日予以支付结清。由于贵物业部份在住租户的住房问题仍需时间进一步协商解决，为此，我公司向贵业主申明，自2012年3月6日起，公司将按黎某、卢某樑、梁某甲、黄某甲四位租户的实际租住面积（共计92.56平方米），以25元每平方米的价格，继续为上述四位租户支付房租。其余租户我公司将不再为其支付任何有关费用。梁旋礼、杨莲妹于2012年3月28日出具《关于广有公司的回复》，称请贵公司承担起责任，尽快切实解决与租户的纠纷，协助租户搬走；到今天还没搬走的住户有黎某、卢某樑、梁某甲、黄某甲、何某、张某乙、余某丙、黄某乙共八户；由于剩余的八户住户与贵公司有纠纷，不肯搬走，本人一直无法进行装修，大楼一直无法出租，造成整栋大楼没有任何租金收入；贵公司于2011年10月20日，书面承诺赔偿本人租金损失；本人要求贵公司必须按整栋大楼面积(640平方米)计算租金赔偿额，即每月640平方米×25元/平方米=16000元；等。广有公司于2012年4月2日出具《关于鹭江东约新街11巷10号业主及代理人的答复》，称我司早于2011年6月13日发放通知，告知贵业主现租住在鹭江东约新街11巷10号的租户早已不是我司职工；租赁期满后，我司将不再续租和代收租金，贵业主与租户商谈房屋租赁事宜；对于至今未搬走的黎某、卢某樑、梁某甲、黄某甲、何某、张某乙、余某丙、黄某乙八位租户，我司答复：(1)、出于对部分原企业职工实际困难的考虑，我司同意以黎某、卢某樑、梁某甲、黄某甲四位租户的租住面积（共计92.56平方米），按附近地段市场价（建议25元/平方米）继续为他们支付房租；(2)、关于何某的情况，我司己提出解决方案，为他本人提供江贝陇西里一间出租屋，他不肯搬出实属其个人问题，与我司无关；(3)、现实际租住在张某乙、余某丙、黄某乙的三户都已不是原广州有线通信工业公司的职工；原企业已完成承担的职责和义务，法律上也不存在有关政策允许企业继续为他们支付有关费用，他们的住房问题应自行解决。两梁旋礼、杨莲妹表示其为夫妻关系，由杨莲妹委托梁旋礼一起出租鹭江东约新街11巷10号、12号房屋，是共同出租、共同收益，在该案中也是共同起诉主张权利。梁旋礼、杨莲妹与广有公司均确认现上址房屋只有广有公司黎某、卢某樑、张某乙、余某乙华、唐某、梁某甲、黄某甲户居住使用。梁旋礼、杨莲妹与广有公司、黎某、卢某樑、张某乙、余某乙华、唐某、梁某甲均确认黎某居住202房使用面积24.2平方米、卢某樑居住301房使用面积25.46平方米、张某乙居住303房使用面积25.52平方米、余某乙华居住304房面积47.12平方米、唐某（原住户黄某乙）居住402房使用面积35.26平方米、梁某甲居住403房使用面积30.42平方米、黄某甲居住105房使用面积12.48平方米。除广有公司黄某甲外的广有公司均表示除上述七住户外，上址房屋的其余房屋部位已被拆除，由梁旋礼、杨莲妹收回。梁旋礼、杨莲妹表示其曾经装修、拆除过部分房屋，其它面积现在是空置。广有公司称其按照租金补偿方案二于2012年3月6日支付租金50160元作为2011年9月至2012年3月的租金给梁旋礼、杨莲妹。梁旋礼、杨莲妹对此予以确认。广有公司表示不管本案是否可以调解解决，对黎某、卢某樑、梁某甲、黄某甲共92.56平方米，其愿意承担这四住户的租金，但租金按实际使用面积由其以每月每平方米25元的标准继续向梁旋礼、杨莲妹支付。梁旋礼、杨莲妹对此表示同意，并要求一并解决搬迁问题及其余三户的补偿问题。广有公司黎某、卢某樑、张某乙、余某乙华、唐某、梁某甲均表示没有其它住房去向。一审法院于2013年8月7日作出（2012）穗海法民三初字第1570号民事判决书，认为广有公司应按现仍实际使用的七户使用面积共200.46平方米支付房屋使用费给梁旋礼、杨莲妹等，并判决：一、广有公司在判决生效之日起60日内，安排广有公司黎润霞、卢国樑、张彩香、余志华、唐志雄、梁少姬、黄发泉迁出广州市海珠区新滘镇凤和乡鹭江东约新街11巷10号、12号房屋（其中黎润霞迁出202房、卢国樑迁出301房、张彩香迁出303房、余志华迁出304房、唐志雄迁出402房、梁少姬迁出403、黄发泉迁出105房），并将该房屋交还给梁旋礼、杨莲妹。广有公司黎某、卢某樑、张某乙、余某乙华、唐某、梁某甲、黄某甲迁出时，无偿保留所增加的镶嵌物等固定设施，其余增加设施在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除和办理迁移手续；二、广有公司在判决生效之日起10日内，按每月每平方米25元×200.46平方米的标准，支付从2012年3月7日起至判决生效之日止的房屋使用费给梁旋礼、杨莲妹；等。该判决于2013年9月13日生效。本案诉讼中，广有公司为证明其主张，还提交了执行情况报告若干份（其中反映卢某樑已于2013年9月27日迁出301房、黎某已于2014年4月16日迁出202房、粱少姬已于2014年6月20日迁出403房、张某乙已于2014年8月31日迁出303房、余某乙华已于2015年6月30日迁出304房）。梁旋礼、杨莲妹对上述证据的真实性没有异议，但认为广有公司并没有按判决所确定的期限要求住户搬走，也没有反映广有公司拆除间隔墙体及天面水池的情况。本案一审庭审中，梁旋礼、杨莲妹、广有公司均确认（2012）穗海法民三初字第1570号民事判决书所确定的使用费，广有公司已支付完毕。另外，梁旋礼、杨莲妹表示其与施工方签订的拆除工程的费用是81000元，由于三、四楼的部分墙体及天面水池尚未拆除，故其实际上只支付了50000元，是以现金支付，并没有相关的转账记录和发票。广有公司对该费用不予确认。一审法院认为，梁旋礼（甲方）与广州有线通信工业公司（乙方）签订的《租赁补偿金协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该协议约定为了解决乙方18户原职工的居住问题，经双方协商一致，甲方同意将位于广州市海珠区新滘镇凤和乡鹭江东约新街11巷10、12号自建一栋（四层）总面积765平方米续租给乙方作安置18户原单位职工住户用途，租房差额由乙方支付补偿金。鉴于广有公司承租上址房屋作安置18户原单位职工住户用途，故广有公司应承担仍使用部分承租房屋的使用费，广有公司认为其不是该部分房屋的实际使用人、不需再向梁旋礼、杨莲妹支付该部分房屋的使用费的抗辩意见无理，不予采纳。梁旋礼、杨莲妹、广有公司在前案中已确认黎某居住202房使用面积24.2平方米、卢某樑居住301房使用面积25.46平方米、张某乙居住303房使用面积25.52平方米、余某乙华居住304房面积47.12平方米、唐某（原住户黄某乙）居住402房使用面积35.26平方米、梁某甲居住403房使用面积30.42平方米、黄某甲居住105房使用面积12.48平方米，而梁旋礼、杨莲妹对广有公司提交的若干份执行情况报告（其中反映卢某樑已于2013年9月27日迁出301房、黎某已于2014年4月16日迁出202房、粱少姬已于2014年6月20日迁出403房、张某乙已于2014年8月31日迁出303房、余某乙华已于2015年6月30日迁出304房）的真实性没有异议，且生效的判决已确认广有公司按每月每平方米25元的标准向梁旋礼、杨莲妹支付使用费，故广有公司宜按每月每平方米25元的标准向梁旋礼、杨莲妹支付从2013年9月14日起至判决生效之日止的房屋使用费（其中2013年9月14日起至2013年9月27日止按200.46平方米计算；2013年9月28日起至2014年4月16日止按175平方米计算；2014年4月17日起至2014年6月20日止按150.8平方米计算；2014年6月21日起至2014年8月31日止按120.38平方米计算；2014年9月1日起至2015年6月30日止按94.86平方米计算；2015年7月1日起至判决生效之日止按47.74平方米计算），从梁旋礼、杨莲妹、广有公司的陈述及本案的实际情况看，梁旋礼、杨莲妹已实际收回除唐某、黄某甲所居住部分外的其他大部分房屋，故梁旋礼、杨莲妹要求广有公司按每月每层7500元的标准计付使用费，缺乏依据，不予支持。鉴于梁旋礼、杨莲妹已实际按房屋的现状收回了大部分房屋，而梁旋礼、杨莲妹提交证据不足以证实其所主张的广有公司同意支付拆除费用及相关费用已实际产生，广有公司对此也不予确认，故梁旋礼、杨莲妹主张广有公司向其支付拆除工程费用的请求，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》三十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年5月10日作出如下判决：一、广有公司在判决生效之日起10日内向梁旋礼、杨莲妹支付从2013年9月14日起至判决生效之日止的房屋使用费（按每月每平方米25元的标准计算，其中2013年9月14日起至2013年9月27日止按200.46平方米计算；2013年9月28日起至2014年4月16日止按175平方米计算；2014年4月17日起至2014年6月20日止按150.8平方米计算；2014年6月21日起至2014年8月31日止按120.38平方米计算；2014年9月1日起至2015年6月30日止按94.86平方米计算；2015年7月1日起至判决生效之日止按47.74平方米计算）；二、驳回梁旋礼、杨莲妹的其它诉讼请求。本案一审受理费10330元，由梁旋礼、杨莲妹负担8605元，广有公司负担1725元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中，梁旋礼、杨莲妹表示：其起诉时尚有三户（分别是105房、304房、402房）未搬离，墙体也未拆除，导致对应楼层整三层楼的房屋无法出租使用，故我方在一审诉请的是未搬离的三户对应三个楼层的全部租金损失。本院认为，本案二审当事人争议焦点为:（一）争议房屋使用费的计算标准和截止日期;（一）广有公司是否应当支付拆除费用81000元。关于争议房屋使用费的计算标准和截止日期问题。梁旋礼、杨莲妹称其起诉主张的房屋使用费是每一个楼层的全部租金损失，按7500元/月计算。根据业已查明的事实，卢某樑（301房）、黎某（202房）、梁某甲（403房）、张某乙（303房）、余某乙华（304房）已搬出涉案房屋，除了未搬离的唐某（402房）、黄某甲（105房）两户外，其余房屋梁旋礼、杨莲妹可自行收回，另行出租使用。一审根据生效判决所确认的每月每平方米25元的标准认定广有公司向梁旋礼、杨莲妹支付的房屋使用费计算标准，处理正确，本院予以维持。梁旋礼、杨莲妹主张按每一个楼层7500元/月计算房屋使用费，理据不足，本院不予支持。如前所述，对于梁旋礼、杨莲妹已收回的房屋，其可以自行处置，广有公司应向梁旋礼、杨莲妹支付从2013年9月14日起至每户实际搬离涉案房屋止的使用费，梁旋礼、杨莲妹主张广有公司应支付至涉案整栋大楼交还之日止，缺乏依据，本院不予支持。关于广有公司是否应当支付拆除费用81000元的问题。梁旋礼、杨莲妹称实际上只以现金方式支付了50000元拆除费用。因该笔费用没有转账记录，且广有公司对此不予确认，梁旋礼、杨莲妹尚无充分证据证明81000元的费用已实际发生，故其要求广有公司支付该笔费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，梁旋礼、杨莲妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9495元，由上诉人梁旋礼、杨莲妹负担。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十月二十四日书记员 林漫榆 关注公众号“”