（2016）湘11民终2064号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-12
案件名称
永州市天誉房地产开发有限公司与彭文蛟、黄芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
永州市天誉房地产开发有限公司,彭文蛟,黄芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终2064号上诉人（原审被告）：永州市天誉房地产开发有限公司。法定代表人：文小兵。委托诉讼代理人：肖芸。委托诉讼代理人：蒋振明。被上诉人（原审原告）：彭文蛟。被上诉人（原审原告）：黄芳。上诉人永州市天誉房地产开发有限公司因与被上诉人彭文蛟、黄芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。永州市天誉房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，上诉费由彭文蛟、黄芳负担。事实和理由：一审法院认定“按照套内面积处理面积差异违反了公平原则，视为双方对面积差异的处理约定不明”于法无据。首先，对于商品房面积差异，是选择按建筑面积计算，还是选择按套内面积计算，并无强制性规定，签约双方完全有选择的权利，但一旦作出选择，双方所确定的面积差异处理方案即对签约双方具有约束力。其二，按套内面积差异来结算签约双方因商品房面积差异而产生的补偿费用，没有违背公平原则，包括涉案房产在内的同批次近400套房源，总体而言，永州市天誉房地产开发有限公司并未因为双方按套内面积差异结算而获得更多的额外利益，差价补偿大体持平。彭文蛟、黄芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。彭文蛟、黄芳向一审法院起诉请求：1.判令永州市天誉房地产开发有限公司给付彭文蛟、黄芳房屋面积补差款4087.38元；2.判令永州市天誉房地产开发有限公司返还办证期间多收取的费用2001元；3.赔偿彭文蛟、黄芳逾期办证的违约金305.01元。一审法院认定事实：2012年12月3日，彭文蛟、黄芳与永州市天誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，彭文蛟、黄芳购买了永州市天誉房地产开发有限公司开发的天誉.华府小区19栋401号房屋，约定预测面积共124.28㎡，其中，套内建筑面积104.12㎡、共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.16㎡。双方约定按照建筑面积计算房价，该房屋的单位为3078元/㎡、总价款为382,504元，并按照套内建筑面积对面积误差进行处理，且出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付房屋，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房价款的千分之二承担违约责任。彭文蛟、黄芳于2014年7月4日签署《房屋交接确认单》，经房产部门实测，该房屋的套内建筑面积为122.57㎡、共有分摊面积为18.77㎡，建筑面积为103.8㎡。永州市天誉房地产开发有限公司按照套内建筑面积向彭文蛟、黄芳返还了购房款1176元，彭文蛟、黄芳向永州市天誉房地产开发有限公司交纳房屋预告登记费、价格调节基金及其他办证费用共计2583元，永州市天誉房地产开发有限公司向房产部门、国土部门等实际支出的费用为582元。一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。本案中，《商品房买卖合同》系由永州市天誉房地产开发有限公司起草，经房产部门审核印制的格式合同，作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。双方在《商品房买卖合同》中约定按照建筑面积计算房屋价款，但是在房屋面积存在差异时却按照套内建筑面积进行处理，在一般情况下，购房者并不具备相应的专业知识。因此，按照套内建筑面积处理面积差异违反了公平原则，视为双方对面积差异的处理约定不明，且未能达成补充协议。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方约定以建筑面积计付房屋价款，根据公平及诚实信用原则，亦应当按照建筑面积对房屋面积差异进行处理。因房屋预测建筑面积为124.28㎡，实测建筑面积122.57㎡，故彭文蛟、黄芳要求永州市天誉房地产开发有限公司返还房屋面积误差款4087.38元【（124.28㎡-122.57㎡）×3078元/㎡-1176元】的诉讼请求于法有据，予以支持。因彭文蛟、黄芳为办理产权证书向永州市天誉房地产开发有限公司给付了2583元，而永州市天誉房地产开发有限公司实际产生的相关办证费用为582元，且根据国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》及《永州市价格调节基金管理办法》的相关规定，本案中的住房交易手续费及价格调节基金应由永州市天誉房地产开发有限公司承担，永州市天誉房地产开发有限公司亦未提供相应发票证实其确实代彭文蛟、黄芳向相关单位缴纳了预告登记费。故永州市天誉房地产开发有限公司应当向彭文蛟、黄芳返还多收取的办证费用2001元（2583元-582元）。因彭文蛟、黄芳系2016年1月25日取得本案诉争房屋的所有权证书，超过了双方约定的期限，虽然依合同约定计算的逾期办证违约金为765元（382,504元×2‰），但是彭文蛟、黄芳的该项请求金额为305.01元，并不违反法律规定，故予以支持。永州市天誉房地产开发有限公司逾期办证应按合同约定承担违约责任，其抗辩逾期系由于政府行为导致，不能归责于该公司的意见，因未提供相关证据予以证实，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限永州市天誉房地产开发有限公司在该判决发生法律效力之日起五日内一次性返还黄芳、彭文蛟购房款4087.3元；二、限永州市天誉房地产开发有限公司于该判决生效后十日内退还多收取的黄芳、彭文蛟办证费2001元；三、限永州市天誉房地产开发有限公司于该判决生效后十日给付彭文蛟、黄芳逾期办证违约金305.01元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由永州市天誉房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，且均对一审法院认定的案件事实无异议。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点是应按何种方式处理面积差异。对于面积差异，双方当事人在合同中载明了两种处理方式，约定采用第1种方式处理，即“根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”。根据双方当事人在商品房买卖合同中约定的计算公式，本案房屋套内建筑面积误差比为0.31%【（实测套内建筑面积103.8㎡－预测套内建筑面积104.12㎡）÷预测套内建筑面积104.12㎡×100%】，且实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积。根据合同约定，出卖人永州市天誉房地产开发有限公司应按套内建筑面积的单价据实结算房价款，并向彭文蛟、黄芳返还多支付的购房款。然而，双方当事人在合同第五条中并未采用套内建筑面积计价，而是采取建筑面积计价，故依据双方在合同中约定的面积差异处理方式无法结算房价款，应视为双方对面积差异处理方式约定不明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。”本案房屋预测建筑面积为124.28㎡，实测建筑面积为122.57㎡，比预测面积少1.71㎡。按照前述规定，永州市天誉房地产开发有限公司应按照合同约定的价格据实结算，向彭文蛟、黄芳返还购房款5263.38元（1.71㎡×3078元/㎡）。扣除永州市天誉房地产开发有限公司已向彭文蛟、黄芳返还的1176元，该公司还应向彭文蛟、黄芳返还购房款4087.38元。因此，本院对永州市天誉房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。综上所述，永州市天誉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人永州市天誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李湘沅审 判 员 彭卫民代理审判员 刘 爱二〇一六年十月二十四日书 记 员 张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”