（2016）湘0724民初1053号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-11
案件名称
原告邢刚与被告裴泽树房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临澧县人民法院
所属地区
临澧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢刚,裴泽树
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条
全文
湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0724民初1053号原告：邢刚，男，住临澧县。被告：裴泽树，男，住临澧县。委托诉讼代理人：ＸＸ泉，湖南朝阳律师事务所律师。原告邢刚与被告裴泽树房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢刚、被告裴泽树及其委托诉讼代理人ＸＸ泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢刚向本院提出诉讼请求：请求法院判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；要求被告退还购房款90000元。事实和理由：2015年10月5日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，原告于合同签订之日给付购房定金10000元，同年10月19日，又给付购房款40000元，2016年1月2日再次给付购房款40000元；因被告房屋环境不好，价格偏贵，原告找被告反映上述问题，被告于2016年5月将该房屋卖给他人；原告要求被告继续履行合同或退购房款，但被告要求扣减损失费；原告认为被告也存在违约行为，故要求解除合同并退还90000元购房款。裴泽树辩称：原告已根本违约，并将房屋钥匙退还给被告，在原告退还钥匙时合同就已经解除，根据合同约定，被告应承担50000元的违约金；同意扣除违约金后将剩余的购房款退还原告。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对本案所有证据，当事人质证后均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月5日，邢刚与裴泽树签订一份房屋买卖合同，合同约定，裴泽树将位于临澧县安福镇的1栋房屋以370000元的价格出售给邢刚，包括空调两台、太阳能热水器一台和部分家俱；在合同签订当日，由邢刚支付定金10000元，余款在2016年元月30日一次性付清。同时还约定，合同自签字之日起生效，如任何一方因某种原因不能成交，毁约方应负责对方经济损失费人民币50000元；买方不能在规定的时间内付余款，所交定金不退。2015年10月19日支付购房款40000元，2016年1月2日邢刚再次支付购房款40000元。随后裴泽树将该房屋钥匙交给邢刚，邢刚搬进该房屋居住。2016年1月4日，邢刚以居住环境差和其父母不同意购房为由，要求解除合同，裴泽树同意解除合同但要求邢刚承担50000元的违约金。后来双方多次协商，裴泽树同意将钥匙收回后另行出售，但双方未就违约金问题达成一致协议。随后，邢刚在“58同城”上代裴泽树发布出售该房屋信息。2016年5月7日，裴泽树将该房屋以358000元的价格出售给雷小菊，并办理了不动产转移登记手续。本院认为，本案的争议焦点是为：1、原、被告双方的房屋买卖合同是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”合同的订立和解除除法律、行政法规规定必须采取书面形式的以外，口头形式和其他形式均是合法的。该法第九十六条第一款的规定“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”本案中，邢刚在合同成立生效后，在裴泽树履行完合同义务即交付房屋后，以短信的方式向裴泽树要求退还房屋返回购房款，虽然双方没有签订书面的解除合同，但是邢刚的行为已表明要求解除合同，在合同履行期限届满后，邢刚未付清全部的购房款，并将房屋钥匙退还给裴泽树，裴泽树也接受了房屋钥匙并将该房屋进行出售，表明裴泽树也同意邢刚解除合同，故原、被告之间的合同已解除。2、原告是否应向被告支付违约金。邢刚在合同期限届满前以其行为表明不履行合同主要义务，且在合同期限届满后也未完全履行合同义务，双方的权利义务终止。根据《合同法》第九十八条的规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原、被告在合同中约定违约方赔偿对方经济损失50000元，该约定对双方均有约束力，邢刚应按合同约定向裴泽树支付违约金。邢刚在提出解除合同时认为约定的违约金即损失金额较高，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《合同法》第一百一十四条第二款之规定“……约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”裴泽树因邢刚违约造成的直接经济损失是12000元，双方约定的违约金明显高于违约造成的损失，根据以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，结合邢刚在缔约过程中处于弱势地位和合同适用的是格式条款等因素，确定邢刚支付因违约给裴泽树造成的损失为12000元。综上，邢刚的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、裴泽树于本判决生效后五日内返还邢刚购房款78000元；二、驳回邢刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由邢刚负担150元，裴泽树负担825元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案权利人申请执行期限为2年。审判员 黄辉英二〇一六年十月二十四日书记员 丁 箐 来源：百度“”