（2016）宁民终194号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-11-15
案件名称
宁夏海和房地产开发有限公司与李志海商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁夏海和房地产开发有限公司,李志海
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁民终194号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏海和房地产开发有限公司。住所地：宁夏银川市。法定代表人：孙志菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建祥，男，汉族，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李志海，男，回族，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：王东宁、宋新萍，宁夏辅德律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和公司）因与被上诉人李志海商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海和公司的委托诉讼代理人赵建祥、被上诉人李志海的委托诉讼代理人王东宁、宋新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李志海的全部诉讼请求；2.支持海和公司一审的反诉请求；3.本案一、二审案件受理费由李志海承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。《顶账房协议》并非债权转让协议而是附生效条件的协议，且李志海不是合同当事人。李志海、案外人的《声明》，并非债权转让通知书，而是对海和公司的承诺。海和公司与李志海签订的《商品房预售合同》，是李志海违约而非海和公司违约。合同中约定交付房屋的时间错误，一审判决不应当自行决定违约时间。（二）一审判决适用法律不当。一审判决适用《合同法》第八十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，与本案的事实不具有对应关系。（三）一审判决无法执行。李志海诉求的涉案房屋面积903.83平方米，而根据相关部门实测面积为943.67平方米，针对多出的40平方米的面积，如何扣除，如何计价，李志海没有提出诉求，一审判决没有处理，一审判决无法交付实际执行。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持其上诉请求。李志海答辩称，（一）一审判决认定事实清楚。本案涉案房屋金钻名座1号综合写字楼办公2301室，原为海和公司作为抵顶工程款债权抵顶与案外人宁夏全丰建材有限公司（以下简称全丰公司）的资产，有双方当事人均提交的证据《顶账房协议》及《声明》可证实。全丰公司开具给海和公司的《声明》中明确载明，”将此协议中抵顶给本人（全丰公司）的房屋金钻名座1#楼2301室，面积903.83平方米转让与第三方李志海，...总价8857534元。”正是依据这一《声明》，2015年1月20日李志海与海和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、买受人（李志海）购买出卖人（海和公司）开发的新昌南路金钻名座1号综合写字楼办公2301室，建筑面积903.83平方米，总计房款8857534元；2、买受人（李志海）应当在2014年12月29日前支付该商品房全部价款；3、出卖人（海和公司）应当在2014年12月31日前向买受人（李志海）交付该商品房。2015年1月30日，本合同在银川市房屋产权交易管理中心登记备案。合同第八条还约定了购房人的逾期付款责任，”逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。...”2014年12月29日，海和公司向李志海出具收到李志海交付的金钻名座1号综合写字楼办公2301室房款8857534元的收据（NO：0014983）。李志海付款义务已完成。（二）债权转让是李志海取得权利的事实基础，也是海和公司依《银川市商品房买卖合同（预售）》向李志海出具”收据（今收到李志海交来金钻名座1-2301房款8857534元”）”的事实基础。《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《合同法》第八十二条规定：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案的事实：1.海和公司收到了2014年12月29日案外人全丰公司出具的《声明》”将此协议中抵顶给本人（公司）的房屋金钻名座1#楼2301室，面积903.83平方米转让与第三方李志海，...总价8857534元。”即海和公司收到全丰公司的债权转让通知后，未向让与人、受让人提出任何异议或抗辩，且同日即出具了收到李志海交付房款8857534元的收据。该债权转让系通知生效，且债务人海和公司以出具收据的形式作出了认可的回应。债权转让这一法律关系项下的行为已全部履行完毕。2.在出具收据之后，2015年1月20日李志海与海和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》是对债权转让的具体落实。3.2015年1月30日，该合同在银川市房屋产权交易管理中心登记备案。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》，买受人义务全部履行完毕，合同的全面履行仅剩出卖人义务。4.《顶账房协议》不是涉案商品房买卖合同成立或生效的前置条件，该协议系海和公司与案外人全丰公司签订，《顶账房协议》视同于海和公司给全丰公司拨付相应金额的工程款，李志海受让的是海和公司应付全丰公司相应金额的工程款债权。《顶账房协议》为了最大限度放大海和公司的权利，存在自相矛盾的地方，案外人全丰公司是否开具发票及《顶账房协议》是否有效，不影响对本案债权转让行为的效力。5.基于债权转让行为签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，一经缔约，即应按《合同法》第六十条规定”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案的本诉为商品房预售合同纠纷，海和公司不履行义务的抗辩前提必须是对涉案合同作出无效、撤销或解除的法律处置。（三）海和公司反诉要求解除《银川市商品房买卖合同（预售）》的请求不能成立。海和公司称本案未付房款不是事实，本案确定付款在先，海和公司出具2014年12月29日的收据为证；签订合同、备案登记在后，2015年1月20日签订合同，1月30日合同备案登记，签约前李志海的付款义务已履行完毕。海和公司没有起诉要求解除合同的权利。1.该合同第八条约定了出卖人解除合同的程序。”逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人...”。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。海和公司对《银川市商品房买卖合同（预售）》的解除权因其未催告，解除权已消灭。（四）海和公司要求李志海支付逾期付款违约金不成立。（五）本案一审查明事实、适用法律正确，二审法院应予维持。综上，海和公司的上诉请求不能成立。请求二审法院依法驳回其上诉请求并维持原判。李志海向一审法院起诉请求：1.判令海和公司继续履行《银川市商品房买卖合同》，向李志海交付金凤区新昌南路金钻名座1号综合写字楼2301室房屋；2.请求判令海和公司向李志海交付销售房屋不动产统一发票及商品房决算书等涉案房屋办理权属登记所需的相关资料；3.请求判令海和公司支付延期交房违约金125776元（违约金按照日万分之0.5自2015年1月21日起暂计算至起诉之日，主张计算至实际交房之日）；4.案件受理费由海和公司承担。海和公司向一审法院提起反诉请求：1.依法解除海和公司与李志海签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令海河公司向李志海支付逾期付款违约金323299元（暂算至2016年1月20日）；3.本案反诉费由李志海承担。一审法院认定事实：2015年1月20日，李志海与海和公司双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定由李志海购买银川市金凤区新昌南路金钻名座1号综合写字楼办公2301室，建筑面积903.83㎡，单价9800元/㎡,总计房款8857534元。合同约定李志海应当于2014年12月29日前一次性交清全部房款。逾期付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同还约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付房屋。逾期交付的，逾期超过180日之内,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金。逾期超过180日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.2%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2014年12月29日，海河公司给李志海出具收据一份，载明”今收到李志海交来金钻名座1-2301房款8857534元”。现李志海以海和公司未交付涉案房屋，损害了其利益为由提起诉讼，请求判如所请。另查明，涉案房屋（面积903.83㎡，单价9800元/㎡,总计房款8857534元）系海和公司给案外人全丰公司抵顶工程款的房屋，双方于2014年12月29日签订了顶账房协议，该协议第三条约定：”此顶账房协议的签订，视同于甲方（海和公司）给乙方（全丰公司）拨付相应金额的工程款。乙方必须向甲方出具收到工程款的收据和发票，否则此协议无效。”第四条约定：”抵顶给乙方后，如乙方将此房屋抵顶或转让于第三人，乙方必须出具书面声明，声明已收到抵顶的相应工程款。经甲方同意后方可协助办理房屋销售相关手续。”第五条约定：”此协议签订后，如乙方将房屋转让于第三方过程中产生的经济纠纷与法律责任给甲方造成的不良后果及一切损失均由乙方承担。”2014年12月29日，全丰公司的李冰向海和公司出具声明一份，称其将涉案房屋（面积903.83㎡，单价9800元/㎡,总计房款8857534元）转让给李志海，如在办理第三方转让手续过程中及事后，由于其本人与第三方之间的各种经济纠纷，所造成的后果及法律责任与海和公司无关，由其本人承担全部责任。同日，李志海向海和公司出具声明一份，称”我本人自愿购买海和公司抵顶给全丰公司位于金钻名座1号楼2301室房屋，如在办理顶账方与我本人转让手续过程中及事后，由于我本人与顶账方之间的各种经济纠纷，所造成的后果及法律责任与海和公司无关，由我本人与顶账方承担全部责任并协商解决。同时如果因转让事宜给海和公司造成的一切损失及不良后果亦由我本人与顶账方共同承担”。再查明，2015年11月20日，案外人全丰公司向海和公司出具告知函，称其公司与李志海出现债务纠纷，要求海和公司暂停办理涉案房屋所有相关手续及发票的开具，否则出现的任何法律纠纷由海和公司承担。现海和公司以李志海未支付购房款为由提起反诉，请求解除合同并要求李志海承担逾期付款违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李志海与海和公司双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，海和公司对案外人全丰公司负有债务，海和公司将涉案房屋抵顶给全丰公司，全丰公司给海和公司出具《声明》，指示海和公司将涉案房屋转让给李志海，即全丰公司将自己对海和公司的债权转移给了李志海。李志海与海和公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，海和公司向李志海出具收到李志海交付的涉案房屋的购房款8857534元的收据，证明李志海房屋买卖付款义务完成，海和公司应当向李志海交付房屋并协助办理所购房屋的产权手续。虽然海和公司称全丰公司没有按《顶账房协议》的约定出具收到工程款的收据和发票，主张《顶账房协议》无效，全丰公司也要求海和公司暂停办理涉案房屋的相关手续，但根据《中华人民共和国合同法》第八十条”债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”之规定，全丰公司已经将债权转移给了李志海，该债权转移已经完成，全丰公司已无权要求海和公司暂停办理涉案房屋的相关手续；海和公司也已经按照全丰公司的要求将涉案房屋办理至李志海名下，并在银川市房屋产权交易管理中心登记备案，证明海和公司已经认可债权转移，认可《顶账房协议》合法有效，且海和公司与全丰公司之间的纠纷不应影响李志海的利益。另，全丰公司和李志海给海和公司的《声明》中均称在办理涉案房屋转让手续过程中及事后，由于全丰公司与李志海之间的各种经济纠纷，所造成的后果及法律责任与海和公司无关，故海和公司应当按《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定按时向李志海交付涉案房屋并协助办理过户手续。综上，李志海要求海和公司交付涉案房屋的诉讼请求成立，一审法院予以支持。海和公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于违约金。根据《银川市商品房买卖合同（预售）》约定：”出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付房屋”，”买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”，故海和公司应当向李志海支付迟延交房违约金。因签订合同的时间为2015年1月20日，故海和公司应当从2015年1月21日起至实际交房之日止，以全部房价款的万分之0.5按日向李志海支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决，一、海和公司于本判决生效之日起30日内，向李志海交付银川市金凤区新昌南路金钻名座1号综合写字楼办公2301室，交付销售房屋不动产的相关材料并协助办理房屋产权手续；二、海和公司从2015年1月21日起至实际交房之日止，以全部房价款8857534元的万分之0.5按日向李志海支付违约金；三、驳回海和公司的反诉请求。案件本诉受理费2816元、反诉受理费3075元，均由海和公司负担。本院二审期间，海和公司围绕上诉请求依法提交如下一份证据：银川市房产测绘报告书一份，证明目的：证明涉案房产的实际面积与合同面积不相符，与一审判决认定的面积不相同。李志海质证意见是：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。本院对该证据的认证意见是：对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证实涉案房屋实际面积与合同面积不相符。双方均坚持一审的举证质证意见。海和公司对一审查明的事实有异议。认为一审判决书第8页”另查明”部分倒数第12行遗漏了”如后期......有我本人承担”。李志海对一审查明的事实无异议。认为一审判决书第8页”另查明”部分关于李冰出具的《声明》，该《声明》中有全丰公司的印章，应为全丰公司向海和公司出具的《声明》。本院认定如下事实：涉案房屋实际面积与合同面积不相符，有误差。2015年1月30日，涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》由银川市房屋产权交易管理中心登记备案。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1.涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》是否有效，是否应当履行；2.迟延交付的违约金应否予以支持；是否存在逾期付款的问题。1.关于涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》是否有效及是否应当履行的问题。2015年1月20日，李志海与海和公司双方签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定由李志海购买海和公司开发的新昌南路金钻名座1号综合写字楼办公2301室，建筑面积903.83㎡，单价9800元/㎡,总计房款8857534元,合同对交付房屋时间及逾期交付房屋的违约金、解除条件均有约定,该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，一审判决对此认定正确。合同签订前，2014年12月29日，案外人全丰公司向海和公司出具《声明》将海和公司所欠全丰公司8857534元工程款以涉案房屋抵顶转让给李志海，有《顶账房协议》、《声明》证据为证，同日，海和公司向李志海出具收到涉案房屋的购房款为8857534元收据，可以证实李志海履行了涉案房屋的付款义务，2015年1月30日，涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》由银川市房屋产权交易管理中心登记备案。据此，李志海履行了支付涉案房款的义务，海和公司应当如约履行交付涉案房屋及协助办理房屋产权手续的义务。一审法院对此认定正确。海和公司上诉认为涉案《顶账房协议》未生效，附生效的条件是案外人全丰公司应当履行向海和公司出具收到工程款的收据及发票，并且海和公司与案外人全丰公司双方之间的建设工程施工合同未进行结算，本案中，海和公司给李志海出具了购房收据并将房屋备案在李志海名下，并且海和公司亦未在与李志海签订涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》60日后，提出解除涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》合同，海和公司作为全丰公司的债务人已按照全丰公司要求将债权转移给李志海，一审判决认定《顶账房协议》、《声明》是债权转移的真实意思表示并无不当，海和公司的该上诉理由无证据证实，本院不予支持。关于案外人全丰公司与海和公司之间的建设工程施工合同法律关系与本案无关，本案不予调整。2.关于迟延交付的违约金应否予以支持及是否存在逾期付款的问题。涉案合同约定，李志海作为买受人应当于2014年12月29日前支付房屋全部价款，收据及《声明》可以证实李志海按照合同约定的时间完成了付款义务。海和公司并未按合同约定2014年12月31日前交付房屋，因此，海和公司应当按约定向李志海支付迟延交房的违约金。一审判决以合同签订后2015年1月21日起计算违约金认定正确。关于海和公司称涉案房屋实际面积与实测面积有误差，认为判决无法执行的问题。海和公司一审中对此未提出反诉，二审中提交新证据证实面积有误差的事实，一审判决对此处理并无不当。经查涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》第五章关于面积差异处理方式有具体约定，对面积误差问题，双方当事人可按合同约定处理。综上所述，海和公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由宁夏海和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李荣华代理审判员 周国贵代理审判员 杨春梅二〇一六年十月二十四日书 记 员 刘丹琼 百度搜索“”