（2016）苏0116民初824号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-24
案件名称
原告廖菲菲、丁玉明与被告明文军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖菲菲,丁玉明,明文军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0116民初824号原告：廖菲菲，女，1984年9月19日生，汉族。原告：丁玉明，男，1982年8月20日生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：许凤勤，江苏国诺律师事务所律师。被告：明文军，男，1975年3月14日生，汉族。原告廖菲菲、丁玉明与被告明文军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁玉明及两原告委托诉讼代理人许凤勤到庭参加诉讼，被告明文军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖菲菲、丁玉明向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，为两原告办理房屋过户手续；2、被告支付违约金8万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月18日，原、被告及案外人南京千盛房产经纪有限公司（以下称千盛公司）签订了房地产买卖中介合同，约定原告委托千盛公司购买被告拥有的位于南京市六合区龙池街道XX道X号XX苑XX幢一单元XXX室房屋，价款55万元。当日，原告即按合同约定支付了定金2万元，并于同年2月2日支付了购房款13万元，2月5日支付了购房款7万元，2月8日支付了购房款2万元，合计支付购房款24万元。合同约定：甲方（即被告）应于2015年9月10日前自行办理房屋解押手续，解押后3个工作日内办理房屋产权过户送件手续。由于被告至今未办理房屋产权过户手续，故提起诉讼。根据合同第九条约定，违约方应支付违约金11万元，但原告只要求被告支付8万元。被告明文军未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年1月18日，原、被告及案外人南京千盛房产经纪有限公司（以下称千盛公司）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定：乙方（原告）购买甲方（被告）所有的位于南京市六合区龙池街道XXX号XXX苑XX幢X单元XXX室房屋，甲方委托丙方（千盛公司）出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、抵押登记、土地使用证等相关事宜；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；三方商定，上述违约行为方，选择按标的额的20%即11万元作为违约金分别支付给各守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；经丙方专业提示，甲乙双方另行约定：甲乙双方签约当日，乙方支付甲方购房定金2万元；甲方房屋有贷款，甲方约定于2015年9月10日前自行办理房屋解押手续，解押后3个工作日内办理房屋产权送件手续；甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款额32万元，直接下达于甲方账户，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分房款；甲乙双方于2015年1月28日前办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款1万元；甲方承诺于房屋交接前将房屋内的所有户口迁出，如逾期，按房屋总价的万分之五每日赔偿给乙方，逾期超过30个工作日视为违约；甲乙双方约定于2015年1月28日前支付甲方首付款20万元，且当日到房产局作质押……。当日，原告支付给被告定金2万元，并于同年2月2日、2月5日、2月8日分别支付了购房款13万元、7万元、2万元。2015年2月2日，原告丁玉明与被告明文军签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，并于2015年2月11日核准登记领取了《房屋他项权证》，房屋他项权利人：丁玉明，房屋所有权人：明文军，房屋所有权证号：房屋坐落：南京市六合区龙池街道XXX号XXX苑XX幢X单元XXX室，他项权利种类：抵押权，债权数额：22万元，债务履行期限：2015年2月2日至2015年9月29日。随后，被告将上述房屋交付给原告占有使用。后被告未能按照约定期限办理案涉房屋解押手续，原告曾于2015年11月10日向本院起诉，要求解除上述房屋买卖合同，并要求被告赔偿损失。2016年2月3日，原告撤回了上述起诉，并重新提起本案诉讼。另查明，中国银行股份有限公司南京六合支行对该房屋享有一般抵押权，债权数额：22万元，债务履行期限：2008年6月19日至2028年6月19日。2015年12月17日，江苏省如皋市人民法院依法查封了上述房屋，查封期限自2015年12月17日至2017年12月16日。审理中，本院限原告于2016年7月22日前涤除案涉房屋抵押权，到期后原告未能涤除案涉房屋抵押权，但仍然坚持要求被告办理过户手续。庭审结束后，原告以被告没有将户口迁出要求被告按照合同约定承担房价每日万分之五的违约金。上述事实，由当事人的陈述，《房地产买卖中介合同》及收条，宁房权证合转字第××号《房屋所有权证》，宁六国用（2010）第02764号《国有土地使用证》，宁房他证合字第0331**号《房屋他项权证》，以及证人尹某证言等证据在卷作证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告及案外人千盛公司于2015年1月18日签订的《房地产买卖中介合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。被告无正当理由不履行合同，未在合同规定的期限内办理案涉房屋解押手续，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告继续履行合同、支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。考虑到被告已经将案涉房屋实际交付给原告占有使用等实际履行情况，本院酌定违约金为5.5万元。因案涉房屋存在抵押权，原告方在本院限定的时间内未能涤除抵押权，故其办理过户手续的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告承担没有将户口迁出的违约金，不属于本案审理范围，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告廖菲菲、丁玉明与被告明文军于2015年1月18日签订的《房地产买卖中介合同》继续履行；二、被告明文军于本判决生效之日起10日内给付原告廖菲菲、丁玉明违约金5.5万元；三、驳回原告廖菲菲、丁玉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，由被告负担（原告已垫付，被告在执行时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：a）。审 判 长 李九俊代理审判员 赵 凯人民陪审员 黄恩明二〇一六年十月二十四日书 记 员 李 棠 来源：百度搜索“”