（2016）兵08民终630号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-10-31
案件名称
崔跃新与马灵刚、马敬波房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔跃新,马灵刚,马敬波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书(2016)兵08民终630号上诉人（原审被告）：崔跃新，男，1975年10月22日出生，住奎屯市。委托代理人：张军，新疆奎屯成事法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告)：马灵刚，男，1990年10月11日出生，住乌鲁木齐市。委托代理人：马敬波（马灵刚之父），男，1970年5月13日出生，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告)：马敬波（马灵刚之父），男，1970年5月13日出生，住乌鲁木齐市。上诉人崔跃新因与被上诉人马灵刚、马敬波房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区石河子市人民法院（2016）兵9001民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔跃新及其委托代理人张军、被上诉人马敬波并作为被上诉人马灵刚的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔跃新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；一、二审受理费、送达费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）按照个体经营户转让商业惯例和双方签订合同时的意思表示，转让合同内容包含：转让已登记的工商字号、税务登记证明、完税证明、卫生许可等手续及房租转让协议、店内设施转让协议三部分内容。本案被上诉人签订合同时隐瞒“大碗香刀削面馆”无工商登记、税务登记的情况。直至上诉人交完21000元后，在2016年4月23日催促被上诉人履行工商变更登记手续时，被上诉人才告知上诉人该面馆未办工商、税务、卫生许可的真实情况，致使上诉人接受店铺后继续经营的合同目的根本无法实现，根本达不到被上诉人承诺的“接手就能经营”的许诺。被上诉人没有履行交付财物的义务，上诉人不应承担支付转让费的责任。（二）“大碗香刀削面馆”的经营用房是被上诉人租赁第三人的房屋，被上诉人转租给上诉人，应当取得房主的书面同意。被上诉人在一审中未提供房主同意转租的证明，双方关于店面转让协议中的房屋转租内容不生效，二被上诉人无权向上诉人收取转租租金。一审未查明被上诉人是否享有转租权，也未查明出租人是否同意转租的事实，应属事实不清。（三）该“大碗香刀削面馆”转让协议中约定转让的店内物品没有交付上诉人，不发生所有权转让的效力，风险责任由二被上诉人承担，被上诉人无权就此部分向上诉人主张权利。（四）被上诉人未实际交付房屋，不存在简单装修的情况，房屋转租的约定未得到实际履行，被上诉人无权就转租租金向上诉人主张权利。（五）上诉人在一审中提出签订合同时存在重大误解，申请撤销该合同，并要求被上诉人返还已付的款项，但一审未对此进行调查和必要的释明，未保障上诉人的诉权。二、一审判决适用法律错误。一审适用我国合同法第一百零七条、第一百一十四条的基础是建立在缺乏事实和证据基础上的“合同合法有效”的错误认识，一审既未查明本案合同具体的成立条件和生效的法律规定，也未对实际履行情况进行查明，适用法律明显错误。三、被上诉人马敬波不是转让协议的当事人，不是本案适格的主体。马灵刚、马敬波辩称，上诉人的上诉请求没有证据，不属实，双方签的合同是有效的。上诉人出具了欠条、保证书，应当承担付款责任。双方签协议时，被上诉人就将房屋及室内设备交给上诉人，告诉上诉人房屋租期还有两个多月、面馆无工商登记、税务登记手续，没有隐瞒行为，并答应协助上诉人办理工商登记手续，上诉人对房屋进行了装修。被上诉人带着上诉人与房主见面三次，房主同意被上诉人转租房屋，上诉人说剩余的钱过几天给，却一直没有给被上诉人。协议虽是马灵刚与崔跃新签订的，但店面是马灵刚、马敬波共同经营的，崔跃新把欠条和保证书写给了马敬波，故马敬波有权作为原告主张权利。二审法院应当维持一审法院判决，驳回上诉人的上诉请求。马灵刚、马敬波向一审法院起诉请求：判令被告给付欠款17330元，违约金5199元；并承担诉讼费用。2016年4月23日，原告将自己位于石河子市老街的“大碗香刀削面馆”转让给被告，双方签订了转让协议，被告按约定支付转让款21000元，余款17330元至今未付，遂提起诉讼。一审法院认定事实：2016年4月4日，原告马灵刚与被告崔跃新签订协议一份，约定原告将承租他人位于石河子老街的“大碗香刀削面馆”转让给被告，转让费40000元，包含两个多月的租金及店内物品等。协议签订后，被告给原告付款21000元，并对店面进行了简单装修。原告在经营该店时未办理营业执照及相关餐饮业许可证，此事实原告口头告知了被告。原告以后找被告索要剩余转让款，被告崔跃新于2016年4月23日给原告出具欠条一张，内容为“今欠到马敬波现金计17330元。”2016年4月28日，被告又书写保证书一份，内容为“我保证在2016年5月15日到5月20日前一次性付清转让金剩余款项17330元，到期不还赔偿30%违约金。”被告称该保证书系原告胁迫所写，但未提供相应证据证实。两原告系父子关系。一审法院认为，原、被告双方在平等协商的基础上订立了店面转让协议，被告接收房屋后就余款给付问题出具欠条及保证书。被告应当依约履行协议，给付所欠款项。原告在经营该店时，就没有办理相关证照的事实告知过被告，被告也是清楚的，如被告接收该店面想继续从事餐饮业，可向有关部门申办相关营业证照。原告无照经营的店面转让，因原告与承租方的租赁协议还有两个多月的时间，转让的主要物为店内物品，且转让面馆无营业执照的情形不应成为转让无效的当然理由。被告称没有实际接收店面与实际情况不符，其称2016年4月28日书写的保证书系原告胁迫所为未向该院举证。违约金在保证书中约定的不明确，由该院酌定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决：一、被告崔跃新给付两原告店面转让款17330元；二、被告崔跃新给付两原告违约金1500元；以上两项合计18830元，被告崔跃新于本判决生效后十日内给付两原告。诉讼费182元，送达费90元，合计272元(原告已付)，由被告崔跃新承担，与前款同期一并给付两原告。本院二审期间，上诉人提交房主李某与卢雪梅于2016年4月23日签订的房屋租赁合同一份，用以证明上诉人与被上诉人签订店面转让协议后，房主将店面所用房屋租赁给第三人，上诉人无法使用该房屋，导致上诉人与被上诉人签订店面转让协议的目的不能实现，上诉人不应支付转让款。被上诉人认可该证据的真实性，否认其证明效力。被上诉人认为卢雪梅与崔跃新是夫妻，是他们俩人租的房屋，房主同意被上诉人将房屋转租给崔跃新、卢雪梅。本院依职权调查了李某，李某认可该合同的真实性，陈述与卢雪梅签合同时，与被上诉人的租期还有近三个月，同意被上诉人将房屋转租给崔新跃，所以与卢雪梅的租房合同期限是被上诉人租期届满后的2016年7月1日开始起算的；虽然合同是卢雪梅签的，但卢雪梅跟崔新跃是一起的，就是崔新跃租的房子；被上诉人将房子连同屋内的物品交给了上诉人，上诉人和卢雪梅在屋内住了一段时间。上诉人否认证人证言的真实性，认为李某与被上诉人有房屋租赁合同关系，与被上诉人有利害关系，其证言不应被采信。因法律未禁止租赁关系的人员作证，该证人证言与双方当事人在一审中的陈述、被上诉人在一审提供的转让协议、欠条、保证书能够互相印证，具有证明效力。本院确认上诉人提供的房屋租赁合同具有真实性，但不具有证明效力。被上诉人在二审未提供新的证据。上诉人对一审法院查明的事实无异议，但认为一审法院漏述了房主是否同意被上诉人转租房屋、被上诉人是否将店内物品交付上诉人的事实。被上诉人对一审查明的事实无异议。在一审开庭时，法官给房主李某打电话，李某称时间太长，是否与崔跃新签订合同要回家看一下，押崔跃新的车是崔跃新同意的，崔跃新欠被上诉人的转让费未付清，后来，崔跃新不干了，李某就把车还给了崔跃新。通过证人李某在一、二审的证言，可以确认李某同意被上诉人转租房屋。崔跃新在一审出庭时认可李某证言的证明效力，二审崔跃新未出庭，通过代理人提出异议，却未提供相应证据，其该项异议不成立。关于房屋及物品交付的问题，一审查明事实中“被告给原告付款21000元，并对店面进行了简单装修”的表述及在说理部分表述“被告称没有实际接收店面与实际情况不符”已明确确认房屋及物品交付的事实，故上诉人的异议不能成立。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是上诉人崔跃新是否应当给付二被上诉人马灵刚、马敬波店面转让款17330元及违约金1500元。被上诉人马灵刚在征得房主的同意取得房屋转租权后，与崔跃新签订的店面转让协议不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人崔跃新在履行合同付款义务时，向被上诉人马敬波出具欠条和保证书，故马敬波有权作为原告与马灵刚共同主张权利。上诉人称马敬波不是本案适格的主体，未提供证据，其主张本院不予支持。依据查明的事实，上诉人已于转让协议签订当日接收店面及室内物品。被上诉人已履行移交义务，上诉人应当承担按时付款义务，未按时付款应当承担相应的违约责任。一审判决上诉人支付剩余的转让款，并酌定上诉人赔偿被上诉人损失1500元，符合法律规定，本院予以维持。至于上诉人接收物品和房屋后，如何处理与被上诉人无关，一审法院告知其另行起诉不违反法律规定。上诉人称2016年4月4日签订合同时不知道被上诉人没有工商登记、税务登记手续，2016年4月23日才知道，被上诉人隐瞒事实。因为上诉人作为受让人有权利在签订合同时要求被上诉人出示店面的相关证照，但其未举证证实其行使此权利、被上诉人未履行相应义务，而且上诉人还在2016年4月23日当天，就转让协议未付款项向被上诉人出具欠条，结合上诉人于同月28日写的保证书分析，可以确认上诉人在签订转让协议时是知道店面无经营证照的。上诉人的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人崔跃新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费271元，由上诉人崔跃新负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 李红敏审判员 胡春红二〇一六年十月二十四日书记员 石 静 关注公众号“”