（2016）粤0305民初10243号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-13
案件名称
深圳市龙城物业管理有限公司与孙来永服务合同纠纷一审定稿判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市龙城物业管理有限公司,孙某
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初10243号原告：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城福园小区20栋一楼。法定代表人：徐永平，董事长。委托代理人：苏海波，身份证住址湖南省石门县，系公司员工。委托代理人：王亦寰，身份证住址广东省深圳市宝安区，系公司员工。被告：孙某，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告深圳市龙城物业管理有限公司诉被告孙某服务合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市龙城物业管理有限公司委托代理人王亦寰，被告孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2007年3月3日起为深圳市南山区桃源村一二期小区提供物业管理服务，被告为桃源村一二期87栋11B的业主，物业面积为95.39平方米。根据物业服务合同的规定，被告应按照0.25元/平方米/月的标准向原告支付房屋本体维修基金，2013年3月之前应按照1.92元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用，2013年3月之后应按照2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用。但被告从2012年12月起一直拒绝缴费，暂计至2016年7月，被告累计拖欠原告物业管理费10,534.71元、房屋本体维修基金1,025.55元以及原告代缴的水费1,309.09元。因被告逾期缴纳上述费用，按合同约定，被告应承担每日千分之三的违约金，但因违约金约定过高，原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率6%的标准向原告支付逾期付款违约金，逾期付款违约金暂计至2016年8月24日为1,448.26元，以上各项合计14,317.61元。由于原告多次向被告催缴欠费，被告仍拒不履行缴费义务。现原告依据法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费10,534.71元、房屋本体维修基金1,025.55元，水费1,309.09元，违约金1,448.26元，合计14,317.61元（以上物业管理费等费用计至2016年7月，逾期付款违约金暂计至2016年8月24日，请求法院判决至实际付款日）；2、被告承担本案所有诉讼费用。被告孙某辩称：涉案物业服务合同及补充合同的产生是没有合法依据的，要求原告提供证据证明上述合同经过了50%以上的业主同意而签订。经审理查明，被告孙某系桃源村87栋11B住宅的业主，2005年8月入住至今，该物业面积为95.39平方米，属高层住宅。2010年2月26日，深圳市南山区桃源村业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《桃源村物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区桃源村实施物业管理；合同期限为五年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止；乙方对违反物业管理法规政策及管理规约的行为进行处理；乙方按双方协商的标准向业主收取管理服务费，高层住宅的标准为1.92元/平方米/月；高层住宅房屋本体维修基金标准为0.25元/平方米/月收取；管理费按月于每月5日收取上月服务费。2013年2月6日，原告与深圳市南山区桃源村业主委员会签订的《补充合同》，约定：自2013年3月1日起，涉案小区的物业服务费标准进行调整，其中高层住宅调整为2.6元/平方米/月。2015年12月8日，深圳市南山区桃源村第五届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费为2.6元/平方米/月，专项本体维修资金按政府确定的收费标准，为0.25元/平方米/月，由业主缴纳，乙方代收。原告提交了欠费明细，以证明被告欠缴的各项费用的金额的情况。庭审中，原告表示其实际上已替被告先行垫付了相关水费。另，原告还提交了邮单，以证明其于2015年12月27日向被告催收相关费用。以上事实，有《桃源村物业服务合同》、《补充合同》、《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》、欠费明细、邮单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与桃源村业主委员会签订的《桃源村物业服务合同》及《补充合同》均合法有效，20100226号《桃源村物业服务合同》到期后，涉案小区未成立业主委员会，且原告继续为涉案小区提供物业管理服务，原告与被告之间存在物业服务合同关系，原告亦履行了提供物业服务的合同义务，故被告关于涉案合同的产生没有合法依据的答辩意见，本院不予采纳；被告为涉案房产的业主，应向原告支付相应的物业管理费。原告依规定及行业惯例代为收取本体维修基金、水费等费用，并已向相关收缴部门实际缴交，被告应向原告予以支付。根据原告提交的《桃源村物业服务合同》和《补充合同》，涉案房屋2012年12月至2013年2月期间的物业管理费按1.92元/平方米/月计算，2013年3月之后的物业管理费应按照2.6元/平方米/月的标准计算。故被告应向原告缴纳2012年12月至2016年7月期间的物业管理费10,534.71元（95.39平方米×1.92元×2月＋95.39平方米×2.6元×41月），本体维修基金1,025.55元（95.39平方米×0.25元/平方米×43月），代缴水费1,309.09元，而被告未提交证据证明其已缴纳过上述费用，故本院对原告关于物业费、维修金、水费的上述诉讼请求予以支持。关于原告要求被告向其支付逾期付款违约金的问题，双方合同虽仅就拖欠物业管理费的行为约定了违约责任，未对拖欠本体维修基金和水费的行为进行约定，但原告已实际代缴了上述费用，被告长期欠缴费用的行为，给原告带来了损失，原告关于物业管理费、本体维修金、水费等费用的逾期付款违约金的诉求，本院予以支持。关于违约金的标准，本院认为，原告放弃双方约定的日利率3‰的标准，要求被告按年利率6%的标准支付违约金，该标准低于双方约定的违约金标准，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，故本院予以支持。被告应按年利率6%的标准向原告支付延迟支付物业管理费、本体维修金、水费的违约金，以每月欠付的上述费用金额为基数，从当月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孙某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2012年12月至2016年7月期间的物业管理费10,534.71元以及违约金（以每月欠付金额为基数，按年利率6%的标准，从当月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告孙某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2012年12月至2016年7月期间的本体维修基金1,025.55元以及违约金（以每月欠付金额为基数，按年利率6%的标准，从当月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；三、被告孙某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2012年12月至2016年7月期间的水费1,309.09元以及违约金（以每月欠付金额为基数，按年利率6%的标准，从当月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费78.97元，由被告孙某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王捷二〇一六年十月二十四日书记员 王秀 百度搜索“”