（2016）粤民再307号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-31
案件名称
吴纯娇与吴作勤、广东美德实业投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
吴纯娇,吴作勤,广东美德实业投资有限公司,广东省人民检察院,谢琼珍,吴媛君,吴敏君,吴湘君,吴幼君
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤民再307号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：吴纯娇，女，1936年8月15日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：蔡杜生，广东众大律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：吴作勤，男，1977年6月14日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。委托诉讼代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：广东美德实业投资有限公司。住所地广东省潮州市枫溪区长德路枫二段南侧**号铺面。法定代表人：蔡述松，总经理。委托诉讼代理人：陈健涛，广东祥源律师事务所律师。一审第三人：谢琼珍，女，1922年12月5日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。系吴纯娇之嫂、吴作勤之祖母、吴春丰之媳妇。一审第三人：吴媛君，女，1938年2月11日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。系吴纯娇之侄女、吴作勤之姑母、吴春丰之孙女、谢琼珍之长女。一审第三人：吴敏君，女，l941年9月18日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。系吴纯娇之侄女、吴作勤之姑母、吴春丰之孙女、谢琼珍之次女。一审第三人：吴湘君，女，1948年7月20日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。系吴纯娇之侄女、吴作勤之姑母、吴春丰之孙女、谢琼珍之三女。一审第三人：吴幼君，女，1949年11月25日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。系吴纯娇之侄女、吴作勤之姑母、吴春丰之孙女、谢琼珍之四女。申诉人吴纯娇因与被申诉人吴作勤、广东美德实业投资有限公司（下称美德公司），一审第三人谢琼珍、吴媛君、吴敏君、吴湘君、吴幼君房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服潮州市中级人民法院（2014）潮中法民一终字第249号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2016年1月21日作出粤检民（行）监（2015）44000000424号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2016年2月17日作出（2016）粤民抗23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派朱广山、陈蓉出庭，吴纯娇的委托代理人蔡杜生，吴作勤及其委托代理人李潮揭，美德公司的委托代理人陈健涛、一审第三人吴幼君到庭参加了诉讼，一审第三人谢琼珍、吴媛君、吴敏君、吴湘君经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为：本案主要争议焦点为吴作勤与美德公司所签订的改造拆迁补偿协议的效力问题。二审判决认定该拆迁补偿协议合法有效适用法律错误。理由如下：一、终审判决认定吴作勤就“春丰楼”的改造拆迁与美德公司签订补偿协议的行为应视为有效的代理行为存在适用法律错误。二审判决根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定认定吴作勤就“春丰楼”的改造拆迁与美德公司签订补偿协议的行为应视为有效的代理行为，其实质是认定该行为构成表见代理。表见代理，是指行为人无代理权而以本人的名义实施民事法律行为，但有足以使第三人相信行为人有代理权的事实和理由，善意第三人与行为人实施民事法律行为的，可发生与有权代理相同的法律后果。构成表见代理须具备以下条件：1、行为人无代理权却以本人的名义为民事行为的；2、客观上有足以使他人相信行为人有代理权的事实和理由；3、须相对人为善意；4、须行为人与相对人所为民事行为具备生效条件。对应上述构成要件，吴作勤就“春丰楼”的改造拆迁与美德公司签订补偿协议的行为并不能构成表见代理或有效代理，分析如下：首先，吴作勤以自己的名义与美德公司签订补偿协议处理“春丰楼”改造拆迁事宜，而“春丰楼”产权证所有人却系吴春丰与吴春丰婶，在没能提供相关继承或委托文件的情况下吴作勤显然属于无权代理，美德公司作为缔约相对人核实吴作勤对“春丰楼”房产是否拥有处分权或有权代理是其应尽到的最基本审查义务，但在二审庭审中对法官问道“谢琼珍生了多少子女，你们是否有审查？”美德公司回答是“不清楚”，也没能举证证明其对吴春丰，吴春丰婶的继承人情况有进行过调查。其次，二审判决认为“在落实侨房政策以后，吴作勤的父亲吴维荣以业主“吴春丰”、“吴春丰婶”代理人的身份一直对该房产进行管业，而且吴维荣一家人也长期居住、使用该处房产。吴作勤与美德公司就涉案房产“春丰楼”等进行协商、签订拆迁补偿协议期间，吴维荣已经去世，在吴作勤持有涉案房产的有效权证及其祖母谢琼珍、母亲佘佩昭的声明书等材料的情况下，美德公司作为缔约相对人有理由相信吴作勤对“春丰楼房产拥有处分权”也是不能成立的。因为吴维荣以业主“吴春丰”、“吴春丰婶”代理人的身份一直对该房产进行管业、居住使用，上述行为并不涉及房产所有权的分割处分，在根本上没有损害其他共同共有人的合法权益。因此，即便是吴维荣也不代表他对“春丰楼”房产拥有处分权。此外，谢琼珍、佘佩昭也只是众多共同共有人之一，其即便有作出声明也不能代表其他共同共有人；至于吴作勤持有涉案房产的有效权证则更加不具说服力，产权所有人根本不是他本人。二审判决据此定论美德公司有理由相信吴作勤对“春丰楼”房产拥有处分权是不能成立的。再者，美德公司在主观上也不属于善意。美德公司不但没有尽到对吴春丰、吴春丰婶的继承人情况进行必要的审查核实义务，而且从吴纯娇在一审提交的证据：潮州市国土资源局枫溪分局《关于吴纯娇等人信访事项的答复》内容可知，枫溪区三旧改造工作领导小组办公室答复称“我办已书面通知改造项目单位美德公司。告知其改造项目“美德家园”范围内的春丰楼宗地产权有家庭财产继承争议。持证人吴作勤不是唯一合法继承人。要求该公司必须向持证签约的人提取产权处置有效证明材料，方能予以拆迁补偿，以免引发不必要的麻烦”。由此可见，美德公司是知道涉案房产存在权属争议的，但其仍在2012年10月11日继续与吴作勤签订《补充协议书（一）》、《补充协议书》，并再向吴作勤支付补偿款，其行为是故意为之，主观上并不属于善意。最后，吴作勤就“春丰楼”的改造拆迁与美德公司签订补偿协议的行为并不具备生效条件。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，案涉拆迁补偿协议属于效力待定合同，在本案因吴纯娇等其他共同共有人不同意事后追认，该拆迁补偿协议应为无效合同。二审判决认定案涉拆迁补偿协议合法有效存在适用法律错误。如前所述，吴作勤就“春丰楼”的改造拆迁与美德公司签订补偿协议的行为并不能构成有效代理，美德公司在主观上既不属于善意，吴作勤的无权代理行为也没有得到吴纯娇等其他共同共有人事后追认，违反了《中华人民共和国合同法》第四十八条的相关规定，该拆迁补偿协议应为无效合同。二审判决认定案涉拆迁补偿协议未违反法律、行政法规的强制性规定而合法有效属适用法律错误。再审中，申诉人吴纯娇表示同意抗诉意见，并诉称：吴作勤未经案涉房产全部共有人的同意或事后追认，对案涉房产没有处分权。美德公司未对吴春丰、吴春丰婶的继承人进行调查，也没有保存调查记录，没有尽到应有的审查义务。故吴作勤与美德公司签订的拆迁补偿协议应被确认为无效协议。被申诉人吴作勤答辩称：1、吴作勤与美德公司签订拆迁补偿协议是有权代理、有权处分合同。案涉房产在落实侨房政策后一直由吴维荣管理使用，应视吴维荣系该房的实际继承人或业主；潮安县人民法院的生效判决亦确认吴维荣为案涉侨房腾退的诉讼主体；吴作勤作为吴维荣的儿子，经吴维荣仅有的继承人即其母亲谢琼珍、其妻子佘佩昭、其女儿吴淑华的同意而当然取得了处分案涉房产的权利。2、吴作勤与美德公司签订的拆迁补偿协议是有效的。首先，吴纯娇主张合同无效的依据是合同法第五十二条，即吴作勤与美德公司签订的协议损害了其及第三人的合法权益。但合同法规定恶意串通损害第三人利益的合同方属无效。案涉合同经双方洽谈二年有余，基层单位均清楚，无恶意串通之实。依照物权法第十五条之规定，当事人之间有关不动产物权变动的合同，除法律另有规定或约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记不影响合同效力。其次，吴纯娇及第三人等对案涉房地产不具有法定实体权利。依照继承法的规定，继承的最长诉讼时效自继承发生之日起二十年。案涉房产自1986年、1990年已确权，吴春丰夫妇均不在世。即使认定自该时起继承开始，最迟于2010年底已超过继承诉讼时效。长达二十余年里，吴纯娇在诉状中亦自认房产由吴维荣一家使用并出租支配。期间并无他人对案涉房产承担责任。故吴纯娇及其他继承人对案涉房产不存在实体权利。3、美德公司属善意取得。美德公司经向房产所在村、居委会了解，确认房产为吴作勤一家长期居住；吴作勤一家又持有产权证原件，国土部分的拆迁图纸也核实业主是吴作勤；美德公司经实地勘量，没有人提出异议或主张权利；拆迁补偿协议价格公平。因此，美德公司取得案涉房产符合善意取得的要件。请求驳回申诉人吴纯娇的申诉请求。被申诉人美德公司答辩称：1、美德公司与吴作勤签订拆迁补偿协议时已尽到合理的审查义务，案涉拆迁补偿协议合法有效，且美德公司已支付了合理的对价，美德公司已善意取得了春丰楼的相关产权。在美德公司接手三旧改造项目工程之后，签订案涉协议之前，潮州市国土资源局向美德公司提供了《枫溪区枫二村“三旧”改造项目（美德家园）范围图》以及相应的拆迁户业主配套图，图纸上清楚显示案涉房产的业主是吴作勤。至签订协议时，有关拆迁事项已公告两年多，期间吴纯娇、吴敏君、吴湘君、吴幼君均未申报过产权情况。美德公司通过走访有关社区和居委会摸底，了解到案涉房产由吴作勤实际支配使用，除其祖母、母亲及妻子，没有其他成年亲属同住。吴作勤还向美德公司提供了相关产权证明原件及其祖母谢琼珍、母亲佘佩昭的处分声明书和遗嘱。产权证上登记的权利人吴春丰及吴春丰婶早已死亡，案涉房产里住的又是吴春丰的子孙。美德公司有充分理由相信吴作勤对案涉房产拥有处分权。2、抗诉机关提及的“三旧”改造工作领导小组办公室的通知仅能证明“三旧”改造工作领导小组办公室于2012年10月22日才向美德公司发出《通知》，故美德公司系在签订案涉协议及付清转让款后方知道案涉房产存在权属争议，故美德公司是善意的。3、根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》第12条的规定，在旧城改造范围内，市场主体可收购多宗地场面申请集中改造。土地行政主管部门可根据收购人申请将分散土地归宗办理变更登记。故美德公司无需在拆迁过程对地块逐一登记。一审第三人谢琼珍、吴湘君、吴幼君向本院提交了《情况说明》，称2012年7月吴纯娇和泰国亲戚听说案涉房产被吴作勤与开发商私自交易，便多次回国交涉此事。此后他们多次到市区两级国土局、三旧办、侨办、信访局和美德公司进行交涉。其中8月17日与美德公司的交涉中，谢琼珍、吴湘君、吴幼君、吴纯娇等人均有参与。故美德公司并非至2012年10月才知悉案涉房产存在产权纠纷。吴纯娇于2012年11月21日向潮州市潮安县人民法院起诉。诉讼请求：1、确认吴作勤与美德公司就“春丰楼”改造拆迁所签订的补偿协议无效；2、吴作勤、美德公司停止侵害，对“春丰楼”恢复原状。潮安县人民法院于2013年6月26日作出（2012）安枫民一初字第112号民事判决：一、确认吴作勤、美德公司就“春丰楼”改造拆迁所签订的补偿协议无效；二、驳回吴纯娇的其它诉讼请求。案件受理费人民币100元，由吴作勤、美德公司承担。潮州市中级人民法院于2013年11月25日作出（2013）潮中法民一终字第182号民事裁定：一、撤销潮安县人民法院（2012）安枫民一初字第112号民事判决。二、发回潮安县人民法院（现更名为潮州市潮安区人民法院）重审。重审中，2014年6月3日，吴纯娇确认其诉讼请求为：1、确认涉案房产“春丰楼”（即潮州市枫溪区长德怀德佘厝高楼脚3号全部房产）系吴纯娇、吴作勤及第三人谢琼珍、吴媛君、吴敏君、吴湘君、吴幼君以及佘佩昭、吴淑华、吴涛象、蔡红毛、吴培金12人共同共有。2、确认吴作勤在未经全部共同共有人同意、也未经全部共同共有人事后追认的情况下与美德公司就涉案房产“春丰楼”所签订的房屋拆迁补偿协议无效。3、美德公司立即停止侵害，对涉案房产“春丰楼”恢复原状。潮州市潮安区人民法院一审重审查明：吴春丰（1947年去世，配偶已去世）生前有三个配偶，分别为邱顺富、陈碧桃、苏采茶，共生育有二子三女，长子吴涛虎、次子吴涛象、长女吴清金、次女吴纯娇、三女吴培金，其中吴纯娇系吴春丰及其配偶苏采茶之女。吴涛虎（又名吴承名，已去世）与第三人谢琼珍系夫妻，其共生育有一子四女，长女吴媛君、次女吴敏君、三女吴湘君、四女吴幼君、儿子吴维荣。吴维荣（已去世）与佘佩昭系夫妻，其共生育一子一女，儿子即吴作勤，女儿吴淑华。吴春丰与其配偶邱顺富、陈碧桃、苏采茶生前所有的位于潮州市枫溪区长德怀德佘厝高楼脚3号春丰楼房地产，在土地改革期间，被政府没收并分配给农民居住。中共广东省委粤发（1984）24号文发布后，潮州市人民政府开始落实中共中央关于归还土改期间没收的侨房的政策。1986年10月22日颁发的产证字第00××98号《房屋产权证明书》确认吴春丰婶有坐落于高楼的房屋一座18.5间，宅基地面积387.93平方米；1990年9月14日颁发的产证字第06××49号《房屋产权证明书》确认吴春丰婶有坐落于春丰楼的房屋3.5间，宅基地面积93.28平方米；1990年10月25日颁发的产证字第06××71号《房屋产权证明书》确认吴春丰有坐落于佘厝高楼房屋一座12.5间，宅基地面积440.17平方米。吴春丰及其配偶在落实归还侨房“春丰楼”之前均已过世，过世后至今未发现其曾就遗产立下遗嘱或遗赠协议，吴春丰夫妻遗产“春丰楼”至今未进行继承分割。吴纯娇系吴春丰之女；吴作勤系吴春丰之曾孙，系谢琼珍之孙，系吴维荣之子。上述房屋均为落实归还侨房的房产所有权，也即为本案讼争标的物“春丰楼”，经有关部门批准，本案讼争标的物“春丰楼”被列入枫溪区“三旧”改造项目范围。在“三旧”改造项目改造过程中，吴作勤与“三旧”改造项目单位美德公司就本案讼争标的物“春丰楼”的拆迁改造签订相关拆迁补偿协议，协议约定：美德公司补偿吴作勤新建楼房面积950.3平方米；支付现金人民币7145600元（已支付）。协议签订后，美德公司因安全检查需要向潮州市房屋安全鉴定所申请房屋安全鉴定。经鉴定，涉案讼争房屋鉴定等级为D级（D级：承重结构载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房）。美德公司已对涉案讼争标的物“春丰楼”拆除部分。潮州市潮安区人民法院一审重审认为：一、关于吴纯娇请求依法确认涉案房产“春丰楼”系吴纯娇、吴作勤及一审第三人谢琼珍、吴媛君、吴敏君、吴湘君、吴幼君以及佘佩昭、吴淑华、吴涛象、蔡红毛、吴培金12人共同共有问题。吴纯娇对涉案房产“春丰楼”是否有继承权问题已在（2014）潮安法枫民一初字第34号案作出处理；本案当事人讼争焦点是吴作勤与广东美德实业投资有限公司就“春丰楼”改造拆迁所签订的补偿协议是否有效，不是遗产继承问题，故吴纯娇的此项请求本案不作处理。二、本案双方当事人争议的焦点为：（一）关于吴纯娇对本案是否具有诉权的问题。吴春丰（1947年去世，配偶已去世）生前有三个配偶，分别为邱顺富、陈碧桃、苏采茶，共生育有二子三女，长子吴涛虎、次子吴涛象、长女吴清金、次女吴纯娇、三女吴培金。吴作勤系吴春丰之曾孙，系谢琼珍之孙，系吴维荣之子。吴春丰与其配偶邱顺富、陈碧桃、苏采茶生前所有的位于潮州市枫溪区长德怀德佘厝高楼脚3号春丰楼房地产，系涉案讼争标的物吴春丰及其配偶在落实归还侨房“春丰楼”之前均已去世，去世后至今未发现其曾就遗产立下遗嘱或遗赠协议，吴春丰及其配偶的遗产“春丰楼”至今未进行继承分割，吴春丰及其配偶苏采茶去世后，吴纯娇有权依照《中华人民共和国继承法》第二条的规定，继承涉案讼争标的物“春丰楼”房产。在吴作勤、美德公司就涉案标的物“春丰楼”达成拆迁补偿协议后，吴纯娇提出其对其父母的遗产“春丰楼”依法享有继承权，认为该补偿协议未征得其同意，该处分行为损害其合法权益，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，法院依法受理。吴作勤提出吴纯娇对本案不享有诉权，应驳回起诉的抗辩，理据不足，法院不予支持。（二）关于吴作勤、美德公司就涉案讼争标的物“春丰楼”的拆迁改造所签订补偿协议是否有效的问题。经有关部门批准，涉案讼争标的物“春丰楼”被列入“三旧”改造拆迁项目范围。在改造拆迁过程中，吴作勤与美德公司就涉案讼争标的物“春丰楼”的改造拆迁签订的拆迁补偿协议确未经吴纯娇同意及事后追认。吴作勤只是涉案讼争标的物“春丰楼”的继承人之一，其与美德公司签订的相关拆迁协议，客观上已经侵害了吴纯娇及其他继承人的合法权益，吴纯娇提出吴作勤与美德公司所签订的拆迁协议未征得其同意，请求确认吴作勤、美德公司就“春丰楼”改造拆迁所签订的补偿协议无效，理由充分，可予以支持。（三）关于吴纯娇提出吴作勤、美德公司停止侵害，对“春丰楼”恢复原状的诉讼请求能否得到支持的问题。经有关部门批准，涉案讼争标的物“春丰楼”被列入潮州市枫溪区“三旧”改造项目的改造拆迁范围。吴纯娇作为应被拆迁房屋“春丰楼”的共同权利人，针对房屋“春丰楼”的拆迁安置补偿问题，其与其他权利人依法可与拆迁人协商解决并签订相关拆迁补偿协议；协商不成的，其可向有关部门申请裁决。根据本案查明事实，因安全检查需要，涉案讼争标的物“春丰楼”经鉴定为已构成整幢危房，不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，美德公司作为该“三旧”改造项目的单位，为此对已整体出现险情的涉案讼争房屋“春丰楼”拆除部分。吴纯娇就已被列入“三旧”改造拆迁范围且构成整幢危房的房屋“春丰楼”提出停止侵害，恢复原状的请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国合同法》第四十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，潮州市潮安区人民法院于2014年8月5日作出（2014）潮安法枫民一重字第1号民事判决：一、吴作勤与美德公司就“春丰楼”改造拆迁所签订的补偿协议无效；二、驳回吴纯娇的其它诉讼请求。案件受理费人民币100元，由吴作勤、美德公司各负担一半。吴纯娇不服一审判决，向潮州市中级人民法院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决；2、改判确认涉案房产“春丰楼”系吴纯娇、吴作勤及第三人谢琼珍、吴媛君、吴敏君、吴湘君、吴幼君，以及佘佩昭、吴淑华、吴涛象、蔡红毛、吴培金12人共同共有；3、改判美德公司立即停止侵害，对涉案房产“春丰楼”恢复原状，返还涉案土地及房屋。吴作勤、美德公司亦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴纯娇的全部诉讼请求。潮州市中级人民法院二审确认了一审判决查明的基本事实。另查明：落实侨房政策期间，吴作勤的父亲吴维荣以业主“吴春丰”、“吴春丰婶”代理人的身份办理了“春丰楼”房地产的相关产权接收手续。此后，该处房产一直由吴维荣一家人管理、使用。再查明：2010年4月28日，潮州市房地产管理局发出了潮房（2010）12号《关于枫溪区旧镇区改造和绿榕西路、长德路拓通建设工程拆迁事项的通告》。根据潮州市发展和改革局、潮州市“三旧”改造领导小组办公室、潮州市枫溪区管委会的有关文件及规划图显示，涉案房产“春丰楼”在于潮州市枫溪区“三旧”改造项目的拆迁范围之内。美德公司系潮州市枫溪区“三旧”改造中“美德家园”项目的开发拆迁单位。2012年7月17日，吴作勤（协议甲方）与美德公司（协议乙方）签订了《房地产转让协议》（列0116号），主要约定：一、甲方将祖遗的位于潮州市枫溪区怀德佘厝高楼的房地产转让给乙方，产权契证号为产证字第49号、第06××71号、第00××98号《房屋产权证明书》及粤房字第××号《房屋所有权证》，占地面积共2.464亩；二、上述房地产转让价款为人民币7145600元；三、本协议书签订之日，乙方先付甲方人民币400万元，甲方把产证字第06××71号《房屋产权证明书》原件交付乙方；四、本协议签订后一个月内，乙方付清甲方上述转让房地产余款3145600元；同时，甲方应把该房地产交付乙方拆迁建设，并将该转让房地产的所有产权契证和相关资料原件交付乙方，移交后，乙方享有上述房地产的所有权。甲方上述的房地产应产权清晰，没有纠葛，若出现产权纠纷，一切责任给由甲方负责。双方还约定拆迁过程中有关设施及物品的处理事宜。当日，美德公司向吴作勤交付了该协议的部分转让金人民币400万元。2012年7月23日，美德公司（协议甲方）与吴作勤（协议乙方）签订了《房屋拆迁安置协议书》（列0118号），约定：一、乙方自有房屋坐落于潮州市枫溪区怀德佘厝高楼，经实地丈量，总占地面积339.83平方米，总建筑面积442.07平方米。产权契证号列《房屋产权证明书》产证字第××号。该房产因“三旧”改造项目建设需要，同意移交甲方统一拆迁改造，在本协议书签订后于2012年8月20日前自行搬迁完毕，逾期将依法强制拆除。水、电、有线电视及电话等设施由乙方自行报停或转移，费用自理。二、上述乙方房产采用产权置换的补偿方式，甲方应补偿乙方新建楼房建筑面积1000.3平方米（含公摊面积）。三、乙方暂定“美德家园”二区南13幢一梯1703、1705号房作为回迁安置，总建筑面积约197.14平方米（含公摊面积），剩余补偿面积803.16平方米侯乙方择房后再签订补充协议。回迁安置房以规划部门核定为准，实际面积以房管局确权面积为准。四、乙方应缴纳回迁安置房配套施设费（每套）：1、消防配套费1000元；2、电梯设施费8000元。上述各项费用，乙方所选定的回迁安置房交付使用之日结清。五、甲方从办理旧房移交之日起计付临时安置费。六、乙方选定的回迁安置房为花园式住宅小区带电梯毛坯房，交房时间从乙方旧房屋交付甲方之日起二年半内（人力不可抗拒的自然灾害所拖延时间除外），由甲方建设，经有关部门质量验收合格的楼房交付使用。逾期按《潮州市城市房屋拆迁管理办法》第41条执行。七、协议签订时，乙方应将被拆除房屋的契证及有关资料原件交给甲方（产权如有争议由乙方自行解决）。新安置房的房产证办证工作由甲方负责申报，乙方负责协助办理。原没有房地产权证的，新证办理费用由乙方负责。原具有房地产权证的，按原建筑面积换新证费用由甲方负责。超过原房产证面积的办证费用由乙方承担。2012年10月11日，吴作勤与美德公司就《房地产转让协议》（列0116号）另行签订《补充协议书》（转让方为吴春丰婶、代表人为吴作勤），双方同意对该房地产转让协议第四款的履行时间推延至2012年10月30日前执行。同日，吴作勤与美德公司就《房屋拆迁安置协议书》（列0118号）另行签订《补充协议书》（乙方业权人为吴春丰婶、代表人为吴作勤），双方同意对该拆迁安置协议中涉及的房屋进行重新丈量核实，双方确认美德公司应补偿吴作勤“美德家园”楼盘新建楼房面积更正为950.3平方米（含公摊面积）。2012年10月16日，美德公司向吴作勤交付了上述房地产协议的转让金余款人民币3145600元。潮州市中级人民法院二审认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据二审中各上诉人的上诉、答辩情况分析，双方争议的焦点问题是：一、吴纯娇在本案中请求确认涉案房产“春丰楼”的共同共有权人的诉求是否可以在本案一并处理；二、吴作勤与美德公司之间就“春丰楼”房地产所签订的相关拆迁补偿协议是否有效，吴纯娇要求美德公司应对“春丰楼”停止侵害并恢复原状的依据是否充分。关于吴纯娇在本案中请求确认涉案房产“春丰楼”系吴纯娇、吴作勤及谢琼珍、吴媛君、吴敏君、吴湘君、吴幼君，以及佘佩昭、吴淑华、吴涛象、蔡红毛、吴培金12人共同共有问题，本院（2014）潮中法民一终字第152号民事判决已经对于吴纯娇在涉案房产“春丰楼”的继承权问题上作出认定及处理。在法律关系方面，该项诉讼请求属于共有权纠纷的范畴，而从吴纯娇向一审法院起诉的理由及诉求看，本案审理的主要问题是吴作勤与美德公司就“春丰楼”改造拆迁所签订的补偿协议是否有效，其法律关系性质是合同纠纷。由于法律关系性质不同，故吴纯娇请求确认共同共有的诉讼请求不能在本案中合并处理。一审法院对于该项请求不予处理，并无不当。关于吴作勤与美德公司就“春丰楼”的改造拆迁所签订补偿协议的效力问题。本案中，涉案房产“春丰楼”是在潮州市枫溪区“三旧”改造项目的拆迁范围内。美德公司作为“三旧”改造项目的合法拆迁单位，因“三旧”改造项目需要与吴作勤就“春丰楼”等房产的改造拆迁签订了相关拆迁补偿协议。在协议主体方面，虽然涉案房产“春丰楼”的业权人是吴春丰、吴春丰婶，但是在落实侨房政策以后，吴作勤的父亲吴维荣以业主“吴春丰”、“吴春丰婶”代理人的身份一直对该房产进行管业，吴维荣一家人也长期居住、使用该处房产。吴作勤与美德公司就涉案房产“春丰楼”等进行协商、签订拆迁补偿协议期间，吴维荣已经去世，在吴作勤持有涉案房产的有效权证及其祖母谢琼珍、母亲佘佩昭的声明书等材料的情况下，美德公司作为缔约相对人有理由相信吴作勤对“春丰楼”房产拥有处分权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”吴作勤就“春丰楼”房产与美德公司的签约行为应视为有效的代理行为。从吴作勤与美德公司签订的《房地产转让协议》及《房屋拆迁安置协议书》的内容看，该二份协议是对“春丰楼”等房产的安置补偿，协议双方的意思表示真实，而且转让对价合理，拆迁安置补偿标准符合房屋拆迁的相关规定，也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该二份协议内容合法。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案现有证据未能证明美德公司在与吴作勤协商、签订拆迁补偿协议期间知道或应当知道“春丰楼”房产存在其他共有人的事实，也没有证据证明在此期间吴作勤的其他亲属对“春丰楼”产权提出异议，故应认定美德公司在签约过程中主观上不具恶意，不存在与吴作勤恶意串通的情形。吴纯娇认为美德公司对“春丰楼”进行拆迁行为是恶意侵权，缺乏依据，不予采纳。由于吴作勤与美德公司所签订的相关拆迁补偿协议不符合上述法律所规定的导致合同无效的情形。因此前述拆迁补偿协议合法有效。一审判决认定吴作勤与美德公司就“春丰楼”改造拆迁所签订的补偿协议无效不当，应予纠正。吴纯娇主张确认吴作勤与美德公司所签订的拆迁补偿协议无效，并提出美德公司应对“春丰楼”停止侵害、恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，不予支持。根据本案已查明的事实，涉案房产“春丰楼”存在其他共有人，故吴作勤基于“春丰楼”房地产拆迁补偿协议所取得的相关权利应由该房产的合法共有人享有。吴纯娇以及其他共有人可就“春丰楼”拆迁补偿安置权益分割问题另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，潮州市中级人民法院于2015年2月6日作出（2014）潮中法民一终字第249号民事判决：一、撤销潮州市潮安区人民法院（2014）潮安法枫民一重字第1号民事判决。二、驳回吴纯娇的诉讼请求。一审案件受理费人民币100元、二审案件受理费人民币100元，均由吴纯娇负担。本院再审经审理查明：一、二审判决查明的事实无误，本院再审予以确认。另查明：吴维荣已于2006年4月28日死亡。2010年4月28日，潮州市房地产管理局发出的潮房（2010）12号《关于枫溪区旧镇区改造和绿榕西路、长德路拓通建设工程拆迁事项的通告》载明：拆迁范围内的建（构）物的所有权人（××）或使用人，应在潮州市枫溪区管理委员会规定的期限内，到枫溪区“三旧”改造领导小组枫二村旧村改造办公室签订拆迁补偿和安置协议。一审诉讼中，美德公司提交了吴作勤在签订案涉拆迁补偿协议时向其出具的律师见证书复印件以及案涉房产房屋产权证明书复印件等证据，拟证明其对查明案涉房产权属情况已尽了合理审查义务。律师见证书由广东建升律师事务所于2012年7月11日出具的，载明谢琼珍、佘佩昭在陈培聪、苏泽填律师的见证下，自愿立下《声明书》和《遗嘱》，并在上面亲笔签署姓名、加盖指模。《声明书》载明：声明人谢琼珍、佘佩君声明：其名下的财产，以及依法应由、已由其继承但尚未办理确权手续的财产，即日起概由吴作勤行使占有、使用、收益、处分之权利。《遗嘱》载明：立遗嘱人谢琼珍、佘佩君百年之后，名下的财产以及依法应由、已由其继承但尚未办理确权手续的财产，自继承之日起概由吴作勤一人单独继承。吴纯娇质证认为：律师见证书并无原件，对其真实性有异议；谢琼珍并未委托过建升律师事务所的律师处理过任何法律事务，该律师见证书存在较大瑕疵；见证书既非自书遗嘱亦非代书遗嘱，应为无效。见证书内容并无明确对于本案房产作出授权，所立遗嘱现二人并未去世，继承未发生效力。房屋产权证明书上列明的所有权人并非吴作勤。上述证据不能证明美德公司尽到合理审查义务。本院再审期间，被申诉人美德公司提交了如下证据：1、枫溪区“三旧”改造工作领导小组办公室出具的《通知》，拟证明美德公司于2012年10月22日之后才知道涉案房产存在权属争议。2、枫溪区怀德社区居民委员会于2016年9月9日出具的《证明书》、枫溪区石桥社区居民委员会2016年9月12日出具的《证明》，拟证明涉案房地产自吴维荣落实侨房政策被接管后，一直由吴维荣一家共同居住。3、枫溪区二村“三旧”改造项目（美德家园）范围图，包括由潮州市国土资源局盖章确认的总图，以及由潮州国土资源测绘队盖章确认的附图。总图标明涉案房产的坐标，附图标明案涉房产住户是吴作勤。4、潮三旧办2012第02号《关于枫二村要求出具用地范围图的批复意见》，载明上述范围图在2012年1月31日之前制作。5、潮州市国土资源测绘队关于美德家园项目改造项目范围图及附图的情况说明，载明案涉美德家园项目的范围图及其附图均由潮州市国土资源测绘队测绘出图，测绘房产的户主名称均由所属居委会提供，出图时间是2011年1月。证据3、4、5拟证明美德公司在签订拆迁补偿协议前查明案涉房产的住户是吴作勤。对此，被申诉人吴作勤质证表示无异议。申诉人吴纯娇质证表示：对证据1真实性无异议，虽然通知载明的时间是2012年10月22日，但由于吴纯娇等人早在2012年7月之前已知悉涉案房产被吴作勤非法处置并向有关部门信访，故美德公司最迟于2012年7月已知悉案涉房产存在争议。对于证据2，怀德居委会、石桥居委会并非政府相关部门，其无权对公民的居住情况作出证明；另外两份证明证实吴维荣的女儿吴淑华亦居住于案涉房产，美德公司在没有取得吴淑华书面同意的情况下与吴作勤签订补偿协议有违谨慎审查义务。对于证据3、证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。测绘队无权在测绘图上标明住户，而且附图并非原图，其与总图之间未盖有骑缝章，故附图存在造假的可能性；即使附图系真实的，但美德公司获取范围图及附图的时间为2016年9月21日之后，该范围图不应作为认定美德公司签订协议时是否已尽审查义务的证据。对于证据4，《批复意见》没有原件予以核对，其真实性无法确认。对于证据5的真实性、合法性和关联性均有异议。本院再审认为，综合检察机关的抗诉意见及各方当事人的诉辩意见，本案再审的争议焦点是：吴纯娇诉请确认吴作勤与美德公司签订的房屋拆迁补偿协议无效是否依据充分。（一）关于吴纯娇诉称案涉拆迁补偿协议因属无权处分合同而无效的问题。根据本案已查明的事实，案涉房产为吴春丰及吴春丰婶的遗产。吴纯娇、吴涛虎系吴春丰及吴春丰婶的子女，吴维荣系吴涛虎之子，谢琼珍系吴涛虎的妻子，佘佩昭系吴维荣的妻子，吴作勤系吴维荣之子。因此，吴纯娇系吴春丰及吴春丰婶的法定继承人，吴作勤、谢琼珍、佘佩昭等人亦因吴涛虎、吴维荣等人的去世而享有继承案涉房产的权利。案涉房产在吴春丰及吴春丰婶去世后一直未予分割析产。根据继承法相关规定，继承自被继承人死亡时开始，未予分割析产的遗产由继承人共同共有。在吴纯娇等继承人未明示放弃继承权的情况下，吴作勤以其为案涉房产共有权人以及案涉房产共有权人谢琼珍、佘佩昭的代理人与美德公司签订案涉房屋拆迁补偿协议，实际上系无权处分案涉房产的行为。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故吴纯娇以吴作勤没有处分权为由诉请确认案涉拆迁补偿协议无效，与法律规定不相符合。（二）对于吴纯娇主张美德公司未尽合理审查义务查明案涉房产共有人，协议因而无效的申诉理由。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。经查，落实侨房政策期间，吴作勤的父亲吴维荣以已故业主代理人的身份办理了案涉房产的相关产权接收手续。潮州市国土资源局出具的枫溪区二村“三旧”改造项目（美德家园）范围图以及由潮州国土资源测绘队出具的附图显示案涉房产的住户为吴作勤。吴纯娇等人除了自行陈述并未提交证据证明潮州市房地产管理局于2010年4月28日发出潮房（2010）12号文《关于枫溪区旧镇区改造和绿榕西路、长德路拓通建设工程拆迁事项的通告》后至2012年案涉拆迁补偿协议签订期间，其已向美德公司或有关政府部门主张权利或要求签订拆迁补偿协议。吴作勤向美德公司提供了案涉房产产权证明文件，提供了律师见证书载明其同住成年家属谢琼珍、佘佩昭声明由吴作勤处分其财产。再结合吴纯娇在起诉时自认案涉房产由其兄长吴涛虎一家使用、管理等事实，美德公司关于其并不知道案涉房产存在权属争议，其有理由相信吴作勤系案涉房产的有权处分人而与之签订拆迁补偿协议的主张，具有事实依据。而枫溪区“三旧”改造工作领导小组办公室出具的《通知》仅能证明该办于2012年10月22日通知美德公司案涉房产存在权属纠纷，并不能证明美德公司存在明知案涉房产存在权属纠纷，而与吴作勤恶意串通签订拆迁补偿协议以损害吴纯娇等人合法权益等情形。即使美德公司未能查明案涉房屋的全部产权人，亦不能作为认定案涉拆迁补偿合同无效的事由。故吴纯娇的该项申诉请求依据不足，不予支持。（三）对于吴纯娇等人主张案涉拆迁补偿协议因属无权代理合同而无效的申诉理由。首先，由于吴作勤并非以其为吴纯娇等人代理人的名义签订案涉拆迁补偿协议的，故吴纯娇以案涉拆迁补偿协议由未经吴纯娇等人委托授权、亦未经吴纯娇等人事后追认为由，诉请确认案涉协议为无权代理合同，缺乏事实依据和法律依据，不能予以支持。其次，本案中吴作勤以谢琼珍代理人的名义签订案涉协议，虽然谢琼珍在本案诉讼中否认其对吴作勤的授权，但由于吴作勤已向美德公司出具了律师见证书，美德公司有理由相信吴作勤系经谢琼珍的委托授权而代理其签订案涉拆迁补偿协议。即使谢琼珍的授权并不属实，吴作勤亦构成对谢琼珍的表见代理。谢琼珍的否认不足以作为认定吴作勤无权代理谢琼珍签订案涉拆迁补偿协议的事实依据。故吴纯娇等人的该项申诉请求理由亦不充分，本院再审不予采纳。综上所述，吴纯娇诉请确认案涉房屋拆迁补偿协议无效的申诉理由均缺乏事实及法律依据，本院再审不予采纳。二审判决认定事实清楚，判决驳回吴纯娇的诉讼请求并无不当，应予以维持。吴纯娇等人若认为吴作勤无权处分的行为侵害了其对案涉房屋的合法权益，谢琼珍若认为吴作勤代理其签订拆迁补偿协议的行为构成侵权，均可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持广东省潮州市中级人民法院（2014）潮中法民一终字第249号民事判决。本判决为终审判决。审判长 谢小斌审判员 万季明审判员 钟向芬二〇一六年十月二十四日书记员 彭筠童 微信公众号“”