（2016）内2221民初1781号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-04
案件名称
原告孙丽艳等16人与科右前旗碧桂园房地产开发有限公司、兴安热电有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
科尔沁右翼前旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙丽艳,王小红,李春艳,庄丽艳,王普曋,陈会同,郭明,李海东,李丹,乔恒静,范春杰,张龙,徐唯瀚,郭海超,田野,孙悦,科右前旗碧桂园房地产开发有限公司,兴安热电有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内2221民初1781号原告：孙丽艳，女，1982年7月13日出生，满族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：王小红，女，1975年2月21日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：李春艳，女，1973年4月1日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：庄丽艳，女，1976年3月17日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：王普曋，男，1990年10月13日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：陈会同，男，1956年10月18日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：郭明，男，1990年10月19日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：李海东，男，1983年11月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：李丹，男，1981年6月29日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：乔恒静，男，1987年12月25日出生，满族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：范春杰，女，1989年6月17日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：张龙，男，1988年3月19日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：徐唯瀚，男，1993年5月24日出生，满族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：郭海超，男，1988年6月25日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：田野，男，1988年10月6日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古科右前旗。原告：孙悦，女，2001年1月13日出生，汉族，学生，现住内蒙古科右前旗。法定代理人：张双燕（系原告孙悦的母亲），女，1978年3月4日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。诉讼代表人：孙丽艳，女，1982年7月13日出生，满族，个体，现住内蒙古科右前旗。诉讼代表人：张双燕，女，1978年3月4日出生，汉族，个体，现住内蒙古科右前旗。诉讼代表人：乔恒静，男，1987年12月25日出生，满族，个体，现住内蒙古科右前旗。委托诉讼代理人:曹凤智，内蒙古司航律师事务所律师。被告：科右前旗碧桂园房地产开发有限公司，地址：内蒙古科右前旗。法定代表人:杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人:阿古达木，该公司员工。第三人：兴安热电有限责任公司，地址：内蒙古乌兰浩特市。法定代表人:梁军，该公司董事长。原告孙丽艳等16人诉被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）、第三人兴安热电有限责任公司（以下简称“兴安热电”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告孙丽艳等16人的诉讼代表人孙丽艳、乔恒静、张双燕及其委托诉讼代理人曹凤智、被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人阿古达木到庭参加诉讼。第三人兴安热电经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告孙丽艳等16人提出诉讼请求:要求被告碧桂园公司继续履行与原告之间的口头协议，免收或代缴原告阁楼的取暖费。事实和理由：原告购买了被告碧桂园公司出售的六楼，被告出售六楼时承诺阁楼赠送，并且免收阁楼物业费、取暖费。2015年之前第三人兴安热电没有收取取暖费，2015年第三人开始要求原告缴纳取暖费，由于被告在出售楼房时承诺免收或代缴取暖费，合同成立并生效，现要求被告履行与原告的口头协议，免收或代缴原告的取暖费。被告碧桂园公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。被告在售楼时仅仅向意向客户阐述了收取热费的实际情况，并非向客户承诺免收供热费。根据合同法关于“供热人向用热人提供用热服务，用热方向供热方支付用热费”的规定，业主与供热公司作为供热合同的相对方，取暖费是否收取及收取的方式与被告没有关系。其次，被告所承建的小区现供热主体已经不是第三人，现已经变更为内蒙古能源发电兴安热电有限公司。2016年开始供热费的收取主体是新的热力公司，以后阁楼取暖费的收取与第三人无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人兴安热电庭前向本庭提交书面材料述称，被告售楼宣传与我公司没有关系，我公司从未将免收取暖费的权利授予他人，被告没有承诺免收取暖费的权利，承诺了也兑现不了。另案杨某甲等37人诉被告房屋买卖合同纠纷一案，一审、二审判决已经生效。我公司不介入本案原、被告之间的纷争，但涉案房屋如发生欠缴取暖费时，我公司将即刻采取停止供热措施。本院根据原、被告的诉辩意见及第三人的陈述，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求是否成立。原告针对争议焦点提交证据如下：1、《房屋产权证书》16份、《房地产买卖契约》3份、《商品房买卖合同》12份，证明16名原告均是在2015年前在被告处购买的楼房。2、孙丽艳与杨某乙微信聊天记录照片，用以证明被告承诺过，买房不收阁楼取暖费。3、被告售楼代表赵某与业主李春艳电话录音光盘一份，证明原告买楼时售楼员宣传阁楼免收取暖费的事实。4、（2015）科民初字第XXX号民事判决书、（2016）内22民终XXX号民事判决书各1份，证明另案诉讼中，根据公平原则已判决原、被告各付50%取暖费。被告质证，对证据1没有异议，对证明的问题有异议，合同中没有王小红、庄丽艳、李海东、李春燕、项宇的，项宇、李海东、徐唯瀚都是二手业主，三人并没有购买我公司房屋，与我公司没有合同关系。对证据2的真实性有异议，聊天记录可以做删减，我公司告知业主2015之前年不收取取暖费，但没有承诺过以后也不收取取暖费。对证据3的真实性没有异议，只能证明我公司员工对当时阁楼取暖费收取情况作了介绍，并不能证明以后不收取取暖费。对证据4质证没有异议。被告针对本案争议焦点提交（2015）科民初字第XXX号判决书、通知、注水通知各1份，会议纪要2份，判决书第十二页可以证明我公司并没有向原告承诺过免收取暖费。业主在小区里发通知，让阁楼业主参加诉讼，证明有些业主为了谋取一些利益是充数的。我公司承建小区的供热公司已经变更，与之前的热力公司没有关系。原告质证认为，一审判决已生效对判决没有异议，会议纪要及注水通知与本案无关。本院对原、被告以上提交证据的真实性均予采信。经审理查明，2010年初至2014年10月间，原告孙丽艳等本案14及案外人希某、任某某购买了被告出售的位于科右前旗碧桂园小区商品楼六楼，该六楼带有阁楼，双方签订有商品房买卖合同，合同中只有六楼的出售价格及房屋面积，没有对六楼阁楼的相关约定，被告与当时购买六楼的业主口头约定购买六楼赠送阁楼，六楼业主主张被告当时宣传包括免收阁楼物业费和取暖费，被告对此并不认可。在六楼业主购买被告出售的楼房后第三人兴安热电在2011年度到2013年度并未向六楼业主及被告收取过阁楼取暖费用，在2014年取暖期到来时第三人与被告之间签订科右前旗碧桂园区域供热协议书，其中包括增加阁楼供暖建筑面积为8636.3平方米，该协议签订时间为2014年12月12日，协议签订后被告代缴了增加阁楼面积部分2014年度的取暖费用，在2015年度取暖期时，第三人向六楼业主催要阁楼取暖费，原、被告之间为此发生纠纷，现原告诉至法院要求被告履行口头承诺，代原告缴纳阁楼取暖费或协调第三人不收取暖费。另查，原告李海东所购房屋的原业主是希某、徐唯瀚所购房屋的原业主是任某某，现房屋所有权已分别登记在李海东、徐唯瀚名下。项宇因在诉讼过程中将其所购六楼转卖给了兰某某而撤回了对被告的起诉。本院认为，被告与六楼业主之间的房屋买卖合同合法、有效，在房屋买卖过程中，被告只认可阁楼是赠送的，对被告是否承诺过阁楼免收取暖费的问题，原告庭审中提交原告孙丽艳与被告公司工作人员杨某乙微信聊天记录照片、被告售楼代表赵某与业主李春艳电话录音光盘及本院（2015）科民初字第XXX号民事判决书及兴安盟中级人民法院（2016）内22民终XXX号民事判决书加以证实。由于第三人在2011年至2013年间并未向被告收取过阁楼取暖费，因此，被告在此期间做销售六楼赠送阁楼的宣传时应当是向业主陈述过阁楼不收取取暖费，而不应是业主主张的免收阁楼取暖费。被告的这种宣传使购房者有理由相信阁楼就是不收取取暖费的，从而形成一种信赖利益，现第三人开始收取阁楼取暖费，考虑到案件的实际情况本院认为应适用公平原则予以调整，即由原、被告各自承担自2015年起每年应交阁楼取暖费的50%较为适宜。被告与第三人是在2014年12月12日签订的收取阁楼取暖费协议，本案16名原告所购被告房屋的购房合同签订时间均在2014年12月12日前，因此被告应承担自2015年起16名原告每年应交阁楼取暖费的50%。原告李海东、徐唯瀚虽不是与被告签订购房合同的购房者，但因二人已在原购房合同的基础上办理了房屋过户手续，其应受到原购房合同的约束，履行相应的义务，享有相应的权利，因此原告李海东、徐唯瀚的诉讼请求也应与其他14名原告的诉讼请求一并得到支持。被告诉讼中提出其所承建的小区现供热主体已变更为内蒙古能源发电兴安热电有限公司的主张并不影响被告履行为各原告缴纳50%阁楼取暖费的义务。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙丽艳等16人与被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司各自承担自2015年开始每个取暖期内每个原告应当向供热公司缴纳科右前旗碧桂园六楼阁楼取暖费的50%；二、驳回原告孙丽艳等16人的其他诉讼请求；案件受理费100元由原告孙丽艳等16人负担50元，被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限,两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长 杨玉山审 判 员 陈永梅人民陪审员 王春香二〇一六年十月二十四日书 记 员 刘俊泽附法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”