（2016）陕01民终6494号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-09
案件名称
薛舒文与张文选租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛舒文,张文选
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终6494号上诉人（原审原告）：薛舒文，无业。委托诉讼代理人：岳朝选，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，陕西邦维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张文选，陕西省公安厅干警。委托诉讼代理人：张富信，陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，陕西康铭律师事务所律师。上诉人薛舒文因与被上诉人张文选租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第09528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。薛舒文上诉请求：撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费全部由对方承担。事实和理由：一审法院以薛舒文改变房屋性质从事营利性行为为由，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《商品房租赁管理办法》第八条的规定，驳回薛舒文的诉讼请求，属于适用法律错误，薛舒文签订合同的目的是就为了改装成合租屋进行营利，双方签订的租赁合同第三条也明确规定了“家庭旅馆或合租”，而合同签订后，因张文选故意隐瞒其房屋不能做合租屋的事实，导致薛舒文合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。根据上述法律规定，张文选故意隐瞒其房屋不能做合租屋的事实，导致薛舒文的合同目的无法实现，薛舒文要求解除合同合理合法；《商品房屋租赁管理办法》第八条出租房屋的，应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。这一规定显然要求出租房屋的房间不得被分割搭建，改变原有设计与建造原状，而薛舒文提交的证据完全能证明双方签订合同的目的是要将房屋分割搭建后出租。《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据以上规定，双方签订的合同已经违反了法律的强制性规定，应属无效合同，一审法院认定有效，缺乏法律依据。一审法院以张文选在出租房屋时，是以原设计的房间为最小出租单位进行出租，薛舒文在承租该房屋后意图从事家庭旅馆或合租的经营性行为，改变了房屋在规划时的使用性质属认定事实不清。张文选是出租方，又是该小区的业主，对该小区环境和注意义务明显比承租方更为熟悉，该小区禁止从事合租性出租房，张文选作为业主和出租方，应是明知的。合同签订前，小区物业已经向张文选单位下发了文件，该小区禁止从事合租性出租房。其在明知的前提下，为了促成合同的成立，故意隐瞒该事实，导致了薛舒文的损失扩大，合同的目的无法实现，其显然是有明显过错的，理应由其承担相应的责任。本案是在签订前，约定了房屋的用途，薛舒文才签署了合同，一审法院没有从造成合同目的无法实现的法律角度进行分析双方之过错。薛舒文与张文选在签订房屋租赁合同时明确约定其将对房屋进行改装用于家庭旅馆或合租，并且薛舒文明确了合同目的性后，张文选再次在合同上亲笔书写了合同标的物的用途及目的，且薛舒文也将改装图作为合同附件交予张文选，双方也将各自的权利义务在合同中做了明确的约定。对房屋进行分割组装合租屋，是双方签订合同时的真实意思表示。而一审法院却将薛舒文从事家庭旅馆或合租的行为认定为变更了房屋在规划时的使用性质，明显属于认定事实不清。薛舒文于2015年12月11日起诉至一审法院要求解除与张文选签订的房屋租赁合同，而一审法院出具判决的时间竟为2015年5月17日，如果是笔误，则应及时修正，以维护法律文书的严肃性。综上所述，张文选存在明显违约的过错行为，极大的损害了薛舒文的合同权益，而在这种情况下，一审法院却判决张文选不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反的法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了薛舒文的合法权益。张文选辩称，薛舒文缺乏明确的上诉请求，笼统要求撤销原判，依法改判，却未具体提出如何改判的明确主张，其上诉请求含糊不清。薛舒文主张涉案合同无效无事实和法律依据，二审阶段不能改变原审诉讼请求，薛舒文在原审中要求解除合同，而上诉状中却变更为“应属无效合同”，依法二审只能在原审审理范围的基础上进行，不能改变原审的诉讼请求，该项主张不能成立。薛舒文主张涉案合同无效于法无据，薛舒文主张合同无效的依据是认为其违反了《合同法》第五十二条规定，认为第三条关于房屋用途“家庭旅馆或合租”的约定，违反法律、行政法规的强制性规定，因而无效，薛舒文该项主张于法无据，理由如下：双方对于房屋用途的约定是“居住”，并未选择“家庭旅馆或合租”的选项；“家庭旅馆或合租”的目的，违背了双方关于房屋用途为“居住”的约定，上诉状中称薛舒文签订合同的目的是“改装合租屋进行营利”，如果合同目的是“营利”，就应当选择“商业”选项，而不是“居住”；“家庭旅馆或合租”并不违反法律、行政法规的强制性规定，不可能构成导致合同无效的条件，只要涉案房屋所在小区规划为商住用途，薛舒文在办理相关手续后完全可以经营家庭旅馆；合租也不违法，三室二厅二卫的涉案房屋，以原设计房间为最小出租单位合租给三个人，法律法规并不禁止；涉案房屋所在小区禁止的是违法群租行为，如薛舒文依法进行合租行为的，小区物业不会制止；涉案合同也约定不得违法群租，合同第八条约定薛舒文不得“利用房屋从事非法活动或严重扰民”、“不得损坏或改变房屋结构”。薛舒文擅自增加隔断改变客厅、餐厅的建筑结构和使用功能，意图一室变多室、一间隔多间，通过违法“群租”获取经济利益的事实，由于“群租”行为存在治安、消防、卫生等诸多安全隐患，“扰民”现象特别严重，也给物业管理带来较大困难，这是法律法规禁止、小区物业责成薛舒文限期整改的根本原因。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。涉案房屋系独立成套的居住用房，依法应以原设计居住房间为最小出租单位。薛舒文以“合租屋”为名，违法“群租”为实，隐瞒真实目的与张文选签订涉案合同，其擅自改变房屋建筑结构和布局，不按照设计功能使用居住用房，最终因违反法规和合同约定，以及小区管理规定，导致其违法“群租”目的无法实现。在此情况下，无论薛舒文主张解除合同，或是合同无效，均缺乏事实和法律依据，依法均应驳回其有关主张。该合同原本有效，只是所谓的合同目的达不到，跟薛舒文的行为有关系，在合同中说明不能群租，还有改变了原房屋的设计内容，该合同中没有限制其合租的内容，薛舒文违反了相关的合同内容，合同应当依法继续履行。薛舒文向一审法院起诉称，其与张文选于2015年10月9日签订了房屋租赁合同一份，约定张文选将坐落在西安市公安厅住宅小区20号楼2单元15层1502号房屋出租给其，租期五年，租金每月1400元。合同签订前其明确告知张文选其租赁房屋后将增加部分隔断改装成合租房，并将设计图纸向张文选出示。而张文选在物业明确告知其小区内房屋不允许非家庭成员关系者群租群居的情况下依然将房屋出租给其，导致其在房屋基本装修完成时被物业阻止，从而给其造成了巨大的经济损失。现其与张文选协商无果，故诉至法院，请求判令：1、解除其与张文选签订的《房屋租赁合同》；2、张文选赔偿其经济损失共计40267元；3、张文选返还其租金16800元，押金2000元；4、张文选承担其装修房屋时的劳务费5000元；5、诉讼费由张文选承担。张文选辩称，薛舒文诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。其与薛舒文签订《房屋租赁合同》时，约定房屋用途为“居住”，租期五年，薛舒文未在合同中选择“家庭旅馆或合租”，薛舒文擅自改变客厅、厨房的结构和使用功能，并未将装修、施工图纸提交物业备案，其群租的行为违反法规和合同约定，小区物业予以制止，合法有据，且其并未收到小区物业所谓的“不允许非家庭成员关系者群租群居”的相关规定，不存在明知问题。薛舒文要求解除与其订立的《房屋租赁合同》于法无据，其已经将涉诉房屋交付给薛舒文使用，不存在任何违法违约的行为，薛舒文未在合同中选择“家庭旅馆或合租”，故薛舒文认为合同目的不能实现而解除合同的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。故请求驳回薛舒文的全部诉讼请求。一审法院认定事实：薛舒文与张文选通过居间方西安好房之家房地产营销策划有限公司于2015年10月9日签订了《房屋租赁合同》。合同载明，该房屋租赁合同的租期自2015年12月10日到2020年12月9日。张文选自愿将位于西安市公安厅住宅小区20号楼2单元15层1502号房屋出租给薛舒文，租期为五年，租金为1400元/月。合同第三条载明房屋用途为“居住”，并在“其他”项后标明为“家庭旅馆或合租”。其他约定事项为甲方（张文选）同意乙方（薛舒文）增加部分隔断，具体见图纸（在不损坏主墙体的前提下）。合同签订后，薛舒文向张文选支付了第一年的房屋租金16800元及押金2000元，并对该房屋进行了装修。2015年11月14日，西安鑫龙物业管理有限公司因薛舒文的装修擅自改变了房屋设计用途，故下发了装修限期整改通知。薛舒文认为其租赁合同的目的是从事家庭旅馆或合租，但因物业公司的阻拦其不能实现合同目的，故于2015年12月15日诉至法院，请求如前所述。庭审中，薛舒文主张其在房屋租赁合同中已经注明该房屋是用于家庭旅馆或合租，并在签订合同时提交了相应的装修图纸，因此张文选在明知该房屋不得作为家庭旅馆或合租房时，依然将房屋出租给其，应属违约。张文选主张其在合同中选择的是居住，因此合同目的只能按照勾选项进行确认，不能认定其违约。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。本案中，薛舒文与张文选签订的《房屋租赁合同》出于薛舒文、张文选之间的真实意思表示，且不违反国家强制性禁止性规定，应为有效合同。张文选出租涉案房屋时，是以原设计的房间为最小出租单位进行出租，不违反法律的规定，且张文选已经按照合同约定交付了上述房屋，故不存在违约行为。薛舒文在承租该房屋后意图从事家庭旅馆或合租的经营性行为，因此已经变更了该房屋在规划时的使用性质。薛舒文若改变该房屋性质从事盈利性行为的，应当经相关规划部门的审批同意。故薛舒文要求解除其与张文选之间订立的房屋租赁合同，缺乏法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《商品房租赁管理办法》第八条的规定，判决：驳回原告薛舒文的诉讼请求。案件受理费1402元，由原告已预交，现由原告薛舒文承担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。薛舒文与张文选签订的《房屋租赁合同》出于薛舒文、张文选之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定合同有效，符合法律规定。薛舒文一审中诉请解除涉案租赁合同，原审判决宣判后，薛舒文又上诉主张合同无效，薛舒文的该项上诉主张欠付事实及法律依据，本院依法不予采信。涉案合同第三条载明房屋用途为“居住”，并在“其他”项后标明为“家庭旅馆或合租”，其他约定事项为“甲方（张文选）同意乙方（薛舒文）增加部分隔断，具体见图纸（在不损坏主墙体的前提下）”，现薛舒文、张文选对于合同目的意见相反，而合同前述约定内容亦因文字表述不明确，存在不同的认识，无法得出唯一的解释。薛舒文租赁涉案房屋用于“家庭旅馆或合租”，因不当使用租赁房屋被小区物业管理单位制止，虽不具有合法性，但其租赁目的确已无法实现，根据本案实际情况，对于薛舒文解除涉案租赁合同的诉请，本院依法予以支持。薛舒文作为承租方，应按照房屋的用途合理使用房屋，在订立、履行合同时亦应审慎。薛舒文在租赁涉案房屋后因其装修擅自改变了房屋设计用途，被小区物业管理单位下发了装修限期整改通知，由此造成的损失，薛舒文应自行承担。合同解除，薛舒文应将涉案房屋返还张文选。鉴于合同因租赁目的无法实现而解除，张文选在签订《房屋租赁合同》时，对薛舒文租赁用途可能存在歧义的情况下，未尽审慎之注意，故薛舒文应承担的房屋租金自2015年12月10日起至2016年10月24日止，共计14700元，薛舒文已经交付的租金16800元、押金2000元，在抵扣应付租金后，退还薛舒文4100元。据此，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第09528号民事判决；二、解除薛舒文与张文选于2015年10月9日签订的《房屋租赁合同》；三、薛舒文于本判决生效后7日内返还租赁张文选的西安市公安厅住宅小区20号楼2单元15层1502号房屋；四、薛舒文应承担房屋租金共计14700元，薛舒文已经交付的租金16800元、押金2000元，在抵扣应付租金后，退还薛舒文4100元。五、驳回薛舒文其余诉讼请求。一审案件受理费1402元，薛舒文已预交，由薛舒文负担701元，由张文选负担701元；二审案件受理费1402元，薛舒文已预交，由薛舒文负担701元，由张文选负担701元。张文选应负担的款项给付与前述判项一并执行。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一六年十月二十四日书 记 员 韩 璋 来源：