（2016）沪0117民初7757号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-02-08
案件名称
刘方与马佳慧、马文飞等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘方,马佳慧,马文飞,刘文英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款，第二十五条第一款，第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初7757号原告：刘方，女，1962年7月23日生，汉族，户籍所在地河南省洛阳市。委托诉讼代理人：张辉，上海明伦律师事务所律师。被告：马佳慧，女，1996年6月28日生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。被告：马文飞，男，1932年3月2日生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。被告：刘文英，女，1934年2月2日生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。原告刘方诉被告马海明、马佳慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法适用简易程序审理，因马海明已过世退出诉讼，应原告申请于2016年6月17日追加马文飞、刘文英为被告，因三被告下落不明于2016年6月29日转为适用普通程序审理，并于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。被告马佳慧、马文飞、刘文英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告将上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)过户至原告名下；2.被告赔偿原告购房总价65万元的每日0.5‰自2016年4月26日至实际过户之日止的违约金；3.被告赔偿原告公证费3,900元、办证费20,000元、中介费13,000元，共计36,900元。事实和理由：原告与马海明于2012年6月3日经上海康刚房产经纪事务所中介签订了《买卖定金协议》，约定原告向马海明购买系争房屋，房屋价款65万元，定金2万元。2012年6月22日，双方又签订了《房屋买卖合同》，因房屋系马海明的拆迁安置房，故约定于签订合同后2日内交房，但是办理产证则要等到符合过户条件时方过户。其后，原告向马海明支付了购房款共计60万元、办证费2万元，尚有余款5万元待过户后支付马海明。待系争房屋于2016年4月26日符合过户条件时，原告却无法联系上马海明，直到诉至法院才发现马海明于2015年3月31日已死亡。三被告系马海明的第一顺位继承人，故要求法院判如所请。三被告未作答辩。因被告未到庭亦未做答辩，本院根据原告提供的证据及其陈述认定事实如下：马海明(卖方)与原告刘方(买方)以及居间方上海康刚房产经纪事务所签订《买卖定金协议》，约定：1.原告向马海明购买系争房屋，建筑面积67.89平方米，房屋成交价65万元，原告在签订本协议时支付定金2万元给马海明；2.定于房产证下来后3天签订买卖合同，付款分三期，2012年6月25日前支付28万元，产证下达之日后3天支付30万元，余款5万元于过户当日支付；3.卖方为到手价，买方在过户交易所产生的费用由买方承担；4.维修基金赠送；5.卖方承诺在该房屋符合上市过户条件陪同买方办理产权过户手续，如有意拖延时间视为违约应赔偿买方违约金为房价的壹倍，过户时间以国家规定为准；6.买方在支付房款30万元时，卖方应把钥匙交给买方装修。同日，原告向马海明支付定金2万元。2012年6月22日，马海明作为甲方、出卖方与原告刘方作为乙方、买受人就系争房屋的买卖签订《房屋买卖合同》，另约定：1、甲乙双方协商以现金付款方式付款，本合同签字后乙方支付定金2万元整给甲方，第二笔房款28万元于2012年6月22日前付给甲方，第三笔房款30万元于产证下达三日后支付，第四笔尾款5万元于房屋过户当日支付；2、甲方应在通知交房当日将本合同约定的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方；3、办理到甲方名下的产权证所需税费由乙方承担，甲方在房产证国家按规定可以办理过户手续时无条件协助乙方办理产权过户手续，所需费用由乙方承担；4、若甲方不幸身故，甲方的法定继承人履行本合同约定的甲方全部义务，本合同为甲方设定的全部义务由甲方的继承人自动承继，该房屋交易限制期满后，甲方的继承人应按期与乙方办理交易过户手续；5、甲方在产权证可以过户超过10天不协助乙方办理办理房产过户手续的，每逾期一日，按照购房总价的0.5‰支付违约金，并视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金130万元整；6.过渡期内，甲方保证在双方交易过户之前甲方不得变更该房屋的产权，不得增加房屋的权利人；等。同日，原告刘方通过银行向马海明支付28万元，马海明出具收到30万元(含定金2万元)的房款收据。2013年8月21日，原告通过银行向马海明转账32万元，马海明出具收到32万元(含办理产证费用2万元)的房款收据。原告自述于2012年8月获马海明交付系争房屋，且称尚有房款余款5万元未支付，同意向被告方支付剩余房款。在原告与马海明签订《房屋买卖合同》同时，于2013年8月26日经由上海市东方公证处公证双方之间130万元的借款合同，原告称双方实际并无借贷关系，该合同仅用于证明若马海明违约不予过户系争房屋则必须赔偿130万元的凭据，原告为此支付公证费3,900元。原告提供的短信记录显示，原告的丈夫肖飞自2016年4月11日开始向原告自述为“马海明”的手机发送短消息，但短信界面始终未有回复，在肖飞的短消息中显示有对方“手机一直关机”的内容。在原告提供的所谓中介人员发送的短消息记录中也未有对方回复内容。另查明，原告于1989年1月6日登记结婚，于2010年9月开始至2016年8月在本市缴纳个人所得税。系争房屋于2013年4月26日核准登记于上海新凯房地产开发有限公司名下(俗称“大产证”)，于2013年7月31日核准登记于马海明、马佳慧名下(俗称“小产证”)，产权信息备注“动迁安置房，自登记之日起3年内不得抵押、转让”。马海明于2015年3月31日因死亡注销户口，马佳慧系马海明女儿，马文飞、刘文英系马海明父母，马海明在与刘秀丽离婚后未有婚姻登记记录。三被告作为马海明的第一顺位法定继承人，未应诉答辩亦未表示放弃继承。系争房屋除有本院因本案所做的查封之外无其他抵押登记等权利限制情形。上述事实，主要有房屋买卖合同、收据、买卖定金协议、房地产登记簿及信息、户口本、结婚证、个税缴纳记录、短信记录、发票、公证书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与马海明签订《房屋买卖合同》及《买卖定金协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原告和马海明均应恪守履行。虽然系争房屋在原告与马海明之间建立房屋买卖合同关系之后登记在马海明及被告马佳慧名下，但原告在2013年8月向被告付款后即取得系争房屋的交付并居住至今，被告马佳慧亦未提出异议，考虑到马海明与马佳慧之间的父女关系，本院认为被告马佳慧对系争房屋出售给原告是明知且无异议的，马佳慧亦应恪守原告与马海明之间的合同关系。同时在合同履行过程中，马海明过世，该事实不导致马海明与原告之间的房屋买卖合同关系当然终止。三被告作为马海明的第一顺位法定继承人均未放弃对遗产的继承，也应当继续履行被继承人马海明生前的债务，该债务并非专指金钱债务，当然包括合同项下的义务。系争房屋作为拆迁安置房，现已符合可以过户的条件，原告在购房时具备在上海市购房资格，因此原告要求三被告协助原告办理系争房屋产权转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告亦应向三被告支付房屋余款5万元。对于原告主张被告向其支付的违约金，本院认为，买卖合同对过户的时间约定不明确，而且也没有证据显示原告已经有效通知被告要求过户，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。对于原告主张被告承担的公证费，系原告为保障交易而自行产生的费用，其应由原告承担。对于原告主张被告承担的办证费，按照合同约定由原告承担，原告要求被告承担没有合同依据也没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告承担的中介费、律师费，原告要求被告承担没有合同依据也没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第二十五条第一款、第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘方于本判决生效之日起十日内向被告马佳慧、马文飞、刘文英支付剩余房价款50,000元；二、被告马佳慧、马文飞、刘文英于本判决生效之日起十日内协助原告刘方办理房屋产权转移登记过户手续；三、驳回原告刘方的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,973元，财产保全申请费3,770元，合计5,743元，由原告刘方负担923元(已付)、被告马佳慧、马文飞、刘文英负担4,820元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星审 判 员 李晓蕾人民陪审员 范幼芳二〇一六年十月二十四日书 记 员 李 胜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。……第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。……第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”