（2016）辽12民终1196号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-07-21
案件名称
上诉人朱凤林与被上诉人铁岭弘仁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱凤林,铁岭弘仁置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽12民终1196号上诉人（原审原告）：朱凤林，1948年12月日生，汉族，退休教师，住铁岭市银州区。被上诉人（原审被告）：铁岭弘仁置业有限公司，住所地：铁岭市新城区金沙江路36号618室。法定代表人：唐绍忠，该公司总经理。委托代理人：郝为民，辽宁天意律师事务所律师。上诉人朱凤林与被上诉人铁岭弘仁置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服铁岭县人民法院于2016年6月23日作出（2016）辽1221民初613号民事判决，原审原告朱凤林向本院提出上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月29日依法进行了审理，上诉人朱凤林、被上诉人铁岭弘仁置业有限公司的委托代理人郝维民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告朱凤林上诉请求：依法改判，支持上诉人的诉讼请求。1、退房，返还全部购房款709,529元。2、补偿退房损失按购房款每日万分之一，从购房之日至执行之日。3、承担诉讼费用。被上诉人铁岭弘仁置业有限公司答辩称：依据上诉人的二审诉讼请求要求退房与本案没有关联。请二审法院驳回上诉请求。原审原告朱凤林诉称：我于2015年9月17日，在被告处购买了G3-2-5号两层门市房一套，建筑面积124.261平方米，每平方米5,694元，总金额709,529元。现房款原告均已付清。2015年12月29日，原告要求被告交接房屋，但与被告发生了纠纷，致使房屋交接未能完成。纠纷主要有以下几点：一、被告要求原告先交纳物业费和装修垃圾清理费后才能验房。按房屋买卖合同附件四第五条约定“该商品房的物业管理由甲方指定的物业管理公司负责。物业管理费由乙方按年预付，物业管理费，人民币1.5元/平方米，自该商品房交付给乙方之日起计。”购买时，被告方共给原告两个优惠，一是每套房赠两个车库车位；二是门市房物业费不多。但被告在物业费价格上要求按照每月1.5元/平方米收取，且要求一次性给付两年，同时要求缴纳垃圾清理费。根据《铁岭市物业收费管理办法（2015）》中的第八条、第十二条、第十五条的规定，被告行为属于“霸王条款”，原告无法认同。二、合同中第八条，交付期限中“该商品房经验收合格”，第十一条“出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，被告并未按约定出示。合同附件中的房屋平面图太小，无法看清，被告应展示房管测绘部门盖章的图，以便原告知道整体房屋的具体尺寸，核准房屋的套内面积及公摊面积。三、没有保修书。合同第十六条“买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围，保修期限和保修责任等内容。”四、据合同附件三，房屋外墙应使用花岗岩，而被告房屋后外墙为小瓷砖，应给原告补足差价35平×100元/平=3,500元。五、依据合同第十一条约定，应由被告书面通知原告交接房屋，原告至今未收到该通知。现原告无奈诉至法院，要求被告：一、尽快给原告办理房屋交接手续，并承担延迟交接的损失7,450元（自2015年12月28日起至交接之日止按照总购房款709,529元的万分之一计算）；二、给付二层后外墙非花岗岩的差价款35平×100元/平=3,500元；三、承担本案诉讼费用。原审被告弘仁置业辩称，我公司已经尽到了房屋交接的义务，随时可以给原告办理入住手续，也没有延迟交接。延迟交接不是被告的责任，所以即使有相关损失也不应由被告承担。涉案楼房正面都是花岗岩，二层后外墙确实是瓷砖，但是，因为一楼是车库，花岗岩不好铺设才用的瓷砖，原告购买的是现房，买房的时候就已经看见了，应视为原告对房屋的外层结构予以认可。根据铁岭市物价局的文件，物业费收取办法有官方规定，我们已经向业主明示，当时我们与原告约定的价格就是1.5元/平方米/月，物业费收取办法是按年预付。原审经审理查明，2015年9月17日，原告朱凤林在被告弘仁置业处购买了G3-2幢5号门市房一套，并与被告签订了《商品房买卖合同》，合同附件四第五条约定“该商品房的物业管理由甲方（被告方）指定的物业管理公司负责。物业管理费由乙方（原告方）按年预付，物业管理费人民币1.5元/平方米，自该商品房交付给乙方之日起计。”2015年12月28日，原告将全部购房款付清，并于次日到被告处办理房屋入住手续。被告要求原告按照1.5元/平方米/月标准缴纳两年物业费后可以为原告办理入住手续，原告以被告违反合同约定为由未缴纳物业费，导致其至今未能办理涉案房屋的入住手续。原审认为，原告朱凤林与被告弘仁置业在平等自愿协商基础上签订的《商品房买卖合同》，符合我国《合同法》关于有效合同的相关规定，该合同合法有效。原、被告应按照合同约定依法履行。合同约定“物业管理费由乙方按年预付，物业管理费人民币1.5元/平方米，自该商品房交付给乙方之日起计”，即原告办理房屋入住手续的同时应预先支付被告至少一年的物业费用。原、被告虽未明确约定的物业费计算方式是1.5元/平方米/月或1.5元/平方米/年，但按照原、被告所在地区的商业惯例，应视为计算方式为1.5元/平方米/月。原告办理入住手续时未按合同要求缴纳物业管理费是导致被告未为原告办理房屋入住手续的直接原因，按双方合同约定，交纳物业费与办理房屋入住手续，是同时履行的合同义务，因原告拒绝同时交纳物业费，故不能将被告拒绝为其办理入住手续的行为视为违约，故本院对其要求被告尽快办理房屋交接手续并赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告给付二层后外墙非花岗岩差价款的诉讼请求，虽然被告的该违约行为确实存在，但其并未提供证据证明被告使用花岗岩与使用瓷砖是否存在差价及差价的具体数额，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：驳回原告朱凤林的诉讼请求。案件受理费74元，由原告朱凤林自行负担。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，上诉人朱凤林与被上诉人弘仁置业在平等自愿协商基础上签订的《商品房买卖合同》，符合我国《合同法》关于有效合同的相关规定，该合同合法有效。对于上诉人提出的上诉理由认为，退房、返款、赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，上诉人在二审增加变更了诉讼请求，双方当事人又均不同意调解，依此规定，上诉人可另行起诉，故上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费74元，由上诉人朱凤林负责。本判决为终审判决审 判 长 陈晶审 判 员 刘飞代理审判员 孙伟二〇一六年十月二十四日书 记 员 于浩 搜索“”