（2016）陕03民终1207号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-10-31
案件名称
刘春萍与李永强、伊比小鹿母婴用品店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省宝鸡市中级人民法院
所属地区
陕西省宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李永强,刘春萍,宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕03民终1207号上诉人（原审被告）李永强，男，1976年12月5日出生，住宝鸡市金台区。被上诉人（原审原告）刘春萍，女，1953年2月22日出生，住宝鸡市渭滨区。原审被告宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店（伊比小鹿母婴用品店），地址；宝鸡市渭滨区文化路5号。经营者宋春燕，女，1977年4月19日出生，住宝鸡市渭滨区。刘春萍与李永强、伊比小鹿母婴用品店房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2016年4月25日作出(2015)渭滨民初字第01429号民事判决，李永强不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭于2016年10月11日进行了公开开庭审理，上诉人李永强、被上诉人刘春萍、原审被告宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店经营者宋春燕到庭参加了庭审。本案现已审理终结。李永强上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、将原判决第一项改判为，确认三方的合同已于2015年4月8日解除；3、将原判决第二项改判为，按实际接收的被上诉人移交的办公用品；4、将原判决第三项改判为，由上诉人承担租赁房屋自2015年4月1日至2015年4月7日期间的房屋占用费；5、将原判决第四项改判为，由上诉人承担租赁房屋自2015年4月1日至2015年4月7日期间的物业费、卫生及水电费；6、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定合同解除时间错误，上诉人及原审被告宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店实际占用房屋仅7日，应承担7日的占用费、物业费及水电费；2、被上诉人移交的办公用品与清单不符，应以实际移交物品为准。刘春萍辩称，原审判决认定事实清楚,判决结果准确，请求人民法院驳回上诉人诉请。宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店述称，原审法院认定房屋占用时间有误，依法应予改判。刘春萍向一审法院起诉请求：解除双方的房屋租赁合同，二被告归还办公用品，交还房屋钥匙，支付房屋租赁费及水、电、卫生、物业等费用至交还房屋钥匙止，支付违约金40000元，支付每月占用办公用品的使用费6000元，诉讼费由被告承担。原审法院查明，2015年3月25日，原告刘春萍（甲方）与被告李永强（乙方）签订房地产租赁合同，双方约定，甲方将位于宝鸡市渭滨区红旗路20号楼的建筑面积557.08（使用面积537.69）平方米的房屋出租给乙方使用，租期为2015年4月1日至2018年3月31日止，年租金总额为430000元，按季一次性支付，每季度租金为107500元，提前一个月缴纳下季度租金，第一合同年度承租人应当于合同签订时一次性足额缴纳一个季度租金，同时缴纳押金40000元后合同生效。以后乙方应于每季度前一个月将下季度租金一次性交付甲方，自承租日起三年内租金不递增，租赁期内的水、电、暖、设备、物业管理、治安、装修及乙方经营中的各项费用由乙方承担，并即时结清。甲方将房屋按约定条件交付给乙方，房屋产权证复印件经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可房屋完好后，乙方应结清经营中的各项费用。自本合同签订之日起，乙方向甲方支付房地产租赁保证金40000元，甲方收取保证金后向乙方开具收据，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房屋保证金按实际无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方在扣除因乙方违约造成的损失后退还房地产租赁保证金，保证金不足弥补甲方损失时，甲方有权要求乙方赔偿损失，甲方未履行合同约定的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。甲、乙双方任何一方具有违反合同的行为，另一方有权解除合同，并由违约方支付另一方违约金40000元，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方应按迟延缴纳租金总额的千分之五向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，乙方由此给甲方造成损失的，应当赔偿甲方的损失，……。合同签订后，2015年3月27日，被告李永强给付原告订金10000元，原告将出租房屋及钥匙交付被告，同时移交给被告办公用品，其中总经理办公室用品有14项：净水器一套、文件柜子一个、老板椅一个、软椅两个、保险柜一个、立式鱼缸一个、柜式空调一台、盆景假山一座、空气加温器一个、木扶手简易沙发一套、茶几两个（大、小各一个）、木櫈墩一个、衣架一个、木椅一个；副经理办公室用品有2项：老板桌一套（桌子用低柜各一个）、木扶手单人沙发一个；行政部办公用品有5项：办公桌四个、办公椅一个、饮水机一台、铁制文件柜一个、衣架一个；理财主管室办公用品有9项：老板桌一套（小低柜及桌子各一个）、单人沙发两个、茶几一个、铁制文件柜一组、小软座椅一个、摆椅一个、三角桌一个、铁衣架一个、木椅一个；理财室办公用品有4项：简易办公桌两张、办公椅两把（沙、木各一个）、床头柜一个、衣架一个；理财部办公用品有5项：简易写字台两个、老板椅一个（转到副总办公室）、衣架一个、饮水机一台、铁制文件柜一个（矮2开门）；无名室办公用品有5项：老板桌一张、老板椅一把、单人沙发两对、小长方几一个、打印机一台；副总经理办公室办公用品有6项：老板台一套（椅及小柜各一个）、老板椅一个、饮水机一台、单人沙发两支、方几一个、衣架一个；财务室办公用品有10项：办公桌两个、床头柜一个、老板椅一把、点钞机一个、电脑显示屏一个、保险柜一个、打印机一个、装订机一个、碎纸机一个、衣架一个；2楼进门客厅办公用品有6项：椅子13个（其中纱椅7个）、饮水机一台、三角桌一个、灭火器两个、白板一个、大长桌一个；一楼大厅正室办公用品有13项：老板桌一套（小低柜及桌子各一个）、老板椅一个、单人沙发两个、方几一个、饮水机一台、柜式空调一台、电脑椅一个、滕椅三个、圆玻璃茶几一个，根雕一个、根雕櫈四个、单人沙发两个、长方几两个；一楼套间办公用品有8项：领航舵两台（大、小各一台）、根雕墩四个、电脑桌一套（主机及显示屏）、电视低柜一个、茶几两个、单人沙发两个、全自动热水器一台、冰柜一台；一楼楼梯间一号房办公用品有7项：写字台一张、办公椅一把、休闲椅一把、电暖气两个、根雕木墩两个、皮软椅两把、三角桌一个；一楼楼梯间二号房办公用品有3项：单人床架一张、根雕櫈两个、铝合金梯一个；二楼办公室存放壁挂式空调9台；自来水截止3月27日一楼底数1740、二楼底数3929，电表底数总720。二被告接受房屋后，对房屋准备装修，但此后二被告实际未使用该房屋进行经营，房屋钥匙至今未交还原告。原告刘春萍名下的宝鸡市渭滨区红旗路20号楼门面房（房屋面积557.08平方米），物业费每平方米每月为0．9元，水费每方为6.5元，卫生费每平方米每月为1元，经宝鸡市金苑物业管理有限责任公司核查，自2015年3月27日起，尚欠物业费、水费、卫生费未予交纳。另查，2014年7月4日，原告刘春萍接受张颖栋的委托办理其二人共有的位于宝鸡市渭滨区红旗路20号楼1层4号房屋的银行抵押贷款手续，并由西安市莲湖区公证处进行了公证。2014年6月16日，渭滨区南关路城市综合体开发建设指挥部办公室向宝鸡市住建局发函称：因渭滨区南关路城市综合体开发建设项目规划根据工作实际进行了调整，目前正在审批过程中，因此，对渭滨区南关路城市综合体开发建设指挥部办公室宝渭改建办（2014）1号文件，停止办理房产交易过户及房产抵押的工作暂不执行，待整体规划审批完成，另行函告。本案在审理过程中,经向渭滨区政府相关部门发函核查有关拆迁事宜,2015年7月23日,宝鸡市渭滨区旧城改造领导小组办公室复函称:在南关路城市综合体改造进展中,依据宝市城改造办发(2013)2号文件,渭滨区红旗路20号楼未被规划部门纳入改造范围,后因城市发展需要,2015年对规划进行了重新调整,将该楼列入改造范围,但时至今日,新的方案还未经市规划局批准。对于本院所要核查的政府相关部门将该楼报批纳入改造范围的情形，是否已告知业主及告知的具体方式，政府相关部门至今未予回复。再查，原告移交给二被告使用的办公用品系另一刑事案件的涉案物品，在原告处存放期间，原告对涉案物品进行了处分，公安机关正在追缴该物品在刑事程序中予以处理。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、移交清单、通话录音、短信记录、政府文件及回函、公证书、证明材料等在卷为凭，并经庭审举证、质证及认证，足以认定。原审法院认为，合同当事人对合同的效力可以约定附条件，自条件成就时生效。本案中原、被告双方约定被告李永强、伊比小鹿母婴用品店交纳首期租金107500元及40000元押金后双方合同生效，依查明的事实，双方签订合同时，被告只交纳了10000元订金，对于其它约定款项并未交纳，由此可以认定，双方合同中约定的生效条件并未成就，双方所签订的房屋租赁合同属未生效合同，双方对于由此产生的相关财产应当予以返还。依查明的事实，原告履行交付房屋的义务，被告未履行支付租金及押金的义务，致使双方合同未能正式生效，被告本应减少经济损失，及时将房屋钥匙交还原告，但其一直未予交还将房屋一直占用至今，原告要求被告参照租赁费为标准承担占用期间的房屋占用费用符合法律规定，应予支持。被告占用房屋期间所产生的相应物业费、水费及卫生费，属于给原告造成的实际经济损失，被告也应予以承担。对于原告移交给被告使用的办公用品，因该办公用品属另一刑事案件的涉案物品，公安机关正在追缴之中，原告在其保管期间擅自将涉案物品予以处分、被告占有使用该物品均属严重的违法行为，被告应当及时交还在另一刑事案件中予以处理，故原告作为无处分权人要求被告支付办公用品使用费每月6000元也不符合法律规定，不予认定。被告在诉讼中辩称原告签订合同时明知所出租房屋属拆迁对象，签订合同具有欺诈性，经核查该房屋是否属于拆迁对象目前没有政府正式规划批准文件，且原、被告之间的合同基于被告先行不履行义务也未实际生效，合同本身并未产生法律效力，故其辩称的理由不能成立，对于其所交纳的订金10000元应当在承担原告相应损失中予以扣减。原告在诉讼中主张了40000元违约金，对于违约金是否应当支付，依据法律规定，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，依双方所签合同，双方对于违约金如何支付具有明确约定，但原告在诉讼中已主张占用房屋期间的房屋占用费以及相关物业等产生的实际损失，故其再行主张违约金不符合法律规定，故对于原告主张的违约金不予认定。为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告刘春萍与被告李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店之间的房屋租赁合同。二、被告李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店返还原告刘春萍经手移交的办公用品，总经理办公室用品有14项：净水器一套、文件柜子一个、老板椅一个、软椅两个、保险柜一个、立式鱼缸一个、柜式空调一台、盆景假山一座、空气加温器一个、木扶手简易沙发一套、茶几两个（大、小各一个）、木櫈墩一个、衣架一个、木椅一个；副经理办公室用品有2项：老板桌一套（桌子用低柜各一个）、木扶手单人沙发一个；行政部办公用品有5项：办公桌四个、办公椅一个、饮水机一台、铁制文件柜一个、衣架一个；理财主管室办公用品有9项：老板桌一套（小低柜及桌子各一个）、单人沙发两个、茶几一个、铁制文件柜一组、小软座椅一个、摆椅一个、三角桌一个、铁衣架一个、木椅一个；理财室办公用品有4项：简易办公桌两张、办公椅两把（沙、木各一个）、床头柜一个、衣架一个；理财部办公用品有5项：简易写字台两个、老板椅一个（转到副总办公室）、衣架一个、饮水机一台、铁制文件柜一个（矮2开门）；无名室办公用品有5项：老板桌一张、老板椅一把、单人沙发两对、小长方几一个、打印机一台；副总经理办公室办公用品有6项：老板台一套（椅及小柜各一个）、老板椅一个、饮水机一台、单人沙发两支、方几一个、衣架一个；财务室办公用品有10项：办公桌两个、床头柜一个、老板椅一把、点钞机一个、电脑显示屏一个、保险柜一个、打印机一个、装订机一个、碎纸机一个、衣架一个；2楼进门客厅办公用品有6项：椅子13个（其中纱椅7个）、饮水机一台、三角桌一个、灭火器两个、白板一个、大长桌一个；一楼大厅正室办公用品有13项：老板桌一套（小低柜及桌子各一个）、老板椅一个、单人沙发两个、方几一个、饮水机一台、柜式空调一台、电脑椅一个、滕椅三个、圆玻璃茶几一个，根雕一个、根雕櫈四个、单人沙发两个、长方几两个；一楼套间办公用品有8项：领航舵两台（大、小各一台）、根雕墩四个、电脑桌一套（主机及显示屏）、电视低柜一个、茶几两个、单人沙发两个、全自动热水器一台、冰柜一台；一楼楼梯间一号房办公用品有7项：写字台一张、办公椅一把、休闲椅一把、电暖气两个、根雕木墩两个、皮软椅两把、三角桌一个；一楼楼梯间二号房办公用品有3项：单人床架一张、根雕櫈两个、铝合金梯一个；二楼办公室存放壁挂式空调9台。三、被告李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店支付原告刘春萍房屋占用费每日1194元，自2015年3月28日起计算至二被告将房屋钥匙交还原告为止（房屋占用费扣减被告已付10000元予以实际结算）。四、被告李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店支付原告刘春萍房屋物业费每日16.70元、卫生费每日18.60元、自2015年3月28日起计算至被告将房屋钥匙交还原告为止；水费每方6.5元，原水表底数一楼底数1740、二楼底数3929，以实际用水数字予以结算至被告交还房屋钥匙为止。五、驳回原告的其它诉讼请求。上述二、三、四项判决内容，于本判决书生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2260元，由被告李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店共同承担。二审庭审期间，李永强向法庭提交所涉房屋门头照片三张（经与电子版核对，该照片拍摄于2015年4月28日），拟证明从2015年4月8日起刘春萍就已经占有房屋，并向外进行了招租；刘春萍质证称，招租广告确系其张贴，但不认可李永强的证明目的,合议庭经分析认为，李永强所提交上述证据虽真实，但不足以支持其证明目的，本院不予采信。经二审审理查明，刘春萍于2015年8月5日将本案所涉房屋出租给案外人;同时，当初移交李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店物品中的一个立式鱼缸、一座盆景假山、两台柜式空调、9台壁挂式空调，刘春萍现已实际占有。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于本案所涉合同解除时间问题，上诉人李永强虽称2015年4月8日起刘春萍已经采取换锁的方式占有了本案所涉房屋，双方合同实际已于2015年4月8日解除，但其提供的证据并不足以证明其主张，且上诉人该陈述与其一审庭审中认可被上诉人提交证据所证明的事实明显矛盾，而被上诉人刘春萍的庭审陈述及一审提交的短信记录、通话记录等能够相互印证上诉人占用所涉房屋的事实，故上诉人该上诉理由不能成立；但根据二审查明事实，刘春萍已于2015年8月5日将本案所涉房屋出租给案外人，且刘春萍认可其于2015年8月1日已更换了房锁，据此，可以推定刘春萍已于2015年8月1日实际控制所涉房屋，故本院确认双方合同解除时间为2015年8月1日。关于房屋占用费、物业费、卫生费及水费的问题，本案双方签订租赁合同后，被上诉人刘春萍作为出租方已经履行了交付标的物义务，上诉人李永强亦实际进行了占用，但合同签订后不久，双方因其他因素，对合同是否继续履行产生了矛盾，在此情况下，上诉人李永强作为承租方既不及时缴纳租金，又怠于履行返还租赁标的物义务，故其理应支付该期间（2015年4月1日至2015年7月31日）的房屋占用费、物业费、卫生费及水费，上诉人李永强虽称其实际只占用本案所涉房屋7天时间，但其提供的证据并不能证明该事实，故其该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于返还办公用品的问题，上诉人李永强在原审庭审期间，明确表示认可物品清单与实物相符且均由其保管的事实，二审期间上诉人虽对此提出异议，但其并未提供新的证据，被上诉人二审期间只认可接收到了一个立式鱼缸、一座盆景假山、两台柜式空调、9台壁挂式空调，故对移交清单所载其他物品，上诉人理应返还。综上，原审法院程序合法、但认定事实不清，应予改判，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销渭滨区人民法院(2015)渭滨民初字第01429号民事判决。二、李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店于本判决生效后15日内返还原告刘春萍经手移交的办公用品，总经理办公室用品有：净水器一套、文件柜子一个、老板椅一个、软椅两个、空气加温器一个、木扶手简易沙发一套、茶几两个（大、小各一个）、木櫈墩一个、衣架一个、木椅一个；副经理办公室用品有：老板桌一套（桌子用低柜各一个）、木扶手单人沙发一个；行政部办公用品有：办公桌四个、办公椅一个、饮水机一台、铁制文件柜一个、衣架一个；理财主管室办公用品有：老板桌一套（小低柜及桌子各一个）、单人沙发两个、茶几一个、铁制文件柜一组、小软座椅一个、摆椅一个、三角桌一个、铁衣架一个、木椅一个；理财室办公用品有：简易办公桌两张、办公椅两把（沙、木各一个）、床头柜一个、衣架一个；理财部办公用品有：简易写字台两个、老板椅一个（转到副总办公室）、衣架一个、饮水机一台、铁制文件柜一个（矮2开门）；无名室办公用品有：老板桌一张、老板椅一把、单人沙发两对、小长方几一个、打印机一台；副总经理办公室办公用品有：老板台一套（椅及小柜各一个）、老板椅一个、饮水机一台、单人沙发两支、方几一个、衣架一个；财务室办公用品有：办公桌两个、床头柜一个、老板椅一把、点钞机一个、电脑显示屏一个、打印机一个、装订机一个、碎纸机一个、衣架一个；2楼进门客厅办公用品有：椅子13个（其中纱椅7个）、饮水机一台、三角桌一个、灭火器两个、白板一个、大长桌一个；一楼大厅正室办公用品有：老板桌一套（小低柜及桌子各一个）、老板椅一个、单人沙发两个、方几一个、饮水机一台、电脑椅一个、滕椅三个、圆玻璃茶几一个，根雕一个、根雕櫈四个、单人沙发两个、长方几两个；一楼套间办公用品有：领航舵两台（大、小各一台）、根雕墩四个、电脑桌一套（主机及显示屏）、电视低柜一个、茶几两个、单人沙发两个、全自动热水器一台、冰柜一台；一楼楼梯间一号房办公用品有：写字台一张、办公椅一把、休闲椅一把、电暖气两个、根雕木墩两个、皮软椅两把、三角桌一个；一楼楼梯间二号房办公用品有：单人床架一张、根雕櫈两个、铝合金梯一个。三、李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店于本判决生效后15日内支付刘春萍房屋占用费143333.3元[（430000元÷12）×4]，扣减已付10000元后实际支付133333.3元。四、李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店于本判决生效后15日内支付刘春萍房屋物业费每日16.70元、卫生费每日18.60元、自2015年4月1日起计算至2015年8月1日；水费每方6.5元，原水表底数一楼底数1740、二楼底数3929，以实际用水数字予以结算至2015年8月1日。五、驳回刘春萍的其它诉讼请求。六、驳回李永强其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费2260元，由李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店共同承担1760元，由刘春萍承担500元；二审诉讼费2260元，由李永强、宝鸡市渭滨区伊比小鹿母婴用品店共同承担1760元，由刘春萍承担500元。本判决为终审判决。审 判 长 韩权雁审 判 员 邱有前代理审判员 黄 婷二〇一六年十月二十四日书 记 员 杨 敏 关注微信公众号“”