（2016）湘08民终240号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-06

案件名称

上诉人吴慈明与上诉人江西成功房地产开发有限公司及原审第三人凌志强租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省张家界市中级人民法院

所属地区

湖南省张家界市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴慈明,江西成功房地产开发有限公司,凌志强

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省张家界市中级人民法院民事判决书（2016）湘08民终240号上诉人（原审原告）：吴慈明，男，1969年12月8日出生，汉族，大专文化，居民。委托诉讼代理人：陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西成功房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市国贸广场巨融峰B座2304室。法定代表人：刘黎孙，董事长。委托诉讼代理人：王胜平，江西澍正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁清平，湖南一星律师事务所律师。原审第三人：凌志强，男，1978年4月28日出生，汉族，高中文化，居民。上诉人吴慈明因与上诉人江西成功房地产开发有限公司（以下简称成功公司）及原审第三人凌志强租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2015）慈民一初重字第013号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴慈明的委托诉讼代理人陈蛟、上诉人成功公司的委托诉讼代理人王胜平、原审第三人凌志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴慈明上诉请求：1、依法撤销原判决第二项并改判成功公司赔偿吴慈明损失2949604.6元；2、一、二审诉讼费用由成功公司承担。事实和理由：一审判决将成功公司应向吴慈明赔偿损失的数额酌定为1800000元没有事实依据。本案所涉房屋出售时，市场价格高于案外人赵章燕认购该房屋的价格，故吴慈明要求成功公司按照赵章燕的认购价格与该房屋的出售价格的差价进行赔偿，合理且事实依据充足。成功公司辩称，成功公司没有侵犯吴慈明的优先购买权，不应向吴慈明赔偿损失。原审第三人凌志强述称，成功公司没有侵犯吴慈明的优先购买权，不应给吴慈明赔偿损失。成功公司上诉请求：依法撤销原判决并改判驳回吴慈明的诉讼请求；诉讼费用由吴慈明承担。事实和理由：1、原判决认定成功公司侵害吴慈明的优先购买权没有事实依据。成功公司将本案所涉房屋以成本价格分配给该房屋所在房地产开发项目的合伙人凌志强，属于股东资产分配行为，不是市场交易行为。若吴慈明接受成功公司及凌志强提出的出售价格，仍可购买该房屋。2、原审判决以成功公司违反强制缔约义务为由酌定吴慈明的信赖利益损失并判决成功房产公司给予赔偿，没有事实及法律依据。（1）吴慈明根本没有购买本案所涉房屋的意愿，不存在缔约过程中的信赖利益；（2）信赖利益损失应为实际发生的损失，而吴慈明并未因成功公司的行为遭受损失。吴慈明辩称，1、成功公司慈利分公司并非经资产清算分配本案所涉房屋，原审第三人凌志强通过买卖合同取得本案所涉房屋的所有权，成功公司主张其通过资产分配的形式将房屋分配给合伙人凌志强，不能成立；2、无论股东分配资产还是内部买卖行为，均侵害了吴慈明的优先购买权；3、吴慈明因未能购买本案所涉房屋所遭受的损失是实际存在的，如购房差价、房屋租金。成功公司的上诉理由不能成立，应依法予以驳回。原审第三人凌志强未对成功公司的上诉陈述意见。吴慈明向一审法院起诉请求：1、确认成功公司侵害了吴慈明的优先购买权；2、判决成功公司赔偿吴慈明的经济损失2949604.6元。一审法院认定事实：2006年12月30日，成功公司慈利分公司与案外人赵章燕签订《商品房认购协议》，将成功公司慈利分公司开发的慈利县火车站广场部分商品房出售给赵章燕。2008年5月30日，吴慈明（乙方）与赵章燕（甲方）签订了租赁合同书，双方约定：一、甲方将其产权所属的慈利县火车站鑫芙蓉广场一、二、三楼部分合计约3000平方米租赁给乙方经营KTV娱乐场所；二、有效期为十年，即乙方的租赁合同期从2008年11月1日至2018年10月31日止；三、乙方经营的一、二、三楼部分前五年每年向甲方交800000元租金，后五年每年租金以百分之二递增计算，每年交付租金可分期提前交付，交付时间为开业前的一个月；第一年在2008年10月份交清，先交后用，以后每年均按第一年时间交付。2011年8月8日，赵章燕因资金不足，无能力支付购房款，经协商，双方同意解除认购协议，赵章燕便将认购的商品房全部交回给成功公司慈利分公司。之后，吴慈明给成功公司慈利分公司的房屋租金已交清至2014年12月31日，在以后的租赁期内，每年应缴纳租金810000元。2014年6月8日，成功公司慈利分公司召开股东（合伙人）会议，决定将慈利火车站广场商住房项目未出售的房产按成本价分配给股东（合伙人）凌志强、花荣秀（吴旺发之妻）以抵投资款，其中，吴慈明承租的本案所涉房产全部分配给凌志强。同年6月11日，成功公司慈利分公司给吴慈明送达了《告知函》，其内容为：“吴慈明先生，你承租我公司的慈利县火车站广场物业（原慈利鑫华翔商业中心）一、二、三楼及四楼住房5套，面积约3000平方米，用于经营KTV，租赁期限为10年，现我公司拟将你所承租的上述物业对外进行出售，出售价款共计808万元人民币。购买人一次性付清购房款后，公司代为办理‘两证’，其办证税费由购买人自理。你作为承租人在同等条件下有优先购买权，请你在接本通知书后7日内以书面形式回复我公司，逾期回复将视你放弃优先购买权，我公司另行出售给他人。”同年6月14日，吴慈明给成功公司慈利分公司写了回复函，其内容为：“本人于2014年6月13日收到贵公司的告知函，现就有关问题回复如下：一、本人租赁的贵公司的鑫华翔商业中心一、二、三楼及四楼5套住宅，面积约3000平方米，本人愿行使优先购买权，但购买价格只能按照赵章燕与贵公司房屋购买价执行。因为上述房屋从赵购买到现在均是本人装修和经营，赵与贵公司解除购买合同后，三方不断诉讼，给本人造成了很大的经营损失，并缴纳房屋租金300多万元，本人对上述房屋一直占有使用至今，行使优先购买权就是对赵退回的房屋优先购买，当然也只能执行当时赵与贵公司的房屋购买价。有关房屋购买的税、费等缴纳应按国家规定执行。二、如贵公司不同意上述购买方案，则本人将承租的三楼全部房屋约1340.98平方米退回贵公司，其它房屋继续租赁，并减免按租赁面积比例计算的三楼租金。三、本人所租全部房屋均进行装修，花费数百万元，不论谁购买上述房屋，均应对本人的装修损失进行补偿，并且终止本人与贵公司的房屋租赁合同。”2014年7月15日至25日，成功公司慈利分公司与凌志强签订商品房买卖合同，将吴慈明租赁的全部房产以总价格4532085元转让给第三人凌志强，并在房管部门办理了登记手续。另查明，2006年9月21日，刘黎孙、殷爱华、吴旺发等10人签订湖南省慈利县火车站广场开发工程合伙协议书，共同投资经营成功公司开发的湖南省慈利县火车站广场开发工程项目。2006年9月29日，为便于开发慈利火车站广场工程项目，在工商部门注册登记成立成功公司慈利分公司（私营），该分公司于2014年11月13日注销。2008年5月27日，刘黎孙与凌志强签订成功公司慈利火车站项目股份转让协议书，刘黎孙将其在成功公司慈利火车站项目36%股份中的10%（人民币280万元）转让给凌志强。凌志强成为合伙人之后，于2008年9月3日至11月10日，又向成功公司慈利分公司交纳投资款共计2200000元。2014年11月12日，吴慈明以成功公司侵犯其优先购买权为由，向湖南省慈利县人民法院提起诉讼，要求依法确认成功公司侵犯吴慈明的优先购买权，并判令成功公司给吴慈明赔偿损失2949604.6元。2015年4月7日，湖南省慈利县人民法院作出（2014）慈民一初字第1749号民事判决书。成功公司不服，向湖南省张家界市中级人民法院提出上诉，湖南省张家界市中级人民法院于2015年10月10日作出（2015）张中民一终字第117号民事裁定书，撤销（2014）慈民一初字第1749号民事判决，发回重审。2015年10月22日，湖南省慈利县人民法院重审立案，在重审过程中，依法追加凌志强为第三人，参加本案诉讼。一审法院认为，承租人优先购买权，是指房屋的承租人依照法律规定或合同约定，在出租人出卖所承租的房屋于第三人时，承租人享有在同等条件优先于第三人购买的权利。综合审查本案的案情及诉讼主张，本案的争议焦点有二：一是原告吴慈明的优先购买权是否受到侵害，二是如受到侵害，本案的损害赔偿应如何确定。首先，关于原告吴慈明的优先购买权是否受到侵害的问题。出租人转让租赁房屋时，承租人享有优先购买权，构成优先购买权应当同时具备存在法律规定的出售行为和出租人未履行通知义务。本案中，吴慈明与案外人赵章燕签订的租赁合同，真实、合法、有效，后因赵章燕资金不足，无能力支付购房款，经与被告成功公司协商，赵章燕便将认购的商品房全部交回给成功公司，成功公司承继了案外人赵章燕作为出租人的权利和义务。基于此，原、被告之间的租赁关系仍合法有效，且在租赁合同履行期间。2014年6月8日，成功公司在作出将吴慈明租赁房屋以成本价处置给第三人凌志强的决定的情况下，于同年6月11日，给吴慈明发出欲将其租赁房屋以8080000元的价款出售及行使优先购买权的告知函，吴慈明及时进行了回复，表示愿意以7481689.6元的价款行使优先购买权，后成功公司对吴慈明的回复不置可否，并于同年7月15日，将其租赁房屋以4532085元的价款转让给第三人凌志强，且办理了房产过户手续。由此可见，成功公司作为出租人在出卖吴慈明租赁房屋时，虽然履行了通知义务，但在吴慈明明确表示不放弃优先购买权的前提条件下，并变更租赁物出卖价款后，在同等条件下，未及时履行通知告知义务，致使吴慈明丧失了在同等条件下购买租赁房屋的机会，侵害了吴慈明的优先购买权。对于成功公司及第三人凌志强以吴慈明因资金问题曾明确表示放弃其优先购买权及出售涉案房屋系实际投资人内部处置资产为由，主张未侵犯吴慈明优先购买权的辩称，根据法律规定，出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人主张优先购买权人民法院不予支持，本案中第三人凌志强虽是成功公司分公司的实际投资人，但与成功公司之间的关系并不属于法律意义上的近亲属，且亦未提供吴慈明因资金问题曾明确表示放弃其优先购买权的事实证据，同时，第三人凌志强虽系善意购买租赁房屋，并办理了房产登记，仅能从法律上限制吴慈明不得主张优先购买房屋，但并不能对抗成功公司对吴慈明优先购买权的侵犯行为。故对成功公司及第三人凌志强提出的该辩称主张，因缺乏事实证据和法律依据，不予采纳。其次，关于侵犯优先购买权后损害赔偿数额的确定问题。根据法律规定，出租人侵害承租人优先购买权的，出租人应当承担赔偿责任，因此，成功公司既然侵害了吴慈明作为承租人的优先购买权，则依法应承担相应的赔偿责任，故吴慈明要求成功公司赔偿损失的诉讼请求，予以支持。虽然吴慈明就本案系争房产享有优先购买权，但该权利就其性质而言仅属缔约请求权，是吴慈明因未获得优先购买权而丧失获得租赁房屋所有权的机会，从而产生其赔偿损失的请求权，成功公司因违反强制订约义务而应承担缔约过失责任，造成了吴慈明的信赖利益损失，即吴慈明若行使了优先购买权，与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，吴慈明就会取得系争房屋所有权，其购房差价属于吴慈明履行优先购买权后的信赖利益损失。但房价的涨跌起伏具有不确定性，房价的上涨利益也非吴慈明当时会逾期取得的必然经济利益，故吴慈明以成功公司将系争房产出卖给第三人凌志强的价款与案外人赵章燕认购的价款的差价主张赔偿其2949604.6元，依据不足，难以悉数支持，结合本案实际情况，酌定其损失为1800000元。亦基于上述理由，对成功公司及第三人辩称没有给吴慈明造成损失的主张，不予采纳。第三人凌志强已经办理了房产登记，吴慈明因丧失优先购买权而造成的损失与第三人凌志强没有因果关系，第三人凌志强在本案中没有过错，不应承担本案的赔偿责任，其辩称吴慈明在本案中的损失与其无关的诉讼主张，予以采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告江西成功房地产开发有限公司侵犯了原告吴慈明的优先购买权；二、被告江西成功房地产开发有限公司赔偿原告吴慈明损失1800000元，限判决生效后十五日内履行；三、驳回原告吴慈明的其他诉讼请求。案件受理费30397元，由原告吴慈明负担11847元，被告江西成功房地产开发有限公司负担18550元。二审中，成功公司与吴慈明及原审第三人凌志强均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，吴慈明认为一审认定的刘黎孙转让成功公司慈利火车站项目的股份给凌志强以及凌志强出资的事实错误，本院认为，上述事实有转让协议书、凌志强出资的收款收据、《江西成功房地产开发有限公司关于慈利分公司慈利火车站广场商住房项目未出售房产股东（合伙人）分配决议》以及慈利县房地产权属档案馆保存的《关于慈利县火车站广场项目余存商住房销售决议》一系列证据证明，故对上述事实予以确认。本院二审查明：2014年6月13日，吴慈明对本案所涉房屋的认购价即其主张的赵章燕与成功公司对该房屋的认购价款为7481689.6元。原审第三人购买本案所涉房屋，在慈利县房地产管理局缴纳的契税为181283.4元。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，若房屋出租人预将房屋出卖给第三人，应在出售之前的合理期限内将出售房屋的条件通知给承租人，同等条件下，承租人享有优先购买的权利。本案中，凌志强通过与成功公司订立房屋买卖合同的方式，经过产权变更登记取得本案所涉房屋的产权，无论成功公司是否按成本价将房屋处分给凌志强，都不影响其出卖房屋行为的认定。成功公司未按法律规定在房屋出卖之前的合理期限将出卖条件通知承租人吴慈明确有不当，但其行为是否侵害了吴慈明的优先购买权，应以吴慈明是否具有成功公司将该房屋出卖给凌志强时所设定的同等条件为前提。结合凌志强对吴慈明承租房屋所在开发项目实际投资、投资人形成决议将该房屋以抵投资款的目的出卖给凌志强，以及在吴慈明报价高于成功公司与凌志强所约定买卖价款的情形下，成功公司仍将房屋出卖给凌志强的一系列事实，可以认定成功公司系基于凌志强的出资人身份处分该房屋，用转让房屋的形式冲抵凌志强的投资款，故从本案客观实际出发，应认定吴慈明并不具备与凌志强受让本案所涉房屋时的同等条件。因此，在成功公司将房屋出售给凌志强时，吴慈明并不享有对该房屋优先购买的权利，成功公司将房屋出卖给凌志强的行为不构成对吴慈明优先购买权的侵害，吴慈明要求成功公司赔偿其权利遭受侵害所造成损失的前提不存在，该诉求无事实及法律依据，应不予支持。但是，在此后的承租期内，凌志强作为本案所涉房屋的所有权人及出租人，若出卖租赁房屋，仍应依法充分保障承租人享有的同等条件下优先购买的权利。综上所述，成功公司的上诉理由成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省慈利县人民法院（2015）慈民一重字第013号民事判决；二、驳回上诉人吴慈明的诉讼请求。一审案件受理费30397元，二审案件受理费30197元，共计60594元，由上诉人吴慈明负担。本判决为终审判决。(本页无正文)审　判　长　　肖昌全代理审判员　　盖景阳代理审判员　　陈劲兵二〇一六年十月二十四日书　记　员　　李苹源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”