（2016）粤1391民初1379号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-12-13
案件名称
惠州南海旅游有限公司与蒋红伟商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州南海旅游有限公司,蒋红伟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1379号原告（反诉被告）：惠州南海旅游有限公司，地址：广东省惠州市大亚湾霞涌镇。法定代表人：吴李彬。委托代理人：杨鹏，该公司员工。委托代理人：庄梦蓝，广东弘君律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋红伟，男，汉族，1971年4月9日出生，住址：深圳市龙岗区3L，委托代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。委托代理人：曾俊欣，广东诚公律师事务所实习律师。原告惠州南海旅游有限公司诉被告蒋红伟商品房预售合同纠纷一案，本院2016年5月9日立案受理后，被告提起反诉，本院审查并受理后，将本诉和反诉合并进行审理，本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告2016年6月6日2016年7月12日的委托代理人庄梦蓝、杨鹏，被告及委托代理人颜宇丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2015年5月10日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于广东省××市××泡泡海家园××单元××号商品房，商品房总价款为人民币478902元，被告以按揭方式支付，首期款为总房款30%计人民币148902元，被告应在2015年5月10日之前支付给原告。剩余房款330000元向银行申请贷款支付。买卖合同附件四补充协议第5条约定买受人应在签订买卖合同时提供办理按揭贷款的全部资料，并在接到银行通知后3个工作日内办理按揭贷款手续，如银行拒绝买受人的贷款申请的，则买受人应在买卖合同签订之日起30日内一次性付款完毕，逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担总房款10%的违约金及解除合同的所有费用。买卖合同己办理预售合同备案(预售合同备案登记号：HW201507295)和预告登记（预告登记号：粤房地预登惠州字第3300167247号）。但买卖合同签订后，被告仅支付了178902元，一直未办理购房按揭贷款，也未以其他方式支付剩余房款，经原告多次催告后仍未履行义务。原告认为：原告与被告所订立的买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未按照合同约定办理购房按揭贷款，也未以其他方式支付剩余房款，致使原告合同目的不能实现，己构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2015)07295]及其预告登记（预告登记号：粤房地预登惠州字第3300167247号）；2、判令被告向原告支付违约金人民币47890.2元；3、判令被告承担解除预售合同备案登记和预告登记费用（以相关部门实际收取金额为准）；4、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了如下证据：商品房买卖合同、房地产预告登记证明、催告函、解除合同通知书、个人小额贷款合同、通知函、代偿确认书、抵消通知，拟证明其诉称事实。被告辩称：本案原告同意为被告提供无息首付贷款，相关贷款利益由原告承担，2015年5月10日原告向被告提供了贷款人为金润公司的小额贷款合同，要求在签订买卖合同时同时签订贷款合同，该合同与约定借款金额为98902元，用途约定为指定被告购买保证人开发的涉案楼盘，原告作为借款的保证人为本次借款提供利息补贴，根据双方签订的合同及原告向被告提供的首付贷款合同约定，被告出已付5万定金抵做首付款外，另需首付98902元即可满足签订合同中约定的付清总房款的百分之三十的首期款148902元，而购房余款33万需通过银行按揭支付，被告依约向银行提交了办理按揭贷款的资料，但原告却要求于2015年6月22日向其额外支付了3万元，之后，被告一直未收到原告及其指定的贷款银行关于被告是否符合贷款条件及发放贷款额度的答复，2015年11月7日收到原告邮寄办理贷款手续的催告函，该函中原告称银行审批后需完善以下内容：按揭合同签署33万已补3万，实际贷款30万需重新办理按揭，被告认为这催告并未主张被告未提交按揭资料，而是仅以实际贷款金额减少三万为由要求被告重新办理按揭，且未提交相关按揭贷款银行的书面文件，纯属原告有意制造障碍，未遵守诚实信用原则以及通知的义务，在被告向法庭提交的手续中显示，原告盖章和被告签字的手续上根本没有填写贷款数额，即使被告按照原告要求多补三万，贷款手续也不需重新办理，在之后五个多月的2016年4月28日，被告收到原告寄来办理按揭手续催告函，函称由于被告的其他原因具体详情询问按揭银行，原告仍未收到剩余款项，使其未支付款项额为33万元，并要求被告收到催告函之后7日内完成贷款手续，或以其他方式支付剩余房款，该函所称未付款金额为33万元显属错误，未将被告因原告要求支付的三万元扣除，且明显将按揭贷款未审批下来的责任推诿给被告，同年5月6日，原告向被告寄出解除合同通知，该通知称经原告发函催告后被告仍未办理按揭手续，已达到合同约定的解除条件，故通知被告解除合同，事实上按照双方附件4补充协议的约定，被告已提交了银行按揭的全部资料，但截止至今并未受到贷款银行的任何通知，根据原告提交的金润小额贷款公司关于履行连带保证责任和代偿确认书所显示内容，上述个人小额贷款合同已经解除且贷款本金98902元已由原告偿还给了金润公司，原告主张解除合同不再继续履行合同，其返还给金润公司应由自行承担，被告认为已提交了办理按揭的全部资料，但至今未收到贷款银行的重新办理按揭的或者拒绝买受人贷款的通知，等待审批过程中，原告单方解除合同已构成违约，现被告同意解除合同，被告对不能履行合同不存在过错，原告诉求缺乏事实和法律依据，有请法院驳回。被告向法庭提交了以下证据贷款申请手续，证明被告已向银行提交了贷款申请的手续。反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告于2015年5月3日签订了一份编号为8000920的《泡泡海家园认购书》，约定反诉原告向反诉被告认购其开发的泡泡海家园8栋2单元2005号住宅，认购定金为50000元，双方同意由反诉原告申办额度为33万元的商业按揭贷款。认购书签订当日，反诉原告即向反诉被告支付了定金3000元，次日又支付了定金47000元。2015年5月10日，反诉原告与反诉被告签订了一份合同编号为大亚湾(2015)07295的《商品房买卖合同》，合同主要约定：反诉原告向反诉被告认购上述住宅，总房价为478902元，反诉原告于2015年5月10日之前付清总房款30%的首期款148902元，余款共计33万元办理银行按揭贷款，贷款金额及年限以银行最终审批为准。合同附件四：补充协议第5条规定，“买卖双方应严格履行《泡泡海家园认购书》中关于办理银行按揭的有关约定，买受人应当在签订《商品房买卖合同》时提供办理银行按揭贷款的全部资料，并在接到银行通知后3个工作日内办理按揭贷款手续；……如银行拒绝买受人的贷款申请的，则买受人同意付款方式自动转为《商品房买卖合同》签署之日起30日内一次性付款完毕。2015年5月10日，反诉原告应反诉被告的要求向其支付了维修基金3064元和其他费用1500元。对以上付款反诉被告均向反诉原告开具了收款收据。在双方磋商及签订涉案房屋认购及买卖合同的过程中，反诉被告同意为反诉原告提供无息首付贷款（相关贷款利息及费用由反诉被告承担）。2015年5月10日，反诉原告在反诉被告提供的一份贷款人为深圳市金润小额贷款有限公司的《个人小额贷款合同》上签署姓名和日期，反诉被告作为保证人及作为贷款人的深圳市金润小额贷款有限公司在合同上的盖章和签字日期为2015年7月4日。反诉原告收到该《个人小额贷款合同》后发现合同约定的借款金额为98902元，指定的借款用途为“借款人用于支付其购买保证人开发的泡泡海楼盘第1期8栋二单元第2005号房产的首期购房款”，借款期限为12个月，借款月利率为0.7%，保证人作为开发商应向借款人开具购房发票，借款人应向贷款人开具借据，借款起始日以借据载明时间为准。反诉被告作为借款的保证人同意为借款人本次借款提供利息补贴，即承诺为借款人在借款期限内向贷款人支付正常的全部借款费用，包括贷后管理服务费、利息；保证人应于约定的每期还款日到期前，将当期应还的贷后管理服务费、利息付至贷款人指定的收款账户。借款人到期仅需支付当期应还的借款本金部分。如因保证人未按时支付款项导致出现的违约损失，由保证人承担违约责任。保证人的上述利息补贴承诺不包含因借款人未按时足额归还本金导致的使其利息、违约金等，对于因借款人违约导致出现的逾期损失，保证人依约向贷款人承担连带责任后，有权利向借款人进行追偿。按照上述双方所签订《商品房买卖合同》及双方关于由反诉被告提供“首付贷’’的约定，反诉原告除已付50000元定金抵作首付款外，另需首付“贷款”98902元，即可满足双方所签订合同中约定的付清总房款30%的首期款148902元（含定金50000元），而购房余款33万元需通过商业银行按揭贷款支付。反诉原告也已按约向反诉被告提交了办理按揭贷款33万元的申请资料，但反诉被告却要求反诉原告于2015年6月22日向其支付了首期款30000元，有收款收据为凭。嗣后，反诉原告一直未收到反诉被告及其指定的按揭贷款银行关于反诉原告是否符合贷款条件及发放贷款额度的答复。2015年11月7日，反诉原告收到反诉被告邮寄来的《敬请办理按揭贷款手续的催告函》，在该函中反诉被告称经银行初审后需补交以下资料：“按揭合同签署33万，已补3万，实际贷款30万，需重办按揭。”反诉原告认为反诉被告的这一催告并未主张反诉原告未提交办理按揭贷款申请的有关资料，而是仅以实际贷款金额减少3万为由即要求反诉原告重办按揭，且未提交相关按揭贷款银行的书面证明等文件，故反诉原告认为这纯属反诉被告在有意制造障碍，且未遵循诚实信用原则履行协助和通知等义务。在嗣后五个月余的2016年4月28日，反诉原告又收到反诉被告寄来的一份《敬请办理按揭贷款手续的催告函》，函称由于反诉原告的其他原因（具体详情询按揭银行），反诉被告仍未收到剩余房款，使其未付款金额为33万元，并要求反诉原告在收到该函后7日内完成按揭贷款手续或以其他方式支付剩余房款。该函所称未付款金额为33万元显属错误，未将反诉原告应反诉被告要隶支付的3万元扣除，且明显将按揭贷款未审批下来的责任推诿给反诉原告。同年5月6日，反诉被告向反诉原告寄出《解除合同通知书》，该《通知书》中称经反诉被告发函催告后反诉原告仍未按合同约定办理按揭贷款手续，已达到合同约定的解除条件，故通知反诉原告解除前述买卖合同，并应由反诉原告按总房价的30%向反诉被告支付违约金148902元，并将直接从反诉原告已付款项中扣除，不足扣除的有权继续追偿。该《通知书》因未妥投而退回反诉被告。事实上，按照双方签订合同附件四补充协议的约定，反诉原告已提交了办理银行按揭的全部资料，但截至今日并未收到相关按揭贷款银行的通知，反诉原告又怎么能办理按揭贷款手续呢？根据反诉被告提交的深圳市金润小额贷款有限公司《关于履行连带保证责任的通知函》和《代偿确认书》所显示的内容，上述《个人小额贷款合同》已经解除，且贷款本金98902元已由反诉被告偿还给了深圳市金润小额贷款有限公司。反诉被告既然主张解除合同不再继续履行合同，其返还给深圳市金润小额贷款有限公司的98902元应由其自行承担。反诉原告认为，反诉原告已提交了办理银行按揭的全部资料，但至今未接到贷款银行任何要求重新办理按揭手续或拒绝买受人的贷款申请的通知，正在等待银行审批贷款的过程中，反诉被告单方解除合同已构成违约。现反诉原告同意解除合同，反诉原告对该合同未能继续履行不存在过错。反诉被告诉讼要求解除合同，并由反诉原告向其支付违约金缺乏事实根据和法律依据。为此，特提起反诉，请依法判决：一、依法确认反诉原告与反诉被告于2015年5月10日所签订的合同编号为大亚湾(2015)0729的《商品房买卖合同》已解除；二、反诉被告立即返还反诉原告已付的购房首期款人民币80000元（其中含购房定金50000元），并按照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率标准，向反诉原告支付占用资金期间的利息损失（其中3000元自2015年5月3日日起算；47000元自2015年5月4日起算，30000元自2015年6月22日起算）；三、反诉被告立即返还反诉原告所代收代缴的维修基金3064元和其他费用1500元，并按照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率标准，向反诉原告支付自2015年5月10日起计算的占用资金期间的利息损失：四、判令反诉被告自行承担因解除原被告双方与案外入深圳市金润小额贷款有限公司借款合同而由其返还给该公司的98902元；五、本案诉讼费由反诉被告负担。反诉原告提交的证据，证据一、泡泡家园认购书，证明被告与原告在2015年5月3日签订了认购书，约定涉案房产总房款33万元通过商业按揭贷款支付。证据二、收据被告缴纳定金，维修基金，其他费用首期款的金额及日期。证据三、贷款申请手续，证明被告已向银行提交了贷款申请的手续反诉被告辩称：一、买卖合同约定被告2015年5月10前支付首期款148902元，同时办理银行按揭手续，但是被告在签订合同时仅支付首期款5万元，剩余首期款98902元未按期支付已构成违约，被告称签订买卖合同时签订小额贷款合同于事实不符，买卖合同是在2016年5月10日签订，贷款合同是2016年7月4日签订，真实原因是被告不能按期支付首期款，经原告多次协商由原告为其提供保证担保，向小额贷款公司贷款已支付首期款。另外我方留意到被告提供的证据中被告办理贷款首席所签署的时间都是2015年7月1日，反映被告违反合同约定拖延了两个月时间才办理手续，另外在被告的证据中，原告已作为保证盖章，原告已经履行了协助被告办理按揭的义务，以上情形说明在涉案合同履行中，被告多次违约而原告以充分履行协助通知的附随义务。二、被告由于其资信不足，贷款银行只同意批准30万贷款额度，原告通知被告补缴三万元首期款该行为也符合买卖合同补充协议的约定，但被告此后未与按揭银行联系不配合办理贷款手续，致使未能取得贷款支付房款其行为已构成违约，相反，原告多次发函通知被告向银行办理贷款，但被告不予理会，没有履行诚实信用的义务。三、根据小额贷款合同约定，被告应在2015年8月10日，11月10日、2016年2月10日、2016年5月10日分别偿还本金24724元，但被告违反诚信原则故意违约拖欠四期本金，任何一期都没有偿还，充分说明被告诚信欠失，拒绝履行合同义务。综上，被告对涉案合同解除具有过错，请求法院驳回被告的反诉请求。反诉被告未向法庭提交证据。经审理查明：2015年5月10日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于大亚湾的泡泡海家园8栋二单元2005号房出售给被告，建筑面积为51.06平方米，总价款为478902元。二、付款方式，被告采用按揭付款的形式支付合同价款，2015年5月10日前支付总房款的30%，即148902元；剩余款330000元办理银行按揭。第八条交付期限，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订前，被告在2015年5月3日缴纳了定金3000元、5月4日缴纳了定金47000元、6月22日支付首期购房款30000元、维修基金3064元和其他费用1500元。原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期付款无约定违约责任。同日原、被告双方签订了《合同补充协议》，对逾期付款约定了违约责任。《合同补充协议》第5条约定买受人应在签订买卖合同时提供办理按揭贷款的全部资料，并在接到银行通知后3个工作日内办理按揭贷款手续，如银行拒绝买受人的贷款申请的，则买受人应在买卖合同签订之日起30日内一次性付款完毕，逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担总房款30%的违约金及解除合同的所有费用。0此期间被告仍告双方应当诚实信用国民事诉讼法》第二百五十三条的另查，2015年11月6日及2016年4月27日，原告向被告发出二份《敬请办理按揭贷款手续的催告函》，要求被告在收到函件前日内完成揭贷款手续，2016年5月6日，原告向被告发出《解除合同通知书》要求与被告解除双方签署的买卖合同等。又查，2015年5月10日、7月4日被告与案外人深圳市金润小额贷款有限公司签订个人小额贷款合同（原告作为保证人），约定被告向案外人深圳市金润小额贷款有限公司贷款98902元，案外人深圳市金润小额贷款有限公司放款后，由于被告没按约定还款，原告在于2016年5月18日已全部代偿款项。另，本院向中国工商银行股份有限公司惠州滨海支行调查，该行出具了情况说明：客户蒋红伟，身份证0，于2015年7月1日向我行申请个人住房按揭贷款33万元，贷款期限20年，贷款成数7成。该笔贷款在我行审查审批过程中发现，客户提供的收入证明月收入8000元，而账户代发工资显示只有4700元左右，且未能提供首付款交易流水，因此我行审查要求客户需多支付3万元首付，因客户长时间未补交，故无法达到我行对该笔贷款的审查要求。因此我行对该笔按揭进行退件处理，并将客户资料退回给开发商。以上事实，有原被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、广东省房地产预告登记证明、购房收据、代收费用收据、购房定金收据、关于解除商品房买卖合同的通知、本院调查情况说明等证据在卷证实，予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的权利和义务。一、关于本诉问题。1.原告是否有权解除商品房买卖合同。被告小额贷款98902元作为首付款，案外人深圳市金润小额贷款有限公司放款后，由于被告没按约定还款，被告已构成违约，原告书面通知被告办理按揭贷款手续及解除商品房买卖合同，已履行了约定义务，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2.关于被告应当支付的违约金问题。原、被告双方在商品房买卖合同补充协议中对逾期付款违约金的计算均有约定，买受人应在签订买卖合同时提供办理按揭贷款的全部资料，并在接到银行通知后3个工作日内办理按揭贷款手续，如银行拒绝买受人的贷款申请的，则买受人应在买卖合同签订之日起30日内一次性付款完毕，逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担总房款30%的违约金及解除合同的所有费用。本案中原告主动调整收取购房总款10%作为违约金的请求，本院予以支持。二、关于反诉问题。本院在本诉中对双方的行为已作了认定，因反诉原告违约导致双方合同的解除，故反诉原告的上述请求，反诉被告在扣除反诉原告应承担的违约金后，余款，应予退回；致于其请求反诉被告支付占用资金的利息问题，反诉原告无证据证实被反诉被告有根本违约的情形，故反诉原告要求反诉被告支付占用资金的利息的诉讼请求，本院不予支持。公共维修基金等费用应当由反诉原告在合同解除后向有关部门申请退费，反诉被告予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州南海旅游有限公司与被告蒋红伟于2015年5月10日签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；（预告登记合同号WH2015107259号，预告登记证号为粤房地预登惠州字第3300167247号）。二、被告蒋红伟自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州南海旅游有限公司支付逾期付款违约金47890.2元；被告蒋红伟已付款80000元，扣除47890.2元，余款32109.8由原告惠州南海旅游有限公司退回被告蒋红伟；三、驳回反诉原告蒋红伟的其他的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费997元，反诉受理费1985元，由被告蒋红伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 罗亚鸼审判员 曾日华审判员 薛银标二〇一六年十月二十四日书记员 李 博 百度搜索“”