（2016）兵06民终186号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-11
案件名称
ＸＸ、汪晋伊与新疆天瑞房地产开发有限公司、新疆天瑞房地产开发有限公司五家渠分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆天瑞房地产开发有限公司,新疆天瑞房地产开发有限公司五家渠分公司,ＸＸ,汪晋伊
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵06民终186号上诉人（原审被告）：新疆天瑞房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新民路322号泰琛大厦A区。法定代表人：孙茂宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：张大庆，新疆瑞诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢华，新疆瑞诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆天瑞房地产开发有限公司五家渠分公司，住所地新疆呼图壁县芳草湖总场。负责人：孙潇，该公司负责人。委托诉讼代理人：孙磊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，汉族，1954年4月21日出生，芳草湖二场三连退休职工，住兵团第六师芳草湖总场。被上诉人(原审原告)：汪晋伊（系ＸＸ之子），男，汉族，1988年10月20日出生，芳草湖二场三连职工，住兵团第六师芳草湖总场。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴玉兰，芳草湖二场三连退休职工。二被上诉人共同委托诉讼代理人：窦琼，新疆道然律师事务所律师。上诉人新疆天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞房产公司）、新疆天瑞房地产开发有限公司五家渠分公司（以下简称天瑞房产五家渠分公司）因与被上诉人ＸＸ、汪晋伊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院（2015）芳垦民一初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭在对同类案件公开开庭审理，对本案询问双方当事人后，书面审理了本案。本案现已审理终结。天瑞房产公司、天瑞房产五家渠分公司上诉请求，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人ＸＸ、汪晋伊的诉讼请求。事实和理由：1、天瑞房产公司与ＸＸ、汪晋伊于2011年5月16日签订的两份《房屋拆迁补偿合同》不成立，且双方事后又用收回该份合同的方式将其予以作废，后来签署的《安置补充协议》并未约定交房时间及违约条款，应以上诉人实际交房日期为准，天瑞房产公司交付房屋的行为不构成违约。2、一审法院计算违约金过高，二审法院应当予以调整。ＸＸ、汪晋伊辩称，一审认定事实清楚，判决正确，天瑞房产公司和天瑞房产五家渠分公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。ＸＸ、汪晋伊诉向一审法院起诉请求：天瑞房产公司和天瑞房产五家渠分公司支付ＸＸ、汪晋伊迟延交房违约金219000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月16日，ＸＸ、汪晋伊与天瑞房产公司签订两份《房屋拆迁补偿合同》，合同约定将ＸＸ、汪晋伊所有砖木结构的主房，面积121.79㎡、小房112.99㎡、其他房屋大棚117.53㎡的平房一套进行拆迁，天瑞房产公司将给ＸＸ、汪晋伊置换位于中间单元一层89㎡和二层89㎡住宅楼房各一套；赔偿ＸＸ、汪晋伊一层门面房至少50㎡。ＸＸ、汪晋伊所有房屋及附属物必须在2011年5月23日前自行拆除搬迁完毕，交予天瑞房产公司进驻建设；所需周转房由ＸＸ、汪晋伊自行解决。天瑞房产公司于2011年12月30日前向ＸＸ、汪晋伊交付补偿房屋（为2011年建设楼房一期）。补偿给ＸＸ、汪晋伊的住宅楼，ＸＸ、汪晋伊需办理产权证明，天瑞房产公司协助办理，所需费用均由ＸＸ、汪晋伊承担。协议签订后，ＸＸ、汪晋伊不能在期限内将房屋搬迁拆除的，天瑞房产公司将强行拆除，ＸＸ、汪晋伊承担拆除费用2000元，造成工程延期等损失均由ＸＸ、汪晋伊承担。天瑞房产公司延迟交房，每延期一天，向ＸＸ、汪晋伊赔偿房屋价值的千分之一，若因ＸＸ、汪晋伊原因造成延期由ＸＸ、汪晋伊承担；因不可抗力或政策性原因致使工程延展，造成延期交房，双方均不承担责任。2012年7月11日，ＸＸ、汪晋伊与天瑞房产公司签订一份《安置补充协议》和一份《房屋拆迁补偿合同》，合同约定根据双方在2011年5月23日（实际为5月16日）签订的补偿协议中ＸＸ、汪晋伊要求置换的房屋进行移交如下：ＸＸ、汪晋伊要求补偿的一层89㎡的住宅。经双方同意安置在30栋2单元101室，面积109.15㎡；面积以测绘面积为准。原计划总补偿面积一层89㎡和二层89㎡，计178㎡；现已安置一层109.15㎡，余二层69㎡，另行安置。2013年8月20日，双方当事人签订了一份《安置补充协议》，约定根据双方在2011年5月16日签订的补偿协议中ＸＸ、汪晋伊要求置换安置的房屋进行移交如下：ＸＸ、汪晋伊要求补偿的商铺50㎡，经双方同意安置在商3#第1间（现3#由北向南），房屋面积56.84㎡；面积最终以测绘为准，超出补偿部分按7300元/㎡计算，入住前交清超出补偿的部分。2013年8月26日，天瑞房产公司向ＸＸ、汪晋伊交付位于芳草湖时代新城小区天街3号楼1层12号商铺，同日，ＸＸ、汪晋伊按照每平方米7300元交纳了超出部分3㎡的房款21900元。一审法院认定事实的证据有：双方当事人当庭陈述，ＸＸ、汪晋伊提交的《房屋拆迁补偿合同》、首办入住缴费合同、收款收据，天瑞房产公司提交的《房屋拆迁补偿合同》、《安置补充协议》等证据在卷。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，双方当事人签订的《房屋拆迁补偿合同》符合上述要求，ＸＸ、汪晋伊为被拆迁方、天瑞房产公司为拆迁方，权利义务明确，因此本案的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，对天瑞房产公司辩称的本案系买卖合同的案由不予采纳。双方当事人签订的《房屋拆迁补偿合同》及《安置补充协议》，系双方自愿且意思自治，该合同不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。合同双方当事人应遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。双方当事人在2011年5月16日之后签订的《房屋拆迁补偿合同》和《安置补充协议》约定的内容均是在2011年5月16日签订的合同基础上就待交付房屋具体如何履行而签订的补充协议，是对2011年5月16日签订的合同内容的实际履行，故对天瑞房产公司主张2011年5月16日签订的合同未成立亦未实际履行的辩称，不予采纳。ＸＸ、汪晋伊按合同约定在2011年5月23日前自行拆迁完毕并交付天瑞房产公司进行开发建设，天瑞房产公司未按合同约定在2011年12月30日前向ＸＸ、汪晋伊交付商铺，天瑞房产公司违约应当按照合同约定支付违约金，故ＸＸ、汪晋伊要求支付600天的违约金219000元（50㎡×7300元/㎡×1/‰/天×600天）的主张，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：天瑞房产公司、天瑞房产五家渠分公司支付ＸＸ、汪晋伊违约金219000元，于判决生效后十五日内付清。一审案件受理费4586元、邮寄费44.4元，合计4630.4元，由天瑞房产公司、天瑞房产五家渠分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，各方对一审证据的质证意见也同于一审。本院认证意见与一审法院一致。本院查明事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为，ＸＸ、汪晋伊与天瑞房产公司签订的两份《房屋拆迁补偿合同》及《安置补充协议》和《房屋拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，天瑞房产公司没有按照约定的2011年12月30日前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，故上诉人上诉称其不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方在合同中约定，天瑞房产公司，每延期一天交房，向ＸＸ、汪晋伊赔偿房屋价值的千分之一违约金，该约定是对违约产生的损失赔偿额的计算方法，被上诉人据此计算天瑞房产公司应承担的违约金为219000元。天瑞房产公司认为违约金过分高于造成的损失，要求调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定。综合考虑本案违约造成的损失、违约方的过错程度及合同履行程度等因素应当最大限度的保护守约方的合法利益。双方当事人约定计算违约金方式是以利息的方式计算，从现有法律规定看，按年息24%计算应属于法律规定范围内最大限度保护守约方合法利益的计算标准，一审法院按日千分之一计算违约金超出上述范围，天瑞房产公司要求调整违约金的上诉理由成立，故本院将违约金计算标准调整为年息24%，违约金数额为144000元（7300元/m2×50m2×600天×24%÷365天）。综上，一审法院认定事实清楚，但适用部分法律错误，导致实体判决不当，应依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院（2015）芳垦民一初字第778号民事判决；二、上诉人新疆天瑞房地产开发有限公司、新疆天瑞房地产开发有限公司五家渠分公司支付被上诉人ＸＸ、汪晋伊违约金144000元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4586元、邮寄送达费44.4元，二审案件受理费4585元、邮寄送达费177.60元，合计9393元，由ＸＸ、汪晋伊负担3212元，新疆天瑞房地产开发有限公司、新疆天瑞房地产开发有限公司五家渠分公司负担6181元。本判决为终审判决。审判长 慕新伟审判员 赵 群审判员 蔡咏梅二〇一六年十月二十四日书记员 王 爽 关注微信公众号“”