（2016）鄂0691民初1239号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-26

案件名称

（2016）鄂0691民初1239号判决书

法院

襄阳高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

童萍,湖北义城物流实业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条

全文

襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0691民初1239号原告：童萍，女，1982年11月3日出生，汉族，襄阳市人，住高新区江山南路艺苑景观豪庭，公民身份号码：4206211982********。委托诉讼代理人：杨修理，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：黄志勇，男，1980年11月10日出生，汉族，湖北省襄阳市襄州区黄集镇黄营村*组，公民身份号码：4206211980********。系原告童萍丈夫。代理权限：特别授权，即代为承认，放弃，变更诉讼请求，进行和解，代领款项。被告：湖北义城物流实业有限公司，住所地：襄阳市高新区团山大道171号。统一社会信用代码：914206005683330781。法定代表人：潘世义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解。原告童萍与被告湖北义城物流实业有限公司（以下简称“义城物流”）租赁合同纠纷一案，本院2016年5月10日受理后，依法适用简易程序于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告童萍的委托诉讼代理人杨修理、黄志勇，被告义城物流公司的委托诉讼代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童萍向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方2015年3月8日签订的租赁合同无效；2.判令被告退还押金10万元、返还租金10万元，共计人民币20万元；3.判令地面建造物归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月，原告授权黄志勇（原告丈夫）与被告协商场地租赁事宜，并于同年7月25日向被告缴纳10万元押金。2015年3月8日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定被告将位于陆寨村韩岗路口的13.5亩土地出租给原告使用，租赁期限五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止。第一年租金20万元，以后每年租金递增2万元。原告须向被告交付场地押金10万元。合同签订后，原告分两次向被告缴纳了第一年租金20万元，并投入一定的资金建造了部分房屋、围墙、广告招牌、路标等。由于双方签订的合同属无效合同，原告不能有效地使用合同中的土地。故诉至法院，请依法判决。在本案庭审中，原告变更了第3项诉讼请求，如被告愿意继续利用原告在承租土地上建造物，请法院判令被告对原告的投入予以补偿。原告童萍为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一租赁合同书，证明租赁场地位置、租赁期限、第一年租金、押金10万元等合同内容。证据二收据三份，证明原告向被告已经支付共计30万元，其中20万元租金，押金10万元。证据三场地照片四张，证明原告在租赁场地做了实质性投入，但因土地性质不符合使用用途被城管局勒令停止建设。被告义城物流辩称：1.原、被告之间签订的《租赁合同》是有效的，应受法律保护。该合同是原、被告在平等自愿的基础上签订，且不违反法律的强制性规定，从被告向法院提交的土地利用总体规划图，陆寨村租赁给被告使用的土地属于建设性用地，依据我国《土地管理法》第四条、第六十三条的规定，我国法律并未强制性禁止农村建设性用地的合法流转，故原、被告之间的租赁合同应受法律保护。2.原告已将租赁土地用于二手车交易市场场地使用，并将部分场地和房屋转租给他人使用，故不存在原告所称的不能有效使用土地的情形，被告申明保留对原告提起反诉，或者另行起诉以追究其违约责任的权利。3.原告请求退还土地租金及押金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。按照租赁合同约定，被告已将土地及地上建筑物交付原告使用，且原告已实际占有使用该土地长达一年之久，且原告违约未租满五年，其所缴纳的押金及第一年土地租金不应退还。4.原告确实在承租的土地上建造了部分房屋，但是面积不详，且属于原告未经被告同意，私自搭建，租赁合同中对相关情况也未作约定。被告不同意对这些房屋支付任何费用，原告可以拆除。被告义城物流为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一2004年与陆寨村签订的土地承包合同，证明被告享有土地使用权。证据二土地利用总体规划图，证明诉争土地性质是建设用地。证据三原告租赁场地后将土地转租给他人使用的部分收据，证明原告在起诉之前仍在正常使用从被告处所租赁的场地。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二无异议，对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，认为场地图片不能证明土地性质，无法证明被告租赁期间受到有关部门的干涉。原告对被告提交的证据一、三的真实性无异议，对关联性有异议；对被告提交证据二的真实性、合法性及关联性皆存有异议。对于原、被告双方没有异议的证据，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年3月8日，原、被告签订《租赁合同书》，约定将位于陆寨村韩岗路口的13.5亩土地出租给原告使用，租赁期限五年（自2015年4月1日起至2020年3月31日止）。其中，第一年租金20万元，以后每年租金递增2万元；另约定原告向被告支付押金10万元，合同到期后或解约后，在原告不拖欠被告任何费用情况下由被告返还给原告。《租赁合同书》签订后，原告按照约定向被告支付了10万元押金及第一年租金20万元，共计30万元，被告也向原告出具了30万元的收据，共计三张（即原告提交的证据二）。被告按照约定将土地交由原告占有使用，原告在占有使用土地期间私自建造了十间房屋，同时设立了广告架（牌）。在租赁使用期间，原告将土地上的建筑物转租给第三人使用，并收取了相应的租金。2016年4月1号前后，被告催促原告支付第二年的租金或退出土地，原告因经营困难退出租赁场地，被告随即接收了原告退出的场地。本院还查明，被告出租的涉案土地系从原襄阳区朱集镇潘湾村二组村民潘兵义于2004年8月13日与团山镇陆寨村村民委员会签订的土地承包合同取得。潘兵义与村民委员会签订的土地承包合同还于2005年10月15日在原襄樊高新技术产业开发区团山镇法律服务所进行了见证。随后潘兵义又将涉案土地流转给本案的被告使用。本院认为，合法的民事权益应受法律保护。原、被告2015年3月8日签订的租赁合同，是农村土地承包经营权再次流转的行为，该合同系双方当事人真实意思表示。原告主张被告取得的土地使用权违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第二款以及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项、《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》第七条的强制性规定，因被告取得该宗土地时违反法律强制性规定，进而与原告签订的租赁合同系无效合同的意见。原告所列举的上述法律、规章是规范农村土地承包经营权首次流转行为的规定，原告认为被告取得该宗土地不符合法定程序而导致租赁合同无效的主张，本院不予认定和采纳。原告还提出本案涉案土地性质系农用地，不是建设用地，被告在使用该宗土地时改变了土地的性质，违反法律强制性规定，故原、被告之间的租赁合同应属无效合同的主张，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；第六十条第一款规定，承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。因上述条款中没有明确规定“违反即无效”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。据此，原告主张签订的租赁合同系无效合同的意见，本院不予支持。双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的合同义务，原告向被告支付了合同约定的第一年租金和场地租赁押金，被告也将场地交付给原告使用。原告从2015年4月1日至2016年3月31日前后，实际占有使用租赁的场地一年之久，原、被告之间的租赁合同已经实际履行，不存在原告主张的不能有效使用租赁土地的情形，故原告要求被告退还10万元租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于被告催促原告缴纳第二年租金或退出承租土地，原告已于2016年4月1日前后退出租赁场地，被告事实上接受了原告退出的租赁物，双方已不存在继续履行租赁合同的现实基础，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，本院依法解除原、被告之间的租赁合同关系。因租赁合同已解除，被告应向原告返还收取的10万元押金。故原告要求被告退还其10万元押金的诉请，本院予以支持。原告主张其在租赁场地上投入及增设的他物（新建的房屋及其他构筑物）归原告所有的诉求。因本案的租赁合同的解除系承租人违约造成，且被告主张原告在租赁土地上增设的他物未经其同意，合同解除后也不同意接受增设的他物。另，原、被告之间的租赁合同对租赁后土地上增设的他物如何处理未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条的规定，故原告要求判令承租土地上增设的他物归其所有或由被告支付补偿的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原、被告之间签订的租赁合同属当事人之间真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。原告实际占有使用租赁合同约定的13.5亩土地长达一年，应当按照约定支付被告租金20万，原告请求被告返还租金不符合法律规定，本院不予支持。被告事实上接受了原告退出的租赁物，双方已不存在继续履行租赁合同的现实基础，被告应当向原告返还其支付的押金10万元。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告童萍、被告湖北义城物流实业有限公司2015年3月8日签订的租赁合同；二、被告湖北义城物流实业有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告退还10万元押金；三、驳回原告童萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告童萍负担1075元，被告湖北义城物流实业有限公司负担1075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17451701040003656。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员　　王启飞二〇一六年十月二十四日书记员　　敖　骞 更多数据：搜索“”来源：