（2016）苏05民终6078号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-31
案件名称
黄雪林与邱惠良、邱惠林房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱惠良,黄雪林,邱惠林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6078号上诉人（原审被告）：邱惠良。被上诉人（原审原告）:黄雪林。委托诉讼代理人:顾勇，江苏朋德律师事务所律师。原审被告:邱惠林。委托诉讼代理人:赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。上诉人邱惠良因与被上诉人黄雪林及原审被告邱惠林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱惠良、被上诉人黄雪林及委托诉讼代理人顾勇、原审被告邱惠林及委托诉讼代理人赵雨兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人邱惠良上诉请求：请求撤销原审判决，依法发回重审或改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对被上诉人主张的购房损失性质、损失数额、过错责任认定错误。首先，被上诉人明知上诉人不是案涉房屋的实际权利人，且在签订协议后一审被告就明确告知被上诉人其不认可上诉人与被上诉人签署的协议，被上诉人没有及时采取措施减少损失。其次，一审法院在没有任何评估报告等事实依据的情况下，依据房屋买卖市场价作为认定损失的依据不合理。第三，涉案房屋为动迁房，被上诉人应审核上诉人是否有权签署协议，且在签署后上诉人及一审被告就明确告知上诉人无权签署协议。2、一审法院对被上诉人占用涉案房屋期间的收益是否合法认定错误。房屋买卖签订后，房屋权属没有发生变更，权利人仍是一审被告。被上诉人自2003年7月起至2015年底一直占有房屋，一审被告有权另案向被上诉人主张权利。上诉人也有权以此作为主张减少损失额的抗辩理由。被上诉人黄雪林辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。上诉人与被上诉人签订协议后，被上诉人交付房款，上诉人交付了房屋，上诉人也口头答应尽快办理产权过户，一直到2015年房价上涨，上诉人才提出要解除双方合同，上诉人应当赔偿给被上诉人造成的损失。一审被告邱惠林述称，一审判决存在错误。本案房屋买卖合同中明确注明该房屋属于动迁房及出卖人应当提供房产证、土地证，当时邱惠林在外地，具体手续都是上诉人办理，且被上诉人早已经知道上诉人是无权处分，却没有采取措施防止损失扩大。我方认为被上诉人存在过错。房屋多年来一直由被上诉人占用，被上诉人应当在损失金额中予以扣除或另行支付给我方。原审原告黄雪林向一审法院起诉请求：请判令邱惠良、邱惠林赔偿原告黄雪林损失300000元；诉讼费由邱惠良、邱惠林方负担。一审法院认定事实：2002年12月19日，邱惠良与昆山开发区农工商房产开发有限公司签订丽华园一期工程调房结算协议，将7幢303室，调为15幢303室。2003年7月28日，黄雪林与邱惠良签订房屋买卖成交合同一份，约定邱惠良将昆山市开发区美华东村15号303室及车库10平方米；房屋成交总价为195000元；本合同签订时，黄雪林缴纳定金10000元；黄雪林交首付款165000元，首付款于一个月内付清；余款30000元在过户后付清；双方还就其他事项进行了约定。同日，黄雪林向邱惠良支付定金10000元，于2003年8月14日支付房款155000元。之后，黄雪林一直居住该房至今。2013年左右，邱惠林办理了涉案房屋的权属登记。2015年11月左右，邱惠林将涉案房屋出售给案外人霍修建，成交价为550000元，并办理了房屋权属转移登记。现黄雪林与案外人霍修建均居住于该房内。另查明：邱惠良与邱惠林系兄弟关系。庭审中，邱惠林当庭提交了动迁安置住房合同、拆迁安置协议书、调房结算协议、拆迁公司证明、收据一份，以证明其系涉案房屋实际的权利人，邱惠良所签的调房协议系代理行为，邱惠良非实际权利人。黄雪林因该证据系当庭提供，未发表质证意见。2015年12月31日，邱惠林向黄雪林汇款165000元，主张系代邱惠良返还的购房款。庭审中，黄雪林明确要求解除涉案房屋买卖合同。上述事实有调房协议、房屋买卖成交协议、收据及当事人陈述予以证实。原审法院认为，黄雪林与邱惠良签订的房屋买卖成交协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应信守。现邱惠良未能履行合同义务，黄雪林作为守约方有权单方面解除双方之间的房屋买卖合同，邱惠良应承担相应违约责任。黄雪林庭审中明确其诉请前提为解除涉案房屋买卖合同，一审法院据以确认该房屋买卖合同从庭审之日解除。合同解除后，邱惠良应返还原告购房款165000元，并赔偿原告的相应损失。关于损失金额，参照邱惠良向案外人霍修建出售涉案房屋的价格550000元，黄雪林因邱惠良违约导致房屋增值损失超过350000元，其主张300000元未超过损失范围，一审法院予以支持。邱惠良、邱惠林关于黄雪林占用涉案房屋存有收益的抗辩，如涉案房屋买卖合同得以顺利履行，抗辩所涉使用涉案房屋利益亦属黄雪林正常收益，故该抗辩一审法院不予支持。邱惠良、邱惠林关于黄雪林在签订房屋买卖合同时未尽到审查义务的抗辩，因黄雪林在签约时邱惠良提供了调房协议原件，其系该协议当事人；再者，邱惠良是否为涉案房屋的权利人并不影响其签订房屋买卖合同效力，故该项抗辩一审法院亦不予支持。黄雪林关于对邱惠林的诉请，因邱惠林并非合同相对人，其与邱惠良之间系兄弟关系亦非其承担责任的事实和法律依据，故该部分诉请一审法院不予支持。综上，因邱惠良应返还黄雪林购房款165000元，并赔偿损失300000元，合计465000元，扣除已付款165000元，还应支付300000元。邱惠林当庭提交的证据，黄雪林虽未作质证，因该证据与本案黄雪林的主张并不相悖，一审法院不再组织质证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、邱惠良返还原告黄雪林购房款165000元，并赔偿损失300000元，合计465000元，扣除已付款165000元，余额300000元于本判决生效后十日内支付。二、驳回黄雪林对邱惠林的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由邱惠良负担。该款黄雪林已预交，由邱惠良于本判决生效后十日内支付黄雪林。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，邱惠良与黄雪林签订的房屋买卖成交协议系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。现因邱惠良单方原因致使合同无法实现，黄雪林请求解除合同并要求邱惠良承担损害赔偿于法有据，上诉人邱惠良主张在买卖合同签订后明确告知被上诉人黄雪林自己不是涉案房屋权利人，认为损失扩大责任在于被上诉人黄雪林，对此上诉人邱惠良并没有提供相应的证据加以证明，本院不予采信。上诉人认为不应按照原审被告邱惠林与第三人之间的房屋买卖市场价格作为损失认定的依据，并未提供相反的依据和理由，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人在房屋结算协议明确房屋性质为动迁房，明确显示需要房产证、土地证原件的情况下，没有尽到合理的审核义务，本院认为合同签订时涉案房屋尚没有办理相应的产权证，且根据上诉人签约时提供的调房协议原件，上诉人系该协议的当事人，被上诉人已经尽了审查义务，故对上诉人的主张本院不予采纳。上诉人主张被上诉人占有期间的收益，本院认为如果合同顺利履行，该收益为被上诉人正常收益，现因上诉人原因造成合同无法履行，一审判决并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人邱惠良负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平代理审判员 陈斌代理审判员 柳璐二〇一六年十月二十四日书 记 员 孟桢 微信公众号“”