（2016）豫0104民初4152号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2017-01-20

案件名称

张连功与蔡振江、郑州市管城回族区住房保障服务中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市管城回族区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张连功,蔡振江,郑州市管城回族区住房保障服务中心

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十四条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十四条，第五十七条

全文

河南省郑州市管城回族区人民法院民事判决书（2016）豫0104民初4152号原告：张连功，男，1964年11月15日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：岳卫中，河南昌浩律师事务所律师。被告:蔡振江，男，1955年4月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：郭庆，河南得慧律师事务所律师。被告：郑州市管城回族区住房保障服务中心，住所地郑州市管城回族区书院街**号。法定代表人：张献忠，主任。委托诉讼代理人：张晓卫，男，该服务中心工作人员。委托诉讼代理人：孙洪雷，男，该服务中心工作人员。原告张连功与被告蔡振江、郑州市管城回族区住房保障服务中心（以下简称住房保障服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张连功及其委托诉讼代理人岳卫中、被告蔡振江的委托诉讼代理人郭庆、被告住房保障服务中心的委托诉讼代理人张晓卫、孙洪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张连功向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行续签租赁合同义务；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年4月21日，原告与被告蔡振江签订《房屋租赁协议》一份，约定被告蔡振江将位于郑州市南关街128号伊兰阁饭店租赁给原告，双方约定租赁期限自2011年7月1日至2016年7月1日，五年合同到期后，由原告继续经营，租金每三年递增10%，租金为每月5000元，五年合同期内租金每年递增6000元，递增到7500元封顶。如原告续租，被告蔡振江应按此条件租赁给原告，续租每年递增6000元。2011年5月11日，被告郑州市管城回族区住房保障服务中心出具证明，委托蔡振江管理位于管城××区××号房屋出租事宜。2012年7月1日，原告与被告蔡振江签订补充合同一份，约定被告蔡振江将南关街128号伊兰阁饭店所有设备转让给原告张连功，转让费合计10万元。被告蔡振江与原告于2011年7月1日至2016年7月1日合同有效期限内房屋租金由原来的5000元/月降至4500元/月，每年不再递增。上述协议签订后，双方均按合同约定履行。2016年5月，原告就房屋续租事宜与被告蔡振江协商，被告蔡振江却违反约定要求原告在合同变更前递增租金基础上高价收取租金，并以此胁迫原告签订续租合同，拒绝接受原告按照约定4500元/月支付的续租租金。原告认为，根据双方签订的附近协议补充合同的约定，双方已对租赁协议原约定的期限、租金标准及递增进行变更，该变更经双方签字确认，应合法有效。现变更单方违约应承担违约责任。被告郑州市管城回族区住房保障服务中心作为涉案房屋的所有权人，其授权被告蔡振江管理出租房屋，应对被告蔡振江的违约行为承担法律责任。为此，原告向本院提起诉讼。被告蔡振江辩称，原告的诉请无法律依据，也无相应证据支持，故不同意原告的诉讼请求。被告住房保障服务中心辩称，原告与被告蔡振江签订的房屋租赁合同已到期，原告擅自自行转租属于严重违约，被告住房保障服务中心有解除双方签订合同的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉租赁房屋位于郑州市××区××号。2011年5月11日，被告郑州市管城回族区住房保障服务中心公有房屋管理所出具“证明”一份，载明：“兹有房屋南关街128号房产归郑州市管城回族区住房保障服务中心公有房屋管理所所有，现委托蔡振江管理房屋出租事宜，特此证明。”郑州市管城回族区住房保障服务中心公有房屋管理所系被告郑州市管城回族区住房保障服务中心的下属单位。2011年4月21日，原告张连功与被告蔡振江签订“房屋租赁协议”，约定甲方蔡振江同意将南关街128号伊兰阁饭店租给乙方张连功，租赁期限自2011年7月1日起至2016年7月1日止，租金为每月5000元，每三个月支付一次，于合同签订之日支付；另支付伊兰阁干点设备金两万元，押金于租用到期后双方清点设备后日内支付乙方。双方还在协议中对其他方面进行了约定，如协议第9条：合同到期后乙方有同等条件优先承租权。协议第12条：乙方没有对酒店转让、转租、对外承包经营的权利，一经发现，甲方有立即收回的权利。协议第13条：乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同：一、将酒店转让、转租、对外承包经营或转借他人的；二、利用酒店从事非法活动，损害公共利益的……。协议第15条：甲方有权在伊兰阁饭店门前无偿经营早点，每日10点之前，乙方不能经营早点，只能经营中、晚餐。合同期满后乙方如继续使用可提前一个月向甲方说明，如乙方续租，甲方按此条件租赁给乙方，续租每年递增6000元。另，该协议下方有“附加协议”，载明内容：1、五年合同期内租金每年递增6000元递增到7500元封顶；2、五年合同到期后由乙方继续经营，租金每三年递增10%；3、五年后如房东转让，转让费不得超过10万；4、2011年4月21日前所发生的一切费用乙方概不负责；5、乙方自主经营，房间设施在不违反房屋结构的情况下可自主改动；6、2011年4月21日前水费、电费、燃气费由前租赁方结清。2012年3月6日，被告蔡振江出具“收条”一份，载明：今收到张连功饭店转让费拾万元整（100000元）。2012年7月1日，原告与被告蔡振江签订“补充合同”一份，载明：甲方蔡振江自愿将南关街128号伊兰阁饭店所有设备转让给乙方张连功（合计拾万元），蔡振江和张连功2011年7月1日—2016年7月1日合同有效期内房租由原来的5000元/月降为4500元/月，每年不再递增。门口早点每月向张连功交纳500元租金。如果门口早点不交钱，张连功可以不让其在门口摆摊，在早点经营期间，早上不能档饭店的门。张连功自主经营，本合同自签订之日起生效，双方各执一份，同具法律效力。原告称被告蔡振江自愿将南关街128号伊兰阁饭店所有的设备转让给原告，转让费10万元，被告蔡振江已于2012年3月6日收到该转让费，双方签订的“补充合同”已得到执行。2013年2月1日，甲方（出租方）张连功与乙方（承租方）李小娟签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将拥有合法产权房屋出租给乙方，房屋坐落位置及建筑面积：西三烩面东边128号200多平方米房屋租给乙方，租期自2013年2月1日至2018年2月1日，租金每月7000元，双方在合同中还对相关费用的交纳、双方的权利义务、房屋修缮及违约责任等方面进行了约定。原告称被告蔡振江对其向案外人李小娟转租的事实是同意的，且被告蔡振江从未对原告的转账提出异议，并要求解除合同。被告蔡振江称原告转租事宜不知情。被告住房保障服务中心称其对原告与被告蔡振江之间的出租事宜及后原告的转租事宜从不知情。审理中，原告自认其从被告蔡振江处租赁涉案房屋用于经营饭店，后由于身体原因不能继续经营，就将该房屋转租给第三人，后该第三人又将该房屋转租给李小娟，收取一定的转让费。张连功与李小娟签订了房屋租赁合同，每月收取租金7000元。诉讼中，经本院对相关案外人李小娟、左文杰进行调查，其二人陈述的主要内容：左文杰系从报纸上看见一个叫金鑫的人发布的转让饭店（店名：牛蛙爱上虾）的信息，后双方取得联系，得知该房屋系张连功租赁房管局的房屋，期限较长，可以转租，后金鑫带着左文杰找到张连功，商量房屋租赁事宜，张连功表示同意；签订租赁合同当日，左文杰因有事外出，其委托一员工李小娟与张连功签订了房屋租赁合同；左文杰经营饭店一年多后，蔡振江来该饭店吃饭见到了左文杰，其询问左文杰是否是从张连功处承租的，并告知左文杰该房屋是张连功从蔡振江处租赁的；2016年6月底，蔡振江带着律师在饭店门口张贴一个通知，通知张连功房租到期，要求张连功于7月1日前搬离；左文杰每月向张连功支付租金7000元，另外还租赁一间房屋，租金是每年10000元；自2016年7月5日，左文杰与蔡振江又签订房屋租赁合同一份，期限是三年，房租没变化，张连功对此不知情；现在的房租由左文杰直接支付给蔡振江，不再向张连功支付，但左文杰与张连功之间的房屋租赁合同并未解除。本院认为，根据查明的事实，原告与被告蔡振江签订的“租房协议”与“附加协议”时间系同一日，二者形成完整协议，“附加协议”中的条款是对“租房协议”中的个别条款进行补充和特别说明，故二者中如有重复或冲突的部分，应以“补充协议”约定的为准。原告与被告蔡振江签订的“补充合同”主要内容涉及的系蔡振江将饭店所有设备转让给张连功，五年合同期限内的房屋租金从5000元/月降至4500元/月。鉴于本次诉讼的争议焦点为房屋租赁协议五年期限届满后双方是否应继续租赁问题，故双方在合同期限内发生的相关事宜可作为协议期限届满后被告能否继续租赁房屋的重要参考依据。原告与被告蔡振江在协议约定五年期限内发生的事实：2012年3月6日，原告向被告蔡振江支付伊兰阁饭店所有设备转让费10万元。原告租赁涉案房屋后由于身体原因不能继续经营，就将该房屋转租给第三人，后该第三人又将该房屋转租给李小娟，收取一定的转让费；2013年2月1日，张连功与李小娟签订了房屋租赁合同，租期自2013年2月1日至2018年2月1日。另结合双方签订的租房协议及附加协议约定内容，如协议第9条：合同到期后乙方有同等条件优先承租权；第15条：合同到期后乙方如续租，甲方应按此条件租赁给乙方；附加协议第2条：五年合同到期后由乙方继续经营，租金每三年递增10%。对于原告在协议期限内转租事宜，被告蔡振江诉讼中虽称不知情，但结合原告对外转租时间、蔡振江在饭店门口经营早点及本院对案外人左文杰进行调查的笔录等，被告蔡振江所称不知情不符合常理，本院不予采信。综上分析，综合考量原告与被告蔡振江的利益，并兼顾案外第三人左文杰的利益（租赁合同尚在履行期内），本着公平原则，本院酌定自2016年7月2日至2018年2月1日期间，原告可继续租赁本案所涉房屋；租金支付标准参照原租赁协议标准5000元/月，并在此基础上递增10%，即5500元/月（5000＋5000×10%）。待该期限届满后的房屋续租问题，由原告与被告重新协商解决。被告郑州市管城回族区住房保障服务中心与被告蔡振江之间系委托与受托关系，被告郑州市管城回族区住房保障服务中心对其出具“委托证明”的有限期限在未声明之前，被告蔡振江的对外出租房屋的行为应视为系被告郑州市管城回族区住房保障服务中心的民事法律行为，故本院对被告郑州市管城回族区住房保障服务中心的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条及其他相关法律的规定，判决如下:原告张连功与被告蔡振江、郑州市管城回族区住房保障服务中心继续履行房屋租赁协议，即原告张连功自2016年7月2日起至2018年2月1日止期间继续租赁位于郑州市管城回族区南关街128号房屋，租金支付标准为5500元/月。案件受理费138元，由被告蔡振江负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　张健华人民陪审员　　拜玉玲人民陪审员　　张晓云二○二○一六年十月二十四日书　记　员　　杨　林关注公众号“”