（2015）东二法厚民一初字第1542号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2017-07-19

案件名称

东莞市厚房物业管理有限公司与杨永珠、徐淇茗物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市厚房物业管理有限公司,杨永珠,徐淇茗,徐宥均

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2015）东二法厚民一初字第1542号原告：东莞市厚房物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇商贸中心八楼，组织机构代码为724394674。法定代表人：王敬忠，该公司经理。委托代理人：周娟，广东坤益律师事务所律师。委托代理人：张春芳，广东坤益律师事务所律师。被告：杨永珠，女，1955年4月2日出生，台湾居民，住台湾台北市士林区。被告：徐淇茗，男，1984年7月26日出生，台湾居民，住台湾台北市北投区。被告：徐宥均，女，1986年3月6日出生，台湾居民，住台湾台北市北投区。原告东莞市厚房物业管理有限公司（以下简称“厚房公司”）诉被告杨永珠、徐淇茗、徐宥均物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由审判员叶汉光担任审判长，与人民陪审员李爱君、方肖君组成合议庭适用普通程序审理，并于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告厚房公司的委托代理人周娟到庭，被告杨永珠、徐淇茗、徐宥均经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厚房公司诉称：徐某是杨永珠的丈夫，是徐淇茗、徐宥均的父亲，位于东莞市××街镇××花园××区××号房屋属于徐某所有，现徐某于2012年2月21日死亡，杨永珠、徐淇茗、徐宥均是徐某的法定继承人。徐某名下的位于XX镇的XX花园X区XXX号房屋是XX花园别墅区，自2000年开始一直由原告提供物业管理服务。依据《物业管理委托合同》及《XX花园（前期）物业服务合同补充协议》，原告依照相关约定收取物业管理费及公共用电、垃圾处理费及滞纳金。2012年4月至2015年12月，原告多次联系徐某无果，故每月将缴费通知单张贴到案涉房屋内，徐某至今未支付相关的物业管理费及公共用电、垃圾处理费及滞纳金，给原告造成了严重的经济损失。现徐某已死亡，杨永珠、徐淇茗、徐宥均作为徐某的法定继承人，依法应当履行被继承人的债务，请求法院判令：1.杨永珠、徐淇茗、徐宥均在遗产继承范围内向原告支付从2012年4月至2015年12月的管理费21600元、公共用电675元、垃圾处理费416元、滞纳金27905.72元；2.杨永珠、徐淇茗、徐宥均在遗产继承范围内向原告支付从2016年1月1日开始按照每月管理费480元、公共用电15元的标准向原告支付上述费用，直至原告不负责管理案涉房屋为止；3.本案诉讼费由杨永珠、徐淇茗、徐宥均承担。被告杨永珠、徐淇茗、徐宥均没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明：根据厚房公司提交的粤司公协【2012】2169号核验证明显示，徐某于2012年2月21日死亡，杨永珠是徐某的妻子，徐淇茗、徐宥均分别是徐某的女儿。厚房公司主张位于广东省××街镇××花园××区××号的房屋属于徐某所有，厚房公司是XX花园别墅区的物业服务公司，徐某自2012年4月起至2015年12月共拖欠管理费21600元、公共用电费675元、垃圾处理费416元。厚房公司为证明上述主张，提交东莞市厚街房地产总公司合同书、徐某支付地价款收入凭单、证明、物业管理委托合同、XX花园（前期）物业服务合同补充协议、收费通知书（2012年3月及之前）、收费通知单（2012年4月至2015年12月）、收费明细表予以证明。上述证据显示，徐某于1997年10月20日与东莞市厚街房地产总公司（以下称“厚街房地产公司”）签订合同书，购买了案涉房屋所在位置的土地，并支付35000元的购地款。厚房公司则与厚街房地产公司签订了《物业管理委托合同》，自2000年开始，案涉XX花园别墅区一直由厚房公司提供物业管理服务，《物业管理委托合同》中约定了厚房公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费及公共用电费（分摊），物业管理费按每月每平方米1.6元收取。徐某在2012年4月之前一直以管理费480元/月、公共用电费15元/月、垃圾处理费13元/月的标准向厚房公司支付相关费用，而自2012年4月起至2015年12月，徐某一直欠费未缴，累计拖欠管理费21600元、公共用电费675元、垃圾处理费416元。厚房公司还主张徐某拖欠管理费、公共用电费等，根据《业主公约》及关于减免滞纳金的请示，应按所欠金额的每日千分之三向厚房公司缴纳滞纳金。《业主公约》没有徐某的签字，该公约中关于业主不按规定缴交物业管理费、房屋本体维修基金等费用的，按欠交金额每日千分之三缴纳滞纳金。关于减免滞纳金的请示显示徐某曾因拖欠2003年1月至2010年8月的管理费、公共电费及垃圾处理费导致产生每日千分之三的滞纳金，因其经济困难，厚房公司经请示同意减免其50%的滞纳金。另，厚街房地产公司与厚房公司签订的《物业管理委托合同》中约定业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准收取违约金，但同时也约定了在业主委员会成立之前，可另行制定业主公约，并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。关于各项费用的计算标准及依据，厚房公司提交的由东莞市城建委员会及物价局发出的《关于公布东莞市物业管理服务收费政府指导价的通知》东价【1999】122号文件中显示，高尚住宅区、别墅区的物业管理费依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按优质优价的原则确定，而包含住宅小区（楼宇）内的公共电费，按所有用户建筑面积合理分摊。结合《物业管理委托合同》，厚房公司对于物业管理费按每月每平方米1.6元收取，公共电费按每户每月15元收取。至于垃圾处理费，厚房公司提交的东莞市人民政府办公室发布的《关于公布我市城市生活垃圾处理费标准的通知》东府办【2003】67号文件中显示，住宅类清洁卫生与生活垃圾处理费的收费标准为每户每月13元。另查，案涉房屋目前无人居住。以上事实，有原告厚房公司提交的证明、《物业管理委托合同》、XX花园（前期）物业服务合同补充协议、收费通知单（2012年4月至2015年12月）、收费明细表、收费通知书（2012年3月及之前）、《业主公约》、关于减免滞纳金的请示、东莞市厚街房地产总公司合同书、徐某支付地价款收入凭单、《关于公布东莞市物业管理服务收费政府指导价的通知》、《关于公布我市城市生活垃圾处理费标准的通知》，当事人陈述及本案一审庭审笔录附卷为证。本院认为：杨永珠、徐淇茗、徐宥均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩及质证的权利。在没有其他因素影响真实性的情况下，本院对厚房公司所提交的证据予以确认。从厚房公司所提交的证据来看，案涉房屋的土地由徐某购买所得，且相关的物业管理费用均由徐某负责缴纳，故本院认定案涉房屋的相关权利由徐某享有，相关义务由徐某承担。本案为物业服务合同纠纷，案涉《物业管理委托合同》由厚街房地产公司与厚房公司签订，属于前期物业管理合同，在成立业主大会并制定管理规约之前，对全体业主有效。厚房公司负责提供物业管理服务，按照合同约定支付相应的物业服务费则是徐某的义务。由于徐某已于2012年2月21日死亡，尚没有证据显示徐某立有遗嘱，杨永珠、徐淇茗、徐宥均是徐某的继承人，尚没有证据显示杨永珠、徐淇茗、徐宥均放弃对徐某遗产的继承，故杨永珠、徐淇茗、徐宥均应在继承徐某遗产的范围内对案涉物业服务合同项下的债务承担清偿责任。关于收费标准，厚房公司按1.6元每月每平方米计算物业管理费，公共电费经过分摊后以每月每户15元的标准计收，垃圾处理费按每户每月13元计收，尚没有证据显示徐某对上述收费标准存有异议，且以上各项费用均符合相关部门的收费标准，也符合《物业管理委托合同》的约定，合法有据，本院予以支持。在没有证据显示徐某或杨永珠、徐淇茗、徐宥均曾支付过2012年4月至2015年的管理费21600元、公共用电费675元、垃圾处理费416元的情况下，原告主张杨永珠、徐淇茗、徐宥均在遗产继承的范围内支付上述费用，本院予以支持。徐某至今未支付2012年4月至2015年的物业服务费，已构成逾期，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，厚房公司诉请杨永珠、徐淇茗、徐宥均在遗产继承的范围内支付滞纳金，实际为逾期违约金，合法有据，本院予以支持。至于滞纳金的计算标准，虽然《物业管理委托合同》与《业主公约》中约定滞纳金的计算标准不一致，且《业主公约》中没有徐某的签名确认，但《物业管理委托合同》还约定了可另行制定《业主公约》，且业主应予以遵守。而且，尚没有证据显示徐某在2010年向厚房公司提出申请减免部分滞纳金时曾对滞纳金的计算标准提出异议，视为其已知晓《业主公约》，并同意按所欠费每日千分之三的标准计算。现厚房公司主张滞纳金按每日千分之三的标准，从2012年4月计算至2015年12月为27905.72元，本院予以确认。关于后续管理费及公共电费，案涉房屋目前虽然无人居住，但空置房屋并不影响物业权利人的权利和义务，厚房公司则仍需为小区提供公共服务，因此厚房公司诉请杨永珠、徐淇茗、徐宥均在遗产继承的范围内从2016年1月1日起按照每月管理费480元、公共电费15元的标准支付费用，合法有据，本院予以支持，但上述费用应计算至厚房公司不再负责管理案涉房屋或案涉房屋的权利变更为案外人之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告杨永珠、徐淇茗、徐宥均于本判决发生法律效力之日起五日内在继承徐某遗产的范围内向原告东莞市厚房物业管理有限公司支付物业服务费21600元、公共用电费675元、垃圾处理费416元、滞纳金27905.72元；二、限被告杨永珠、徐淇茗、徐宥均于本判决发生法律效力之日起五日内在继承徐某遗产的范围内从2016年1月1日起向原告东莞市厚房物业管理有限公司支付管理费及公共电费（按照每月管理费480元、公共电费15元的标准，计至东莞市厚房物业管理有限公司不再负责管理广东省东莞市厚街镇XX花园X区XXX号的房屋或上述房屋的权利变更为案外人之日止）；三、驳回原告东莞市厚房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨永珠、徐淇茗、徐宥均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1064.91元，由被告杨永珠、徐淇茗、徐宥均承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　叶汉光人民陪审员　　李爱君人民陪审员　　方肖君二〇一六年十月二十四日书　记　员　　王碧艳搜索“”