（2016）辽01民再83号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-03
案件名称
上诉人叶佰青因与被上诉人中铁五局集团有限公司房屋租赁纠纷一案再审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
叶佰青,中铁五局集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民再83号上诉人（一审被告）：叶佰青（曾用名叶晓威），男，1980年4月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：叶世全（叶佰青父亲），1954年9月26日出生，汉族。被上诉人（一审原告）：中铁五局集团有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：张回家，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀宏，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人叶佰青因与被上诉人中铁五局集团有限公司（简称中铁五局）房屋租赁纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院2016年6月2日作出的（2016）辽0103民再00002号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年7月25日立案受理后，依法组成由审判员韩鹏担任审判长，审判员徐亮（主审）、代理审判员方立达参加的合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理，上诉人中铁五局的委托诉讼代理人王秀宏，被上诉人叶佰青的委托诉讼代理人叶世全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。叶佰青向本院上诉称，请求撤销再审一审判决，判令中铁五局给付违约金和一个月租金共计10800元，并支付水、电、煤气、宽带费及给楼下造成的损失8000元，诉讼费用由中铁五局承担。理由为：中铁五局所提交的证据不是新证据；再审一审判决缺乏证据证明；中铁五局的起诉已经超过诉讼时效；叶佰青没有收到房屋抵押金。中铁五局辩称，虽然本案仅仅是因为5400元收条丢失，但在另案中此收条的原件已经在法庭审理的过程中质证过并被法庭采信，且已判决由叶佰青返还5400元押金，后来仅因主体不适格导致此判决未生效，现证据链条已经形成，可以证实叶佰青收到了5400元押金。故再审一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持该判决。中铁五局于2015年6月26日向沈阳市沈河区人民法院起诉请求叶佰青返还租房押金5400元，承担诉讼费及诉讼过程中产生的一切费用。理由为：2011年5月5日，其经沈阳富强房地产置业有限公司中介，承租了叶佰青位于沈阳市沈河区奉天街房屋，租赁期限为18个月，即自2011年5月3日起至2012年11月2日止。租房押金为5400元。租赁合同期满前，双方又口头达成半年房屋租赁协议，2013年3月中旬，房屋多次发生漏水殃及楼下，虽然叶佰青承担了维修义务，但仍给中铁五局造成诸多麻烦，故于2013年4月3日正式提出退租请求，无果；2013年4月18日，在中介公司见证之下，再次提出退租要求，但叶佰青之父叶世全（租房全过程均由叶世全办理）拒绝收房，认为应按照合同约定须赔他一个月房租5400元，押金5400元不退，且房屋有磨损须中铁五局恢复原状。对于叶佰青的无理要求，中铁五局根本无法同意。中铁五局员工刘建林曾以个人名义提起诉讼，但法院认定是职务行为，应由中铁五局做主体，故再次提起诉讼。沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第2036号民事判决认定的事实，叶佰青于2011年5月5日与中铁五局签订《房屋租赁合同》一份，将座落于沈阳市沈河区奉天街房屋出租给中铁五局，租赁用途为居住，租赁期限自2011年5月3日至2012年11月2日止，每月租金人民币5400元，房屋到期后，中铁五局续租，但双方未另行签订合同。2013年4月18日中铁五局搬出沈阳市沈河区奉天街房屋。中铁五局起诉到法院要求叶佰青返还押金人民币5400元。沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第2036号民事判决认为，本案双方当事人签订《房屋租赁合同》，应恪守合同约定，中铁五局向叶佰青交纳房租，由叶佰青出具相关收款凭证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。庭审中，对中铁五局出具的收条，叶佰青表示系复印件，需要提供原件，但中铁五局明确表示不提供，故无法核实该证据的真实性，对中铁五局的诉讼请求，不予支持。判决：驳回中铁五局的诉讼请求。诉讼费人民币50元，减半收取人民币25元，由中铁五局负担。判决发生法律效力后，中铁五局以本案存在新证据为由向沈阳市沈河区人民法院申请再审，经该院审判委员会讨论，决定再审本案。沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民再00002号民事判决认定的事实，叶佰青曾用名叶晓威。叶世全是叶佰青父亲。叶世全于2011年5月5日代叶佰青与中铁五局委托代理人刘建林经沈阳富强房地产置业有限公司介绍签订《房屋租赁合同》一份，将座落于沈阳市沈河区奉天街房屋及地下车位出租给中铁五局，租赁用途为居住，租赁期限为18个月，自2011年5月3日至2012年11月2日止，每月租金人民币5400元，租房押金为5000元，租赁车库押金400元；2011年5月6日，中铁五局给付叶佰青现金支票一张，面值70200元，系一年房租及押金5400元。2012年4月16日，中铁五局又给付叶佰青现金支票一张，面值32400元，系2012年5月3日至2012年11月2日房屋租赁费用，两张支票收款人均为叶晓威，为叶佰青父亲叶世全领取。合同到期后，中铁五局继续租赁该房屋，但双方未另行签订合同。中铁五局于2012年10月17日给付叶佰青现金支票一张，面值32400元，系2012年11月3日至2013年5月2日房屋租赁费用，支票收款人均为叶晓威，为叶佰青父亲叶世全领取。2013年4月3日中铁五局委托代理人刘建林以房屋漏水为由向沈阳富强房地产置业有限公司提出终止合同，不再租赁该房屋。2013年4月18日中铁五局搬出沈阳市沈河区奉天街房屋，在沈阳富强房地产置业有限公司工作人员在场的情况下，与叶佰青的父亲叶世全交接租赁房屋，因叶世全以房屋有磨损需恢复原状为由，要求中铁五局赔偿一个月租金5400元并扣留押金5400元，因协商未果，产生争议。2013年6月8日，中铁五局委托代理人刘建林以个人名义起诉，要求叶佰青返还押金5400元，沈阳市沈河区人民法院于2014年8月11日作出沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1202号民事判决书，判决叶佰青于判决生效后二十日内给付刘建林房屋押金5400元；诉讼费人民币50元，由叶佰青负担。宣判后，叶佰青不服，提出上诉。2014年10月20日，沈阳市中级人民法院作出[2014]沈中民二终字第2506号民事裁定，以原审未查明刘建林承租房屋的使用目的、支付租金方式及其签订合同是个人行为还是职务行为为由，撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1202号民事判决书；发回该院重新审理。该院于2015年1月12日，重新组成合议庭，进行了审理，认为刘建林系中铁五局委托代理人，诉讼主体不适格，故于2015年6月10日，作出沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第301号民事裁定书，驳回刘建林的起诉，案件受理费50元，退还刘建林。2015年6月25日，中铁五局再次起诉，要求叶佰青返还押金5400元并承担诉讼费用。因在诉讼中，中铁五局向法庭提供的主要证据系复印件，无法提供原件，导致无法核实证据的真实性，沈阳市沈河区人民法院于2015年9月10日，作出（2015）沈河民五初字第2036号民事判决，驳回中铁五局的诉讼请求，诉讼费50元，减半收取人民币25元，由中铁五局负担。判决发生法律效力后，中铁五局于2015年10月30日以找到新证据，足以推翻原判决、原判决认定的基本事实缺乏依据为由，向沈阳市沈河区人民法院提出再审申请，要求撤销该院（2015）沈河民五初字第2036号民事判决书。沈阳市沈河区人民法院于2016年1月22日作出（2015）沈河民申字第00011号民事裁定，决定再审本案。另查明，叶佰青曾于2013年8月28日提起诉讼，要求中铁五局、刘建林给付房屋交接前的租金、水、电、煤气、电话费用并赔偿承租期间因造成房屋损坏导致无法出租的损失、家具、电器损坏的损失，以及评估费、车位使用费；2014年6月20日，沈阳市沈河区人民法院作出（2013）沈河民二初字第1644号民事判决，叶佰青与刘建林提出上诉，2014年10月15日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第1971号民事裁定，将本案发回沈阳市沈河区人民法院重审。该院于2015年5月12日作出（2015）沈河民二初字第102号民事判决，判决中铁五局给付叶佰青车位占用费5200元、租金损失28260元、租赁房屋室内物品财产损失35785元、有线电视收视费192元。宣判后，叶佰青及中铁五局均提起上诉，沈阳市中级人民法院于2015年8月26日作出[2015]沈中民二终字第1884号民事判决，判决:驳回上诉，维持原判。现沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第102号民事判决书已执行完毕。沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民再00002号民事判决认为，在原审中，中铁五局未能向法院提供支付抵押金5400元的凭证原件，且叶佰青予以否认，致使中铁五局的主张未能得到支持。再审过程中，中铁五局提供了证据原件及其他案件的生效判决、庭审笔录，足以证明叶佰青分三次收取房屋租金及房屋押金的事实，中铁五局的再审申请，理由成立，原审判决不当，予以纠正。合法的合同应受法律保护。叶佰青及中铁五局签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案，双方当事人在约定的租赁期满后，未另行签订房屋租赁合同，租赁期限应视为不定期，不定期租赁的双方当事人可随时解除合同，故原租赁合同至2013年5月2日前，中铁五局腾出租赁房屋时继续有效。本案中，中铁五局按照合同约定，交付了全部租金及押金。合同到期后，双方虽然因租赁房屋损坏导致无法出租的损失、家具、电器损坏的损失，以及车位使用费等产生争议，但该争议已通过诉讼解决完毕，叶佰青应该按照合同约定返还中铁五局租赁房屋押金。关于叶佰青提出，中铁五局在过去的诉讼中不是原告，也从未承认过与叶佰青签过房屋租赁合同，另外叶佰青也未收过租房押金的抗辩，该院认为，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证；已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人亦无需举证。本案，涉及诉争房屋的房屋租赁合同，系刘建林受中铁五局委托签订，其用途为中铁五局员工使用，合同中也加盖了中铁五局下属项目部公章，给付房屋租金及抵押金也是用中铁五局现金支票支付，因此，中铁五局应为诉争租赁房屋的承租人；叶佰青于2011年5月6日第一次收取中铁五局一年房屋租金及押金共计70200元，正符合每月5400元房屋租金，共计12个月及租房押金5400元的总和，而涉及本案内容的其他案件的庭审中，叶佰青的代理人叶世全（叶佰青父亲）也表示分三次收到了房屋租金及抵押金5400元，故对叶佰青表示未收到房屋租赁押金5400元的抗辩，不予采信。关于叶佰青提出，要求中铁五局包赔对其及楼下邻居的经济损失及本案已过诉讼时效的问题。在已生效的沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第102号民事判决、沈阳市中级人民法院作出的[2015]沈中民二终字第1884号民事判决书，已就中铁五局租赁使用诉争房屋给叶佰青造成的房屋租金损失、室内物品财产损失等作出处理，并已执行完毕；另外，如果由于中铁五局租赁使用诉争房屋不当，给案外人造成损失，应由权利人主张权利。本案诉争房屋的租赁期限至2013年5月2日，而中铁五局以刘建林的名义，曾经于2013年6月就主张过权利，因此本案未过诉讼时效，对叶佰青提出的上述主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条、第四百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第九条之规定，判决：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第2036号民事判决；二、叶佰青于判决生效后十日内返还中铁五局（集团）有限公司房屋押金人民币5400元；三、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由叶佰青负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对双方当事人争议的事实，本院认定与沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民再00002号民事判决查明的事实一致。另查明，中铁五局（集团）有限公司经贵州省工商行政管理局批准，于2015年9月8日更名为中铁五局集团有限公司。本院认为，关于叶佰青应否返还房屋租赁押金问题。叶佰青与中铁五局签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行期满后，叶佰青应依约返还房屋租赁押金。关于叶佰青提出其未收到房屋押金的上诉主张，中铁五局在一审法院再审期间提交的新证据证明叶佰青收到了该笔款项，叶佰青亦在与本案基于同一事实的沈阳市沈河区人民法院（2013）民二初字第1202号刘建林诉叶佰青房屋租赁合同纠纷一案中自认收到了房屋押金5400元，且其未提交证据否认中铁五局的主张，因而对叶佰青的该项主张不予支持，又因叶佰青提出的中铁五局造成的租赁房屋损失等问题已通过另案诉讼解决，故本案中，叶佰青应依据合同约定返还中铁五局房屋租赁押金5400元。关于叶佰青提出本案已超过诉讼时效，刘建林的前次起诉不能构成中铁五局的诉讼时效中断的主张。本院认为，刘建林虽以个人名义提起诉讼，但该诉讼与本案诉讼均系房屋租赁合同纠纷，诉求均为请求叶佰青返还房屋租赁押金，又基于同一事实，对同一被告提起，即本次诉讼系对刘建林提起诉讼的程序补正，因而刘建林提起的对叶佰青的房屋租赁之诉具有中断诉讼时效的法律效果，根据中铁五局对诉争房屋的租赁时间及相关诉讼时间，本案中，中铁五局所提之诉并未超过诉讼时效，叶佰青提出的该项上诉主张，不予支持。关于叶佰青提出的请求中铁五局赔偿违约金，一个月租金并支付水、电、煤气、宽带费及给楼下造成的损失费用问题。因其该项上诉主张未在一审中提出且已经由另案诉讼解决，故不属本案审理范围。综上，沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民再00002号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由叶佰青承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 鹏审 判 员 徐 亮代理审判员 方立达二〇一六年十月二十四日书 记 员 王 龙本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”