（2016）赣0424民初1105号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-01-04
案件名称
原告九江市钻升工程机械有限公司与被告赖红燕、第三人刘石军、徐高元租赁合同纠纷民事一审裁定书
法院
修水县人民法院
所属地区
修水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九江市钻升工程机械有限公司,赖红燕,刘石军,徐高元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
江西省修水县人民法院民 事 裁 定 书（2016）赣0424民初1105号原告九江市钻升工程机械有限公司，住所地九江市庐山区生态工业城内办公楼。法定代表人朱其刚，该公司执行董事。被告赖红燕，女，1977年7月30日出生，汉族，住修水县。第三人刘石军，男，1984年2月26日出生，汉族，住修水县。委托代理人樊斌杰，江西问章律师事务所律师。第三人徐高元，男，1962年2月11日出生，汉族，住修水县。本院于2016年5月13日立案受理原告九江市钻升工程机械有限公司（以下简称钻升公司）与被告赖红燕、第三人刘石军、徐高元房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员胡会平担任审判长，与代理审判员胡衍望、杨丽敏组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人朱其刚、被告赖红燕、第三人刘石军及其委托代理人樊斌杰、徐高元已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钻升公司诉称，九江市庐山区人民法院对原告与第三人徐高元买卖合同纠纷一案作出（2006）庐民一初字第54号民事判决，该判决书生效后，第三人徐高元未主动履行义务，原告依法向九江市庐山区人民法院申请强制执行。庐山区人民法院对第三人徐高元所有的位于修水县城南老虎洞一栋一号的铺面进行了查封、拍卖，经三次流拍后，该院于2014年1月20日裁定将铺面作价抵偿给原告。原告于2014年2月14日持九江市庐山区人民法院（2007）庐法执字第182号执行裁定书至有关机构办理了该铺面的产权登记手续，至此该铺面为原告合法所有。嗣后原告即通知被告赖红燕，其租赁的铺面为原告合法所有，被告从2014年2月14日后应将铺面租金交付给原告，租金按先前其与第三人刘石军签订的租赁合同所约定的1500元/月计收。被告赖红燕认为此铺面已由第三人徐高元卖给第三人刘石军，并已办理公证手续，且其与第三人签订租赁合同，租金应交纳给第三人刘石军，拒不向原告交纳租金。原告多次与被告协商支付租金事宜未果，故诉至本院，请求判令：被告支付原告自2014年2月14日至2016年5月13日止的铺面租金40500元，并变更租赁合同。被告赖红燕辩称，被告与第三人刘石军于2013年签订铺面租赁合同，并按合同约定支付了租金，现租金已交纳至2016年7月。原告起诉被告要求支付租金无法律依据，被告不可能重复支付租金。第三人徐高元述称，本案中的铺面原为本人所有，本人于2010年1月6日将该铺面卖给第三人刘石军，签订了房屋买卖合同，并办理了公证手续。本人确实欠原告货款50000元，但是对于庐山区人民法院的查封、拍卖等事宜不清楚。第三人刘石军述称，本人于2010年1月6日以买卖方式从第三人徐高元处受让了位于修水县义宁镇宁红大道汽车总站对面老虎洞二线1号铺面，并办理了铺面买卖协议公证手续。此后，第三人徐高元将涉案铺面交付给本人，本人再将铺面出租给被告。依照《中华人民共和国物权法》第241条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”之规定，原告与被告不存在租赁合同关系，原告无权请求被告支付租金。另依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”之规定，九江市庐山区人民法院未将涉案铺面移交给原告，执行程序尚未终结，原告未实际取得权利，无权向被告等相关人员主张权利，故请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，2006年3月28日九江市庐山区人民法院立案受理原告与第三人徐高元买卖合同纠纷一案，同年8月31日作出（2006）庐民一初字第54号民事判决书，判令第三人徐高元向原告支付货款50000元。判决生效后，第三人徐高元未履行付款义务，原告向该院申请强制执行。2007年6月12日九江市庐山区人民法院立案受理原告执行申请，后因未发现第三人徐高元下落，又无财产可执行，同年9月21日该院作出终结本次执行裁定。2012年经原告申请，庐山区人民法院作出裁定恢复执行程序，并于2012年11月15日作出查封裁定书、2013年1月18日作出拍卖裁定书决定查封、拍卖第三人徐高元所有的位于修水县汽车总站对面老虎洞二线1号铺面。该铺面经三次拍卖流拍后，庐山区人民法院于2014年1月20日作出（2007）庐法执字第182号执行裁定书，裁定将第三人徐高元所有的位于修水县汽车总站对面老虎洞二线1号铺面（房产证号：3216**）作价123621元，交付原告以抵偿所欠债务103426元，2014年2月14日原告在修水县房产管理局办理了过户登记手续。另查明，2008年3月19日，第三人徐高元通过出让方式取得了涉案铺面的所有权，并办理了房产登记手续。2010年1月6日第三人徐高元与刘石军签订铺面买卖协议，并办理了公证手续，但并办理过户手续，合同约定将涉案铺面买卖给第三人刘石军，合同价款为65000元。2013年2月1日第三人刘石军将涉案铺面出租给被告，并签订了铺面租赁合同，约定租赁期限为2013年2月1日至2018年1月31日止，每月租金1200元，每季度付一次，被告已支付给第三人刘石军租金至2016年7月。再查明，原告办理房产登记后，在行使权利过程中，发现该铺面已由他人占有，并租赁给被告，故通知第三人刘石军向其腾让铺面，并要求被告将该铺面租金交纳给原告。但第三人刘石军以其与第三人徐高元签订房屋买卖合同为由拒绝腾让，被告以其与原告不存在租赁关系为由拒绝向原告支付租金。原告至今未取得该铺面的实际占有权及收益权，故诉至本院，提出前述诉讼请求。上述事实，有原被告及第三人身份信息、判决书、执行裁定书、契费发票、房产证、国有土地使用证、公证书、房屋买卖合同、铺面租赁合同、结婚证、租金收据、（2007）庐法执字第182号执行案卷二宗等证据及原被告、第三人相一致的陈述在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，第三人刘石军与徐高元于2010年1月6日签订房屋买卖合同，并办理公证手续，虽该买卖合同是在庐山区人民法院作出查封、拍卖、抵债裁定该铺面之前，但第三人刘石军并未办理过户登记手续，第三人刘石军并不当然取得该铺面的所有权。原告根据庐山区人民法院抵债裁定书到有关部门办理了产权登记手续，已取得了该铺面的所有权，其有权要求占有该铺面的占有人腾让铺面。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”之规定，原告申请强制执行第三人徐高元的铺面，在该执行程序中，原告虽已为该铺面办理产权登记手续，但原告一直未实际取得该铺面控制权，该铺面仍一直由第三人刘石军占有，第三人刘石军拒绝移交铺面时，可申请原执行法院即庐山区人民法院强制要求其腾房。该执行程序尚未完毕，其中涉及申请人、被执行人及案外人的权益应在原执行程序中处理。综上，庐山区人民法院只作出以流拍财产抵债的裁定,原告据此办理了房产登记,但未实际向原告交付被第三人占有的财产,原告未实际取得该铺面的所有权能,该执行程序尚未终结，原告应继续在执行程序中处理未尽事宜，不能迳行通过民事审判程序处理，故原告在本案中不符合法律规定的起诉条件，本院应裁定驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告九江市钻升工程机械有限公司的起诉。预交的案件受理费813元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 胡会平代理审判员 胡衍望代理审判员 杨丽敏二〇一六年十月二十四日书 记 员 朱泽佳 关注公众号“”