（2016）沪01民终6910号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
崔德军诉上海中星集团怡城实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔德军,上海中星集团怡城实业有限公司,上海盐东贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6910号上诉人（原审被告）崔德军，男，1977年6月14日生，汉族，户籍地江苏省盐城市经济开发区。委托代理人朱振东，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市曲阳路561号。法定代表人陈鸿，总经理。委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。原审被告上海盐东贸易有限公司，住所地上海市浦东新区三林路1662弄125号101室。法定代表人金志旺。上诉人崔德军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第25385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上海中星集团怡城实业有限公司（以下简称怡城公司）的原审诉请。事实和理由：系争房屋的产权属于中星集团新城A有限公司（以下简称新城A公司），怡城公司无原告资格。系争房屋是XX街XX号，怡城公司提供的产权证却是XX路XX弄，与涉案房屋不相符。双方在租赁合同中，明确了承租人有优先购买权，系争房屋的权属转移剥夺了承租人的优先购买权。被上诉人怡城公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。原审被告上海盐东贸易有限公司（以下简称盐东公司）未答辩。2015年7月9日，怡城公司诉至一审法院，请求判令：崔德军、盐东公司：1、立即搬离并返还上海市浦东新区安盛街265号房屋；2、支付自2014年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，每月按末期月租金的1.2倍计算。一审法院认定事实，上海市浦东新区XX街XX号-XX号（单号）、XX街XX号-XX号（单号）以及XX路XX弄XX号XX室房地产的权利人系新城A公司。2012年3月24日，新城A公司出具《租赁经营授权书》，将上海市浦东新区XX街XX号-XX号、XX街XX号-XX号房产交由上海B有限公司（以下简称B公司）对外租赁经营管理，处理一切相关事宜（包括诉讼等）。2012年9月21日，B公司作为出租方（甲方）、上海盐东贸易有限公司（以下简称盐东公司）作为租赁方（乙方），双方就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同落款处的承租方栏内除盖有盐东公司印章外，崔德军作为公司负责人签字。合同约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋将按照营业执照所包含经营范围承租使用，经营内容限于家电维修，租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止；该房屋第一年的租金标准为1.50元/日/平方米，合同总租金额人民币（以下币种同）94,389元；乙方应于2012年10月1日之前向甲方足额支付房屋租赁保证金11,796元,租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租期届满时，乙方应按完好无损（正常损耗除外）、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备，乙方在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备、设施全部无偿归甲方所有；乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应承担的房屋占用使用费。该合同所附的租金清单中载明2012年10月1日至2012年10月31日的月租金为3,953元,2012年11月1日至2014年9月30日的月租金为3,932元。涉案《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》中约定，乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1,000元，如乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方共建文明责任金。上述合同签订后，崔德军付清了合同期内的租金，并支付了租赁保证金11,796元、消防安全保证金1,000元。2014年2月13日，B公司向崔德军寄送《告知书》，称其承租的上海市浦东新区XX街XX号底层商铺，产权人系新城A公司，B公司受产权人委托负责上述房屋经营管理，现产权人决定对上述店铺进行整治、改造后拟予出售，故B公司与崔德军的租赁合同到期后，将不再续租，收回房屋，要求崔德军届时及时结清房租、水电费、物业管理费等费用，并在二十个工作日内注销《工商营业执照》后，携带租房押金凭证及工商营业执照注销回执，到B公司办理租房押金退款事宜。另查明，2014年9月19日，怡城公司与B公司对外刊登了《吸收合并公告》，自即日起怡城公司吸收合并B公司，吸收合并后，B公司注销，B公司注销后其所有债权、债务、资产、长期投资等均由怡城公司承继。2015年1月16日，B公司经上海市浦东新区市场监督管理局准予注销登记。审理中，怡城公司要求依约没收租赁保证金，但同意返还消防责任保证金。对此，崔德军认为怡城公司无权没收租赁保证金。另，崔德军陈述，其已经承租系争房屋15年，起初以其个人名义签订合同，后为了做账，故以公司的名义签订合同，一开始其是盐东公司的法定代表人，约两年前，其将公司转让，目前房屋由其实际使用，用于经营家电维修。一审法院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。2014年9月，B公司被吸收合并入怡城公司，并办理了注销登记，但其财产及债权债务并非随着公司主体的消灭而消灭，而是自然转移给怡城公司，现怡城公司作为涉案租赁合同权利义务的承继者提起本案诉讼，符合法律规定。崔德军认为其与怡城公司之间无任何关系，怡城公司无权向其主张权利的意见，没有法律依据。根据合同约定，租赁期限截至2014年9月30日，现租赁期限已经届满，租赁双方又未签订续租协议，盐东公司作为合同承租方，至今未能返还房屋，怡城公司要求盐东公司迁出、返还租赁房屋并支付房屋占用使用费，具有合同和法律依据，法院予以支持。根据崔德军的陈述以及房屋实际使用情况，其作为租赁房屋的实际承租人及控制使用人，怡城公司要求其共同承担腾房义务并支付房屋占有使用费，具有事实依据，法院亦予支持。根据合同约定，崔德军逾期交还房屋的，怡城公司除了有权直接没收保证金之外，每逾期一日，怡城公司还有权按照合同所约定的末期租金标准的二倍计算房屋使用费。现怡城公司自愿按月租金1.2倍的标准计算房屋使用费，经查并无不当，法院可予准许，怡城公司要求没收租赁保证金具有合同依据，法院可予支持。但怡城公司继续占有消防责任保证金已失去了合同依据，应予返还。盐东公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，法院依法缺席判决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一六年二月十九日作出判决：一、崔德军、上海盐东贸易有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区安盛街265号房屋内迁出，并将前述房屋返还给上海中星集团怡城实业有限公司；二、崔德军、上海盐东贸易有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司自2014年10月1日起至实际迁出之日止、按每月4,718.40元计算的房屋使用费；三、上海中星集团怡城实业有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海盐东贸易有限公司消防责任保证金1,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费743元，由崔德军、上海盐东贸易有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，怡城公司吸收合并了B公司，继承了相应的债权债务，也获得了系争房屋租赁合同项下的权利义务，有权以出租人身份提出相关的诉讼。崔德军以系争房屋为新城A公司所有，认为怡城公司无原告资格，并无法律依据，本院不能采信。另，崔德军上诉主张的承租人优先购买权经查并非本案诉讼标的，其依法应另行主张、处理。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人崔德军的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币743元，由上诉人崔德军负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年十月二十四日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”