（2016）渝0112民初609号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-03-31
案件名称
重庆澳华科技有限公司与伞德忠,邹清华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆澳华科技有限公司,邹清华,伞德忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初609号原告（反诉被告）：重庆澳华科技有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道3号24层1-6，组织机构代码75005848-X。法定代表人：文琳，董事长。委托诉讼代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹清华，男，1970年10月20日出生，汉族，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：何惠民，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：伞德忠，男，1964年11月22日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：何惠民，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆澳华科技有限公司（以下简称澳华公司）诉被告（反诉原告）邹清华、伞德忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与代理审判员张红艳、人民陪审员殷佳佳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王国忠、被告的委托诉讼代理人何惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）澳华公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即向原告双倍返还保证金50000元；2.二被告赔偿原告装修损失50000元；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与二被告于2010年11月8日签订《写字楼租赁合同》及补充协议，原告租赁二被告位于渝北区财富大道3号财富汇大厦24层的房屋。原告投入装修费用近300000元，但在履行中，原告每次交租后被告都不按合同约定提供发票，导致原告无法做账受到税务警告，影响了原告的正常经营，与二被告协商无果，原告于2014年12月初向二被告提出解除合同并要求赔偿损失，二被告不同意。2015年1月原告搬离时被告无理阻止，原告退房后又不退还保证金。故原告起诉来院。被告（反诉原告）邹清华、伞德忠辩称，是原告违约，不应双倍返还保证金；原告擅自改变房屋结构属于违约，给被告造成经济损失应赔偿。被告（反诉原告）邹清华、伞德忠向本院提出反诉请求：1.原告支付拖欠的2015年1月租金21658元；2.原告赔偿因擅自改变房屋结构给被告造成的损失30000元（以鉴定为准）；诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年1月原告以被告未向其提供租赁发票为由单方解除合同，在没有支付当月租金和经被告同意的情况下强行搬出租赁房屋，被告收回房屋时发现原告擅自对房屋结构进行了重大改变，严重影响了房屋的使用和再次出租。原告（反诉被告）澳华公司辩称，诉请支付租金和赔偿损失已超过诉讼时效，且无事实依据；被告称2015年1月原告就向被告提出了解除合同的意思表示，通知到达合同即解除。本院经审理认定事实如下：被告伞德忠是重庆市渝北区财富大道3号24层1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋的所有权人。2010年11月8日，以被告邹清华、伞德忠为甲方，原告澳华公司为乙方，签订《写字楼租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区财富大道3号“财富汇大厦”产权标识2401、2402、2403、2404、2405、2406号房出租给乙方，用于办公；租赁期限为5年，即2011年1月1日起至2015年12月31日，免租期为54天即自2010年11月8日至2011年1月1日；自2015年1月1日至2015年12月31日每月该房租金为21658元，乙方采取按每3个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期前15个工作日向甲方支付下一期租金；甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据（注：每半年提供一次发票）；履约保证金25000元，应于合同签订当日支付，合同期满或解除，则在乙方交还房屋时，甲方应全额退还履约保证金；第六条房屋装修，6.1乙方在装饰装修该房屋前，如涉及改变房屋结构、原有消防布局等，乙方则须向政府有关主管部门进行报批并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修；第七条甲方的权利及义务，7.7租赁期满后或因乙方责任导致退租的，乙方不得对房屋的装修进行损坏，除可拆除或搬迁可移动物品外，所有的装修装饰均无偿归甲方所有；第十条违约责任，10.2乙方无故拖欠租金1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用；10.5租赁期内甲方单方面解除本的协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方退还履约保证金和赔偿装修损失。合同签订后，原告向被告支付了保证金25000元。同日，双方还签订《发票补充协议》，约定：乙方按时向甲方支付房租费用，甲方每收到乙方两季度租金后15个工作日内向乙方支付等额租赁发票。合同签订后，被告将上述房屋交付给原告，原告与北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司签订《施工合同》对案涉房屋进行装修，合同约定装修款为211500元。北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司出具《渝北区财富汇24楼1-6室装修工程施工图》，并将图纸交付案涉房屋物管公司备案，被告邹清华在备案图纸上签署“同意按此图施工”。该图纸显示，原告是将6套房屋打通，作为办公室使用。原告还与北京卫安诚信消防技术有限公司重庆分公司签订《消防工程承包合同》，支付工程款13800元。租赁期间，被告未完全按照合同约定向原告开具发票。2015年1月21日，原告欲将办公用品搬离，被告邹清华以租期未满为由不允许搬走，双方发生纠纷。2015年1月28日原告搬离租赁房屋，2015年1月的租金原告未支付。2016年5月，被告将房屋出租给他人。庭审中，被告提出对恢复房屋结构所需费用进行鉴定。上述事实，有原、被告的当庭陈述和举示的《写字楼租赁合同》、《发票补充协议》、收据、《消防工程承包合同》、发票、记账凭证、《施工合同》、客户交易明细、照片、情况说明、房地产权证、工程施工图等证据为证，足以认定。原告举示的工作联系函无已向被告送达的证据佐证，真实性无法核实，本院不予采信；原告举示的短信截图及照片真实性无法核实，本院不予采信。本院认为：原告与被告签订的《写字楼租赁合同》是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。原告在合同租期未满的情况下，以被告未按照合同约定提供发票为由提前搬离并主张解除合同，但在租赁合同中，开具发票仅是合同的附随义务，被告未开具发票原告可以要求被告承担违约或损失赔偿责任，但并不能以此为由拒绝支付租金甚至主张解除合同。故原告单方搬离并不按时支付租金违约在先，其解除合同的理由不能成立，被告无需对此承担违约责任。针对租金。原告虽然在2015年1月28日搬离租赁房屋，但双方租赁合同此时并未解除，原告仍应向被告支付租金。2015年1月至2015年3月这一季度的租金应在2014年12月16日前支付，故2015年1月租金21658元的诉讼时效应从2014年12月17日开始计算一年，被告未举证证明在这一年期间有向原告主张过权利，故其在2016年7月7日才提出反诉要求原告支付2015年1月的租金已超过诉讼时效，本院不予支持。针对双倍返还保证金。合同约定原告向被告交付的25000元是履约保证金，履约保证金在合同期满或解除，交还房屋时，全额退还履约保证金，乙方无故拖欠租金1个月以上（含1个月），则甲方有权单方解除合同，收回房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用；租赁期内甲方单方面解除本的协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方退还履约保证金和赔偿装修损失。现原告擅自搬离租赁房屋，并拖欠租金超过一个月，不符合双倍返还履约保证金的约定，且被告有权没收履约保证金。故原告要求被告双倍返还保证金50000元的诉讼请求本院不予支持。针对装修损失。合同约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，乙方不得对房屋的装修进行破坏，除可拆除或搬迁可移动物品外，所有的装饰装修均无偿归甲方所有。原告单方搬离租赁房屋，适用该条约定，故原告要求被告赔偿装修损失50000元的诉讼请求本院不予支持。针对恢复房屋结构的损失。被告邹清华在原告提交的施工图上签字“同意按此图施工”，表明被告是同意原告将几套房屋打通使用的，且被告已将租赁房屋按照原告装修后的状态另行出租，即使鉴定出恢复费用被告也有可能继续按现状使用房屋，并不必然会将房屋恢复至原状，故对被告提出的鉴定申请本院不予允许，对被告要求原告支付恢复原状的损失费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）重庆澳华科技有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）邹清华、伞德忠的反诉请求。本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）重庆澳华科技有限公司负担，反诉案件受理费546元由被告邹清华、伞德忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 黄明真代理审判员 张红艳人民陪审员 殷佳佳二〇一六年十月二十四日书 记 员 陈 实 微信公众号“”