（2016）苏0509民初10444号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-27
案件名称
李辉与江苏万宝房地产有限公司吴江分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李辉,江苏万宝房地产有限公司吴江分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初10444号原告李辉。委托代理人徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托代理人卞丹君，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇运河西路云梨桥北尚东国际A幢一单元401-407、417、418。负责人倪芳芳，总经理。委托代理人朱全明，江苏天辩律师事务所律师。委托代理人李艺唯，江苏天辩律师事务所实习律师。原告李辉与被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司（下称万宝吴江分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告李辉的委托代理人徐斌、被告万宝吴江分公司的委托代理人朱全明、李艺唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李辉诉称：2014年12月1日，原、被告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定：原告以总价941477元购买被告开发的位于苏州市吴江区松陵镇中山南路1088号1幢1单元1188室商品房一套（下称涉案商铺），被告应于2015年6月30日前交房，逾期交房超过90天的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，直至2016年7月6日被告才向原告发出办理产权证的通知书，逾期交房长达一年多，严重违反了合同约定。现要求判令：1、被告支付逾期交房违约金30503.8元（自2015年6月30日起至2015年9月1日止共90天，按总房价的万分之零点五计算为4236.6元；自2015年9月2日起至2016年7月6日止共279天，按总房价的万分之一计算为26267.2元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告万宝吴江分公司辩称：1、被告向原告发出的是办理产权证的相关通知，并不是交房通知，不能据此认定被告存在逾期交房的事实；2、根据原告与第三方江苏长华商业管理有限公司（下称长华公司）签订的《委托经营合同》，原告购买“长华财富商业广场”商铺后将该商铺委托长华公司经营管理，并非由被告把商铺交由原告自主经营，而被告早在2015年1月27日就将“长华财富商业广场”整体物业交给长华公司，因此，被告并没有逾期交房，不存在违约；3、因被告已按双方约定把原告商铺前三年的租金一次性在购房款中予以扣减，故对原告来说该物业前三年的收益已全部收取，不存在其诉称的由于被告逾期交房造成其经济损失的问题。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月1日，万宝吴江分公司（卖方）与李辉（买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：李辉以总价941477元购买万宝吴江分公司开发的“长华财富商业广场”涉案商铺，房屋用途为商业服务；出卖人应于2015年6月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付买受人：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，李辉（甲方）与长华公司（乙方）签订一份《委托经营合同》，约定：甲方委托乙方对涉案商铺进行管理或由乙方转租该房屋，并同意乙方可以根据经营需要自行决定该房屋的使用用途；委托经营管理年限为10年（自2014年12月1日起起算，自起算日起每满十二个月为一个经营管理年限）；甲方同意除收取本合同约定的收益外，不主张其他任何收益；第一个至第三个委托管理年度，甲方承诺不收取乙方使用费，第四个至第十个委托管理年度，甲、乙双方根据收益情况按比例分配。嗣后，长华公司接收了“长华财富商业广场”整体物业，“长华财富商业广场”于2015年1月27日正式开业。2016年7月6日，万宝吴江分公司告知李辉涉案商铺已符合办理产权证条件，要求其于2016年7月13日到达指定地点办理相关手续。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、《通知书》、《办证须知》、EMS回单，被告提供的《委托经营合同》、《情况说明》及本案庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同、原告与长华公司签订的委托经营合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，属合法有效。由于原告所购买的系“长华财富商业广场”商铺，各商铺之间并没有进行物理分割，自身不具备独立经营的条件和利用价值，因此，原告在与被告签订《吴江市商品房买卖合同》的同时与长华公司签订了《委托经营合同》，将涉案商铺委托长华公司统一经营管理，并按约收取相应收益。对于这种产权式商铺经营模式，原告在购买商铺时应当是知道的，同时应当想到对于这种没有进行物理分割的商铺交付有其本身的特点。鉴于“长华财富商业广场”整体物业已由长华公司接收，并于2015年1月27日正式开业，又长华公司与原告约定的委托管理年限从2014年12月1日开始起算，应视为被告于2015年1月27日已履行向原告交付商铺的义务，否则，原告作为利益攸关方在“长华财富商业广场”开业长达一年多时间里没有与被告进行交涉明显与常理不符，而与原告存在经济利益的长华公司也不会同意委托管理年限从2014年12月1日开始起算。虽然被告通知原告办证是在2016年7月6日，但办证与交房不具有同一性，不能认定被告通知原告办证的时间即为被告交房的时间。综上，原告并无证据证实被告存在逾期交房的事实，现原告要求被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李辉的诉讼请求。案件受理费减半收取281元，由原告李辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 姚民二〇一六年十月二十四日书记员 蔡洁 来自