（2016）沪0120民初8541号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-02-08
案件名称
上海同丰房地产开发有限公司与上海爱肯实业有限公司、郑建龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海同丰房地产开发有限公司,上海爱肯实业有限公司,郑建龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初8541号原告：上海同丰房地产开发有限公司，住所：上海市奉贤区。法定代表人：袁楚丰，总经理。委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。被告：上海爱肯实业有限公司，住所：上海市闵行区。法定代表人：董衡。被告：郑建龙，男，汉族，1978年4月8日生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐颖浩，上海市罗顿律师事务所律师。原告上海同丰房地产开发有限公司(以下简称同丰公司)诉被告上海爱肯实业有限公司(以下简称爱肯公司)、郑建龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理，原告同丰公司的委托诉讼代理人杜跃平、被告郑建龙的委托诉讼代理人陈雁君到庭参加诉讼，被告爱肯公司经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告同丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告爱肯公司立即支付购房款2,600万元(人民币，下同)；2、判令被告爱肯公司支付逾期付款违约金，计算方式：自2015年6月7日起，以2,600万元为本金，按每天0.05%计算至判决生效之日止；3、判令被告郑建龙承担连带责任。事实和理由：原告同丰公司与被告爱肯公司于2013年12月6日签订《房屋购买协议》，约定被告爱肯公司购买原告的上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋，房屋总价3,800万元，第一笔款项于1,200万元于本协议签署之日起十日内支付，第二笔2,600万元于本协议签署之日起是十八个月内结清。此外，原告同丰公司同意被告爱肯公司在支付完第一笔款项后使用该房屋作为融资使用。协议第四条还约定，被告爱肯公司与原告于贷款到期后一个月内签订该房屋的《上海市房屋出售合同》，若被告爱肯公司不签订，同时解除本购买协议，则被告爱肯公司需要在此日期前提出，同时必须将该房屋的融资抵押撤销；若被告爱肯公司未能撤销融资抵押则需无条件履行本协议相关约定，被告郑建龙作为担保方对此项约定承担无条件无限连带责任。协议签订后，被告爱肯公司没有在约定期限内通知原告解除协议，也没有依约撤销为融资贷款所设的抵押，且房屋被贷款银行申请拍卖，被告爱肯公司至今没有支付2,600万元购房款。被告爱肯公司未答辩。被告郑建龙辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告爱肯公司签订的《房屋购买协议》，不是买卖房屋的真正意思表示，是为了共同融资需求，贷款共同使用，房屋总价3,800万元也明显高于市场价。双方约定了房款支付日期，但实际是在取得融资贷款后支付的1,200万元。另外，被告郑建龙的保证期限已满，故被告郑建龙不应承担保证责任。本院经审理，认定事实如下：原告同丰公司与被告爱肯公司于2013年12月6日签订《房屋购买协议》，约定被告爱肯公司购买原告的上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋，房屋总价3,800万元，第一笔款项1,200万元于本协议签署之日起十日内支付，第二笔2,600万元于本协议签署之日起十八个月内结清。协议第三条约定，原告同丰公司同意被告爱肯公司在支付完第一笔款项后使用该房屋，作为被告爱肯公司融资使用，进行抵押担保。协议第四条还约定，被告爱肯公司与原告于贷款到期后一个月内签订该房屋的《上海市房屋出售合同》，若被告爱肯公司不签订，同时解除本购买协议，则被告爱肯公司需要在此日期前提出，同时必须将该房屋的融资抵押撤销；若被告爱肯公司未能撤销融资抵押则需无条件履行本协议相关约定(包括但不限于支付相应房款及违约责任)，被告郑建龙作为担保方对此项约定承担无条件无限连带责任。协议第五条约定，原告与被告爱肯公司、被告郑建龙未能按约履行，视为违约，须承担违约责任，违约金额以违约款项的日万分之五计算。协议签订后，被告爱肯公司向广发银行股份有限公司上海分行进行融资贷款2,007万元，借款期限为2013年12月31日至2014年10月20日，并以本案涉案房屋作为抵押担保，办理抵押登记。之后，因爱肯公司未按时还款，广发银行股份有限公司上海分行根据公证债权文书向本院申请执行。原告同丰公司于2015年2月收到了法院发送的强制执行申请书等文书。之后，涉案房屋于2015年12月16日以1,094.4万元的价格被司法拍卖。另查明，原告与被告爱肯公司没有签订《上海市房屋出售合同》，没有解除该《房屋购买协议》，也没有撤销抵押。被告爱肯公司在贷款到位后支付原告房款1,200万元，其余2,600万元至今未付。以上事实，由《房屋购买协议》、《关于核实债权文书履行情况的函》、《强制执行申请书》、《拍卖成交确认书》等证据证实。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告三方签订的《房屋购买协议》，系三方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规规定，合法有效。被告郑建龙主张原告与被告爱肯公司并未有房屋买卖的真实意思表示，仅为融资贷款的目的而签订购买协议，原告予以否认，被告郑建龙的该主张并没有证据证明，本院不予采信。按照《房屋购买协议》约定，被告爱肯公司在贷款到期后一个月内可以撤销抵押并解除该购买协议，但实际并未撤销抵押与解除购买协议，如此，被告爱肯公司应继续履行该购买协议，况且，涉案房屋因被告爱肯公司的抵债行为被拍卖，已无法解除购买协议并返还房屋，原告主张根据购买协议第四条约定继续履行，要求被告爱肯公司支付剩余房款2,600万元，并承担违约金，本院应予支持。按约定支付第二笔房款2,600万元为签订购买协议之日起十八个月内，即至2015年6月5日止，故违约金起算日期为2016年6月6日，原告主张从2016年6月7日起算，予以准许。关于违约金的计算标准，购买协议约定按照日万分之五(即每日0.05%)计算，被告郑建龙主张约定过高，要求调整。本院认为该约定并未过高，决定不予调整。关于被告郑建龙是否还应承担保证责任的问题。审理中，原告主张从事实上不能撤销抵押即涉案房屋产权转移他人之时，才开始计算保证期间六个月。本院认为，原告在2015年2月已经收到法院发送的强制执行申请书等执行文书，所以原告已经知道被告爱肯公司在贷款到期一个月后未撤销抵押，按照购买协议的约定，被告爱肯公司应当无条件履行该协议，支付相应房款及违约金，即在约定的签订协议后的十八个月内，即2015年6月5日之前支付相应房款及违约金，同时，被告郑建龙需要从2015年6月6日起的六个月之内承担连带保证责任，即本案保证期间至2015年12月5日止。另外，担保法有明确规定，连带责任的保证期间，从主债务履行届满之日起算，本案主债务履行届满日为2015年6月5日，而本案诉讼日期为2016年5月12日，故保证期间已过，被告郑建龙的保证责任已经免除，对原告要求被告郑建龙承担连带责任的诉请，本院应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海爱肯实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海同丰房地产开发有限公司人民币2,600万元；二、被告上海爱肯实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海同丰房地产开发有限公司违约金，计算方式：以人民币2,600万元为本金，自2015年6月7日起至本判决生效日止，按每日0.05%标准计算；三、驳回原告上海同丰房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币193,640元、公告费560元，由被告上海爱肯实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 唐祖峰审 判 员 裴孙英人民陪审员 倪梅英二〇一六年十月二十四日书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：