（2016）甘05民终439号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-08
案件名称
水联众房地产开发有限公司与杜小娟、天水奶粉厂、天水联众建筑有限公司、康峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省天水市中级人民法院
所属地区
甘肃省天水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天水联众房地产开发有限公司,杜小娟,天水市奶粉厂,天水联众建筑有限公司,康峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘05民终439号上诉人（原审被告）：天水联众房地产开发有限公司，住所地甘肃省秦安县西川镇。法定代表人：康小强，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗保生，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：杨位位，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杜小娟，女，1960年6月3日出生，汉族，甘肃春风纺织集团退休职工。原审被告：天水市奶粉厂，住所地天水市秦州区莲亭路**号。原法定代表人：杨晚生，该厂厂长。原审被告：天水联众建筑有限公司，住所地甘肃省秦安县解放路。法定代表人邵陇新，该公司总经理。原审被告康峰，男，1964年11月25日出生，汉族，职业不详。天水联众建筑有限公司、康峰的共同委托诉讼代理人：罗保生，男，天水联众房地产开发有限公司办公室主任。天水联众建筑有限公司、康峰的共同委托诉讼代理人：杨位位，男，天水联众房地产开发有限公司工作人员。上诉人天水联众房地产开发有限公司（以下简称联众房地产公司）因与被上诉人杜小娟、原审被告天水奶粉厂（以下简称奶粉厂）、天水联众建筑有限公司（以下简称联众建筑公司）、康峰房屋买卖合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院(2015)天秦民三初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人联众房地产公司及原审被告联众建筑公司、康峰的共同委托诉讼代理人罗保生、杨位位，被上诉人杜小娟，到庭参加诉讼，原审被告奶粉厂经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。联众房地产公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.本案不属于人民法院受理范围。本案涉诉房屋性质属于职工全额集资建房，该宗土地属于建房单位奶粉厂以出让形式取得。依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案纠纷因集资单位破产而导致产权证无法办理属于“历史遗留问题”，而房屋性质属于“全额集资”。因此，本案不属于法院受理范围，应依法驳回起诉。2.程序严重违法。一审法院审理本案适用简易程序错误。本案中涉及一个原告，四个被告，主体混乱，诉讼请求纷杂，法律关系复杂，当事人对各自权利义务、责任以及诉讼标的具有原则性分歧，不属于简易程序审理范围。此外，本案立案时间为2015年11月5日，开庭时间为2015年12月11日，期间36天，已经超过简易程序审限时间。但奇怪的是起诉时间却为2015年11月23日，立案时间早于起诉时间18天，而送达时间为2015年11月2日，早于立案时间3天。由此确定，本案程序混乱，严重违法。3.判决上诉人支付被上诉人违约金既无法律依据，也无事实依据。本案案由属于房屋买卖合同纠纷，因此，涉案全部权利义务关系，应以合同双方意思表示为依据。在双方签订的职工住房合同中，既没有约定办理产权证限制时间，也没有约定违约情形及违约责任的承担方式。因为被上诉人明知该部分商铺与其他住房不同，不在规划范围之内，办理产权证客观上存在难度，所以，全部商铺用户均没有约定办证时间、违约责任。这就是为什么上诉人给住户做出承诺，而对商铺用户从来没有任何承诺的原因。而一审判决在认定“争议房屋性质为全额集资房，原告要求按照商品房计算损失证据不足”的情况下，却随意“参照2012年10月10日联众房地产公司给奶粉厂3、4号楼住户逾期办理房产证承担购房款20％的赔偿金的承诺，由本院酌定赔偿杜小娟损失3万元。”这一“参照”，违背了合同合意原则，没有任何法律依据，而这种“酌定”更没有任何事实依据。杜小娟辩称，购买房屋已达十几年，房产证一直未予办理，一审法院判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。奶粉厂未出庭陈述意见。联众建筑公司、康峰述称，同意上诉人联众房地产公司的意见。杜小娟向一审法院起诉请求：1．四被告协助办理并交付位于天水市秦州区莲亭路64号1号楼附楼5、6号铺面房屋产权证；2．四被告赔偿逾期办理房产证自2006年7月至被告履行完毕的违约金，截止2015年10月为105341.80元；3．四被告承担因逾期办理房产证而导致办证费用增加部分；4．由四被告返还多收的房款以房管部门测量登记面积为准；5.四被告承担诉讼费用。一审审理中，杜小娟对第1项诉请中的房屋明确为1号楼1-112室，“被告返还多收的房款以房管部门测量登记面积为准”的诉请予以撤回。一审法院认定事实：2006年1月19日，奶粉厂与杜小娟签订天水市奶粉厂职工住房合同，约定由杜小娟购买位于秦州区莲亭路64号1号楼由南向北第5、6间铺面两间，面积51㎡，总房款178500元；办理合法房产证，50元暖气碰头费在奶粉厂交房产证时一次性付清。杜小娟于同年3月2日一次性向联众建筑公司交清房款后，该公司将房屋交付杜小娟使用至今。另查明，2003年1月16日奶粉厂与康峰为代表的秦安县建筑工程公司第四分公司签订协议书，约定奶粉厂将厂区以西七亩三分地土地使用权及其附属物（厂房、设备等）以170万元一次性转让给秦安县建筑工程公司第四分公司。2006年5月22日奶粉厂与康峰签订补充协议书，约定1-4号集资楼物业管理由康峰负责，奶粉厂应积极配合1、3、4号集资楼建设工程的验收、产权办理手续，加注相关意见。关于秦安县建筑工程公司第四分公司、联众房地产公司、联众建筑公司、康峰之间的关系，杜小娟庭审中陈述2004年至2005年康峰以秦安县建筑工程公司第四分公司名义对外销售房屋并收取房款，2006年开始康峰作为联众建筑公司的股东以建筑公司名义对外销售房屋收取房款，2008年之后联众房地产公司成立，康峰及联众建筑公司均是联众房地产公司控股股东，2008年以后由联众房产公司继承联众建筑公司、秦安县建筑工程公司第四分公司的权利义务，对外销售房屋、收取房款、管理物业。联众房地产公司、联众建筑公司、康峰的代理人对以上陈述表示认可。2006年11月28日杜小娟购买的房屋所在1号楼的总房产证办理在奶粉厂名下，该楼经审批为职工全额集资住宅楼。一审法院向天水市房地产交易管理中心咨询，交易中心书面答复：奶粉厂1-112室，建筑面积为50.49㎡，该房屋已在交易中心办理了初始登记，且目前可正常办理相应的转移登记。再查明，奶粉厂系原天水市秦州区乡镇企业管理局下属的集体所有制企业，2002年按市委有关文件精神进行改制，对不愿意签订身份置换协议的6名职工，用企业暂未转让的厂房租金缴纳社保费用，同时确保13名退休职工退休费的正常发放。该厂2000年7月18日营业执照到期，2004年1月2日处于吊销状态，原法定代表人为杨晚生。一审法院认为，杜小娟与奶粉厂签订的职工住房合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护，双方应严格按约履行。在合同的履行过程中，康峰以联众建筑公司名义收取了杜小娟的全部购房款，杜小娟履行了自己的合同义务，但奶粉厂、联众房地产公司至今没有为其办理上述房屋的权属证书，杜小娟要求办理并交付房屋产权证的诉请成立，一审法院予以支持。双方虽未约定杜小娟取得房屋产权证书的时间，但自2004年交付房屋后，杜小娟至今未取得房屋权属证书，奶粉厂、联众房地产公司应当承担相应的责任。因争议房屋性质为全额集资房，杜小娟要求按照商品房计算损失证据不足；参照2012年10月10日联众房地产公司给奶粉厂3、4号楼住户逾期办理房产证承担购房款20％的赔偿金的承诺，由一审法院酌定赔偿杜小娟损失3万元。因2006年5月奶粉厂与康峰约定其积极配合1、3、4号集资楼建设工程的验收、产权办理手续，加注相关意见，2008年以后联众房产公司继承了联众建筑公司的权利义务，故该赔偿责任由联众房产公司承担。对杜小娟要求被告承担逾期办理房产证而导致办证费用增加部分的诉请，因该部分费用尚未实际发生，杜小娟的该项诉请也无具体数额，故对该项诉请不予支持；康峰的行为系职务行为，杜小娟要求其承担责任的的诉请不予支持；2008年以后，联众房地产公司继承了联众建筑公司的权利义务，所以杜小娟要求其承担责任的诉请亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告天水市奶粉厂、天水联众房地产开发有限公司协助原告杜小娟办理位于秦州区莲亭路64号1号楼1-112号房屋的登记手续；二、被告天水联众房地产开发有限公司赔偿原告杜小娟损失3万元；三、驳回原告杜小娟的其他诉讼请求。以上判决一、二项在判决生效后10日内履行完毕。案件受理费1203.42元，由原告杜小娟、被告天水联众房地产开发有限公司各负担601.71元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，联众房地产公司与杜小娟之间在2006年1月19日签订的职工住房合同中对购买的商铺约定了办理房产证的时间、缴款时间，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案双方的争议焦点为：1.本案是否属于人民法院的受案范围？2.联众房地产公司是否应给杜小娟赔偿损失3万元？3.一审法院审判程序是否违反法律规定？首先，本案房屋的性质虽属于职工全额集资建房，但不属于历史遗留的落实政策性质的房屋，并且本案双方争议的也不是占房、腾房纠纷，而是要求办理房屋产权证并赔偿损失的纠纷，故不应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案由人民法院立案受理并无不当。其次，关于联众房地产公司上诉认为因杜小娟购买的是商铺，商铺与其他住房不同，不在规划范围之内，办理产权证客观上存在难度，且不应给杜小娟赔偿损失3万元的问题，本院认为，一、二审中法院到天水市房地产产权交易管理服务中心调查，该中心答复为涉案房屋均已办理了初始登记，目前均可以办理相应的房产转移手续。本案中杜小娟已按房产买卖合同的约定支付了全部购房款，履行了合同义务，联众房地产公司也应当按照合同约定履行办理房产证的义务，因联众房地产公司至今未给杜小娟办理涉案房屋的产权证，应承担相应的违约责任，但因双方的房产买卖合同中对于违约金未做出明确约定，一审法院参照2012年10月10日联众房地产公司给奶粉厂3、4号楼住户逾期办理房产证承担购房款20%赔偿金的承诺酌情确定损失为3万元合情合理，并无不当。再次，关于一审法院审判程序是否违反法律规定的问题，杜小娟于2015年11月23日起诉，一审法院立案登记表中载明的立案时间为2015年11月25日，一审开庭的相关手续也于当日给杜小娟进行了送达，故本案一审的起诉、立案、送达时间以及适用简易程序均未违反法律规定，联众房地产公司的该项主张于法无据，不予支持。综上所述，上诉人天水联众房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1203.42元，由上诉人天水联众房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 力审判员 石 岚审判员 张小莉二〇一六年十月二十四日书记员 高 敏 来自