（2016）辽01民终10559号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人卢惠娟与被上诉人沈阳领泰物业服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢惠娟,沈阳领泰物业服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终10559号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢惠娟，女，1968年11月7日出生，汉族，住址浙江省永康市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳领泰物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路103号。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托代理人：裴慕荣，辽宁普达律师事务所律师。上诉人卢惠娟因与被上诉人沈阳领泰物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初3397号民事判决，向本院提出上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，由审判员孙悦担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳领泰物业服务有限公司一审诉称，原告于2010年3月29日与被告签订《城建乾元小区地下仓房租赁服务协议》，双方约定将城建乾元地下仓房3号门租给被告，期限是2010年5月3日至2011年5月2日，租赁费为每年21760元。因跑水问题，经双方商定并同意物业公司从2011年5月2日至2015年5月2日共四年库房费作为赔偿，2015年5月2日后正常支付库房费用。但被告使用该仓库至今，拒绝支付租赁费。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉至贵院，请求依法判决解除租赁合同；被告支付租赁费用人民币21760元及利息；在法院指定的期限内腾空仓房；诉讼费由被告承担。原审被告卢惠娟一审辩称，我方同意解除合同，但是原告需要给我方赔偿，数额见我方反诉请求，我方不同意支付租赁费用。腾空库房的前提是需要原告给我方赔偿，诉讼费和反诉费要求原告承担。反诉原告卢惠娟一审反诉称，我在2010年5月3日开始租用物业公司地下库房（此库房没有经过有关部门批准，防水、消防都没有批准，已查询建筑档案此处为设备间），年租金贰万壹仟柒佰陆拾元。在2010年5月5日，使用的第三天即有漏水，当时邹经理没有赔我损失，答应免费用6个月来赔偿损失。在2010年11月暖气爆裂，我的货物再次被浸泡，韩经理答应免费用12个月来赔偿损失。2012年6月，该地下库房被自来水浸泡一米多深，损失达8.7万元，又承诺免4年3个月的房租，现在没有到期，到期日为2017年3月。因我不交物业费还被物业指使人把家门锁眼堵死，后经记者采访，有相应证据。但在2016年该物业公司韩经理离职了，新来的物业公司王经理让我交租金，因没有到赔偿的免用期，我没有同意。物业公司在2016年3月4日把我房门封死，造成不能正常经营，经公安机关协调，让我把门打开，打开后物业公司派人再次把门封死，我先后几次找人打开门，物业公司对我居住房、所用库房堵锁眼、抹黄油、焊门，我花费人力、物力开门，给我造成损失，要求反诉被告赔偿。特别是我从事日杂经营，本案反诉被告的行为，造成我无法正常经营，各种损失超过5万元，为其库房做防水花费2万元，反诉人提出7万元的赔偿，以维护我的合法权益。另有没到期11个月房租19864元（1805＊11），以上共计89864元，希望法院予以支持。由被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费。反诉被告沈阳领泰物业服务有限公司辩称，反诉状中说2010年5月5日地下库房漏水不是事实，关于几次房租承诺免的租期问题不属实，上一任经理在之后的泡水是承诺免租金到2015年5月2日，关于反诉人提出的赔偿损失5万元没有法律依据，因为该损失已经拿房租来抵顶，反诉人再要损失属于不当得利，关于反诉原告为库房做防水不属实，没有依据。没到期11个房租19864元更不属实，因为房租从2010年5月3日，反诉人只交付了一年的房租，也没有法律依据。我方并没有对反诉人造成经营损失，因为该库房其一直在正常使用，该损失没有事实及法律依据。原审法院经审理查明，2010年3月29日，原告（反诉被告）作为甲方，被告（反诉原告）作为乙方，签订《城建乾元小区地下仓房租赁服务协议》，约定原告（反诉被告）将城建乾元小区地下仓房3号门出租给被告（反诉原告），期限自2010年5月3日至2011年5月2日，租金为21760元每年。协议签订后，被告（反诉原告）进住使用涉案房屋，用作存放货物的库房，并交纳一年的房屋租金人民币21760元。租赁期间，因涉案房屋漏水，导致被告（反诉原告）货物被泡，造成财产损失。经双方协商，原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）免费使用涉案房屋至2015年5月2日。合同到期后，双方未续签租赁合同，被告（反诉原告）亦未再交纳过房屋租金。2016年3月7日，原告（反诉被告）在涉案房屋门上张贴通知，要求被告（反诉原告）腾房并交纳拖欠的租金。原告（反诉被告）于2016年3月初将涉案房屋的门焊死。现原告（反诉被告）因与被告（反诉原告）租赁合同纠纷无法协商解决，起诉至法院。原审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《城建乾元小区地下仓房租赁服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告（反诉被告）作为出租人应提供符合租赁用途的房屋，因房屋漏水导致被告（反诉原告）遭受财产损失，原告（反诉被告）应予赔偿。现原告（反诉被告）自认，经双方协商由被告（反诉原告）免费使用承租房屋四年作为赔偿，并已履行完毕。被告（反诉原告）则主张双方就此未达成一致意见，且之前仍有其他损失亦承诺了一定的免租期，但被告（反诉原告）未提供任何证据予以证明，故对此事实，原审法院以原告（反诉被告）陈述予以确认，即被告（反诉原告）的免租期截止2015年5月2日。现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的租赁合同期满，原告（反诉被告）承诺被告（反诉原告）的租赁期亦届满，双方形成不定期租赁合同，原告（反诉被告）有权随时解除合同，故对原告（反诉被告）主张解除合同的诉讼请求，予以支持。因双方形成不定期租赁合同关系，被告（反诉原告）应按原租赁合同约定的租金标准交纳租金。但根据被告（反诉原告）提供的证据可以证明，原告（反诉被告）在主张解除合同过程中，存在不恰当的自力救济行为，导致被告（反诉原告）不能正常使用涉案房屋，并造成一定损失。因此，根据双方当事人的过错，本院酌定免除被告（反诉原告）自2016年3月3日起至2016年5月2日止的房屋租金及自2015年5月3日至2016年5月2日期间的租金利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）沈阳领泰物业服务有限公司与被告（反诉原告）卢惠娟之间租赁城建乾元地下仓房3号门的合同关系；二、被告（反诉原告）卢惠娟于本判决发生法律效力后10日内，一次性给付原告（反诉被告）沈阳领泰物业服务有限公司租金人民币18133元（2015年5月3日至2016年3月2日）；三、被告（反诉原告）卢惠娟于本判决发生法律效力后10日内，腾出城建乾元小区地下仓房3号门，返还原告（反诉被告）沈阳领泰物业服务有限公司；四、驳回原告（反诉被告）沈阳领泰物业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）卢惠娟的其他反诉请求。如被告卢惠娟未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币1345元，反诉费人民币1023元，共计人民币2368元，减半收取为人民币1184元，由原告（反诉被告）沈阳领泰物业服务有限公司负担人民币184元，由被告（反诉原告）卢惠娟负担人民币1000元。宣判后，卢惠娟不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决,发回重审或依法改判。诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审法院判令上诉人与被上诉人解除合同并给付被上诉人租金及让上诉人腾出争议房屋属于认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人自认同意给上诉人免租期4年。租赁期满双方未续签合同，未让上诉人补交租金，故被上诉人当时知道两次漏水事实，也清楚与上诉人之间达成的承诺，故在房屋期限满一年内未向上诉人主张任何权利。另外该屋承租期限到2017年2月。二、被上诉人原法定代表人的韩军经理是与上诉人达成一致协议的人。后该物业公司转让给李伟，原审应追加李伟为第三人。三、上诉人在承租期间多次漏水，找到被上诉人要求维修，但被上诉人不予维修，上诉人为了正常使用，维修花费2万元，被上诉人应支付给我。被上诉人沈阳领泰物业服务有限公司辩称：原审判决正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有城建乾元小区地下仓房租赁服务协议》、照片、光盘等证据及当事人陈述，经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《城建乾元小区地下仓房租赁服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同规定履行各自义务。现双方约定的租赁期满，双方形成不定期租赁合同关系，被上诉人有权随时解除合同，故原审法院对被上诉人主张解除合同的诉讼请求予以支持正确。上诉人使用涉案房屋，应支付相应使用费。关于涉案房屋漏水后的解决方案，被上诉人自认免除上诉人四年房租，即免租期截止2015年5月2日。上诉人主张被上诉人承诺免除5年9个月房屋租金，因其未提供证据证明其主张，故对该主张不予支持。原审法院根据被上诉人于2016年3月初焊锁导致上诉人不能完全正常使用涉案房屋的情形，酌定免除自2016年3月3日起至2016年5月2日止的房屋租金及自2015年5月3日至2016年5月2日期间的租金利息，并按合同约定的租金标准支付剩余部分的使用费并无不当。关于上诉人主张涉案房屋归业主委员会所有，被上诉人无权出租涉案房屋的主张，因租赁合同自2010年签订至履行至今，上诉人一直未提异议，上诉人亦未向业委会交纳相应费用，且上诉人所提证据并不能完全证明其主张，故对该主张不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1345元，由上诉人卢惠娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 悦审 判 员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一六年十月二十四日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 更多数据：