（2016）粤0604民初4846号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-02-22
案件名称
麦耀明与广东省佛山土产进出口有限公司、佛山市禅城区置地集团公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦耀明,广东省佛山土产进出口有限公司,佛山市禅城区置地集团公司,佛山市禅城区建材公司,崔日俊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初4846号原告（反诉被告）：麦耀明，男，汉族，1966年10月20日出生，住址：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：潘景伟、梁柏豪，分别为广东熊何律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广东省佛山土产进出口有限公司，住所：广东省佛山市禅城区汾江南路金源街8号。注册号：440600000009993。法定代表人：刘子健。委托诉讼代理人：王明、陈嘉慧，均为广东天地正律师事务所律师。被告：佛山市禅城区置地集团公司，住所：广东省佛山市禅城区人民路8号203房之五。统一社会信用代码：91440604193620803X。法定代表人：许国全。委托诉讼代理人：陆晓铧，女，汉族，1983年6月14日出生，住址：广东省佛山市禅城区。被告：佛山市禅城区建材公司，住址：广东省佛山市禅城区莲花路57号。注册号：440602000225331。法定代表人：许国全。被告：崔日俊，男，汉族，1966年12月21日出生，住址：广东省佛山市禅城区。原告麦耀明诉被告广东省佛山土产进出口有限公司（下简称土产公司）、佛山市禅城区置地集团有限公司（下简称置地公司）、佛山市禅城区建材公司（下简称建材公司）、崔日俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。后因被告崔日俊下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序审判，由审判员林波担任审判长，与审判员杨玲玲、人民陪审员陈桂好组成合议庭，于2016年10月14日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人潘景伟，被告土产公司的委托诉讼代理人王明、陈嘉慧，被告置地公司及被告建材公司的法定代表人许国全及被告置地公司的委托诉讼代理人陆晓铧到庭参加诉讼。被告崔日俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是被告土产公司的员工。被告土产公司原属国有企业，在莲花大厦未建成前，被告土产公司在该地块上有两房（莲花路57号201房、402房，当时被告土产公司出租给本公司员工谭富华、杨记居住。被告土产公司未转制前，上述房产属国有资产）。1993年，根据佛山市国土局佛土政（1992）39号文件批准，禅城区莲花南小区进行连片改造旧房，被告置地公司负责组织拆迁等工作。由于被告土产公司的上述两房产位于拆迁范围，1993年11月18日，被告土产公司、被告置地公司与谭富华、杨记分别签订两份《房屋拆迁合同书》，约定莲花路57号201房、402房交被告置地公司拆迁，新建后回迁，回迁房产产权待被告土产公司处理。2002年4月，被告土产公司完成国有公司转制，成为职工持股的私有公司，莲花路57号201房、402房产权转由被告土产公司所有。2008年5月28日，由于被告土产公司原来两套房屋面积较小，被告土产公司与被告置地公司协商由被告置地公司合并安排一套面积较大的回迁房，即莲花大厦2002房。2008年6月，被告土产公司将上述房产出售予原告。2008年6月17日，原告向被告土产公司交付首期10万元购房款后，被告土产公司即将房产钥匙交给原告，原告从2008年开始入住使用房产至今。2012年9月，原告在被告土产公司的授权下，向被告置地公司交涉，要求被告置地公司协助办理房产过户登记手续，但被拒绝。为此，原告进行了信访投诉，被告建材公司复函称无义务协助原告办理物业确认手续。2014年1月，原告持被告土产公司的介绍信，将户口迁入莲花大厦2002房。2015年，原告到房管部门查询莲花大厦2002房登记情况，发现该房产已登记在曾担任过被告建材公司法定代表人的被告崔日俊的名下。原告认为，根据物权法司法解释第二条的规定，原告已购得涉案房产并已入住使用多年，是房产合法真正的所有权人。被告置地公司代表政府拆迁并负责回迁安置工作，既然在拆迁中已征拆被告土产公司的房产，且在《房屋拆迁合同书》第三条明确约定回迁房屋产权的归属由被告土产公司处理，故当被告土产公司将回迁房出售予原告后，被告置地公司有义务协助将回迁房产权登记至原告名下，但被告置地公司利用政府授权拆迁、安置回迁的便利，将属于他人的回迁房登记在曾担任过关联企业（被告建材公司）法定代表人的被告崔日俊名下，对原告的合理过户要求一直拒不配合，导致包括原告在内的莲花大厦回迁户上访，给社会带来不安定因素，激化社会矛盾，被政府列为维稳大案。另，被告土产公司收取原告的购房款后，从不直接出面与被告置地公司交涉，怠于履行购房合同的附随义务；被告建材公司明显与被告置地公司关系密切，代表被告置地公司出面拒绝原告合理请求，并将应属原告所有的房产登记于被告崔日俊名下；被告崔日俊明知涉案房产不属自己所有，仍为他人不当利益提供房产挂名，四被告应承担相应法律责任。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认佛山市禅城区禅城区莲花大厦A座2002房产所有权属原告所有；2、被告土产公司、被告置地公司、被告建材公司配合原告办理将佛山市禅城区莲花大厦A座2002登记所有人变更为原告的手续；3、过户所需税费由被告土产公司、被告置地公司、被告建材公司承担；4、本案的全部诉讼费用由四被告承担。后原告增加如下事实理由：被告置地公司与被告崔日俊就涉案2002房签订了《商品房购销合同》，约定由被告崔日俊购买该商品房，但被告崔日俊并未实际支付购房款，亦未发生事实上的交付行为，两被告的上述行为已损害原告就涉案房产与被告土产公司签订的《房屋买卖协议书》享有的合法权益，并变更及明确本案诉讼请求如下：1、确认置地公司与被告崔日俊于2000年3月22日签订的《商品房购销合同》无效；2、确认佛山市禅城区禅城区莲花大厦A座2002房产所有权属原告麦耀明所有；3、被告土产公司、被告置地公司、被告建材公司配合原告办理将佛山市禅城区莲花大厦A座2002房登记所有人变更为原告的手续，过户所需税费由被告土产公司、被告置地公司、被告建材公司承担；4、本案的全部诉讼费用由四被告承担。被告土产公司辩称：一、1993年11月18日，被告土产公司（前身为国有企业广东佛山土产进出口公司，于2000年转制为有限责任公司）及员工杨记、谭富华（××）分别与被告置地公司签订两份《房屋拆迁合同书》，约定将被告土产公司宿舍即莲花路57号402房、201房交由被告置地公司拆除，被告置地公司保证在该片新建的回迁楼住宅层的一至六层安置相同面积的房屋，回迁房屋产权归属待被告土产公司处理。在回迁时，因需增购面积，被告土产公司与被告置地公司于1996年12月16日签订《商品房预售协议书》，约定由被告土产公司认购位于佛山市祖庙区莲花路莲花大厦建筑面积12㎡的住宅，认购面积与莲花路57号201房、402房的拆迁补偿面积一并安置。因莲花大厦项目未缴清土地出让金及土地已抵押并被佛山市中级人民法院查封等问题，莲花大厦成为市区旧区改造项目十大烂尾楼之一。在佛山市国土局、佛山市禅城区政府等多个政府部门的协调下，莲花大厦于2004年7月才竣工，2004年底才具备交楼条件。因被告置地公司原安排的2套回迁房屋面积较小及坐向不理想等原因，经被告土产公司申请，被告置地公司改为重新安置禅城区莲花大厦A座2002房予被告土产公司。因被告置地公司未缴清土地出让金、涉及多宗纠纷导致土地被查封等原因，虽经佛山市禅城区政府多次协调，莲花大厦房产办证问题至今未能解决。多年来，莲花大厦业主曾为此向市、区政府多次上访。本案诉讼发生后，被告土产公司经查询获知，被告置地公司与被告崔日俊于2000年3月22日签订《商品房购销合同》，约定由被告崔日俊向被告置地公司购买涉案房产，上述合同已于佛山市房地产交易所办理合同备案登记。被告置地公司在法院审理的何绍鸿与萧振强、置地公司所有权确认纠纷一案【（2015）佛城法民一初字第483号案】中确认：莲花大厦因种种原因，一直未能按时完工并交付使用，仍属于该公司物业，为保全属于拆迁户的物业，将暂未能办理过户手续的此类物业转移到萧振强等职工名下。在法院审理的马建文、麦琼与置地公司、崔日俊所有权确认纠纷一案【（2015）佛城法民一重字第1号案】中，被告置地公司同样确认，相关拆迁户的物业登记在被告崔日俊等人名下。涉案房产与上述两案情况相同，登记在被告崔日俊名下是被告置地公司在房产办证前的手段，涉案房产实际属被告土产公司所有。2008年12月28日，被告土产公司与原告签订《房屋买卖协议书》，约定由被告土产公司将涉案房产转让予原告；原告在对上述房屋了解的情况下自愿购买；交易总金额为28万元，原告应于签订合同之日起10日内支付首期人民币15万元，余下款项人民币13万元应在2009年底前付清；被告土产公司应提供“公司董事会、监事会决议书”、“拆迁合同、回迁证明”等配合其办理相关手续；办理相关手续时所产生的一切费用由其承担。因莲花大厦无法办证的问题多年来被佛山媒体多次报道。被告土产公司在莲花大厦有回迁房（涉案房产），却一直无法办证，原告作为员工非常清楚，且多次向被告土产公司提出居住方面的困难以及多次请求被告土产公司转让涉案房产给原告。在双方明知涉案房产办证困难的情况下，考虑到原告是被告土产公司员工的关系，被告土产公司以极低价格向其出售涉案房产，这实际属于员工福利。原告当时明确知悉上述情况，向被告土产公司表示该房屋仅用作居住，因此办证问题不重要。原告自2008年6月开始入住涉案房产，但直至2011年12月28日才分期付清房款，逾期付款情节严重，被告土产公司却从未向其收取任何违约金。原告自2008年入住后一直未对办证问题提出任何异议，直至2012年因与被告土产公司产生股权纠纷，双方存在矛盾后，其才故意向多个部门投诉，但被告土产公司一直依约提供协助。为配合原告解决办证问题，被告土产公司先后提供《证明》及《关于莲花路宿舍的说明》、《关于明确莲花路57号物业产权的请示报告》、《委托函》、《致佛山市公安局的说明》等材料，同时按《房屋买卖协议书》约定向其提供拆迁合同、回迁证明等相关材料。此外，被告土产公司更于2014年1月10日向佛山市公安局出具《说明》，配合原告办理入户涉案房产的手续。2014年1月22日，原告顺利办理入户手续。自2012年起，被告土产公司另一股东黄志江唆使原告等几个转制股东，以公司转制过程中的委托持股等相同事由，重复提出多达15宗诉讼，原告参与其中5宗。原告等人起诉纯属恶意诉讼，其诉请无理，被法院多次驳回。因原告与被告土产公司存在多宗纠纷，双方存在矛盾，其明知系被告置地公司导致涉案房产无法办证，且被告土产公司已尽力配合的情况下，故意提起本案诉讼。二、原告主张涉案房产归其所有没有依据，其无权要求被告土产公司等协助其办理过户手续。根据物权法第六条的规定，因被告置地公司自身原因导致被告土产公司未依法取得房产证，故被告土产公司在出售涉案房产时仅与原告签订《房屋买卖协议书》，双方并未办理所有权转移登记手续。根据上述法律规定，原告仅享有合同权利，并未享有涉案房产所有权，其主张确认涉案房产归其所有无法律依据。原告是在涉案房产无法办证的情况下，以极低价格并按房屋当时状况购买涉案房屋，被告土产公司依约仅需提供“公司董事会、监事会决议书”、“拆迁合同、回迁证明”等资料，无其他协助过户义务，客观上也无法协助其过户。对此，被告土产公司已反诉要求解除合同，原告诉请被告土产公司配合办理过户手续无理。三、原告要求被告土产公司承担税费没有依据。依据被告土产公司与原告签订《房屋买卖协议书》第五条的约定，即使被告土产公司等需协助原告办理过户手续，相关税费亦应依约由原告承担。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告置地公司辩称：一、被告置地公司与原告并非合同相对人。1、涉案《房屋拆迁合同书》的合同当事人为被告土产公司与被告置地公司，与原告无关。根据合同的相对性，原告无权向被告置地公司提出协助办证的请求。2、原告与被告土产公司签订的《房屋买卖协议书》与被告置地公司无关，被告置地公司不确认该协议的真实性及有效性，因该协议书所产生的权利义务也与被告置地公司无关。二、确权主体和程序不适当。1、对莲花大厦A座2002房的权属确认，应由被告土产公司向政府房管部门申请，而非由原告向被告置地公司提出。2、在被告土产公司已对房屋权属确认后，再由原告向被告土产公司提起合同纠纷之诉。三、莲花大厦A座2002房的权属不清晰，购买该房屋的法律后果应由原告承担。被告置地公司根据市政府和城市规划部门的批准，对莲花路、鹤园街片区进行连片改造，其中在拆迁范围内的莲花路57号201房、402房当时为被告土产公司宿舍，住户为谭富华、杨记。被告置地公司对莲花路57号201房、402房征拆时，由于被告土产公司及当时住户谭富华、杨记均无法提供这2套房屋的权属证明，因此被告置地公司不能与被告土产公司及谭富华、杨记签订《佛山市房屋折迁合同》，而只能根据当时的有关规定，在佛山市城区律师事务所2名律师的见证下，由被告置地公司与住户谭富华、杨记、被告土产公司分别签订《房屋拆迁合同书》。其他房屋产权清晰的拆迁户，拆迁时被告置地公司则与其签订《佛山市房屋拆迁合同书》，并在佛山市房地产管理局进行备案。拆迁改造完成后，被告置地公司根据与被告土产公司签订的2份《房屋拆迁合同书》，在莲花大厦给被告土产公司安置了2套回迁房。被告土产公司以2套回迁房面积太小为由，要求将这2套回迁房换成1套面积相对较大的房屋。被告置地公司就向被告土产公司提供了涉案莲花大厦A座2002房。依据《房屋拆迁合同书》第三条的约定，该条款已明确被告土产公司需要处理回迁房的产权问题，而并非指回迁房屋产权归被告土产公司所有。之后被告土产公司并未向被告置地公司提供相关的房屋权属证明，在此情况下，被告置地公司无法协助办理莲花大厦A座2002房的产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，如原告明知莲花大厦A座2002房未领取权属证书或并未对该房屋的权属问题进行清晰了解的情况下，仍与被告土产公司签订《房屋买卖协议书》购买该房屋的，其法律后果应由原告承担，与被告置地公司无关。四、原告的起诉已超过诉讼时效。原告与被告土产公司签订《房屋买卖协议书》购买莲花大厦A座2002房的时间是2008年12月28日，分期支付购房款尾数的时间2011年12月28日，如原告认为被告置地公司有为其办理莲花大厦A座2002房产权证的义务，依法应于两年内起诉，原告的起诉已超过诉讼时效，对其起诉应予驳回。综上，被告置地公司并非《房屋买卖协议书》的合同相对人，购买权属不清的房屋而产生的法律后果应由原告承担，原告的起诉已超过诉讼时效。被告建材公司辩称：对原告起诉无异议。被告土产公司反诉诉称：1993年11月18日，被告土产公司与被告置地公司签订两份《房屋拆迁合同书》，约定由被告置地公司征拆被告土产公司莲花路57号402房、201房,被告置地公司保证在新建的回迁楼住宅层的一至六层安置相同面积的房屋。回迁时，因需增购面积，被告土产公司与被告置地公司于1996年12月16日签订《商品房预售协议书》，增购建筑面积12㎡。后经被告土产公司申请，被告置地公司最终确定被告土产公司的回迁房为禅城区莲花大厦A座2002房，但该房一直未能办证。涉案房产所在的莲花大厦无法办证的问题，多年来被佛山媒体多次报道。对此，原告作为被告土产公司的员工非常清楚，并因其住房困难，多次请求被告土产公司向其转让涉案房产，表示仅用作居住，办证问题不重要。鉴于涉案房产办证存在障碍，且考虑到原告是被告土产公司员工，被告土产公司于2008年12月28日与其签订《房屋买卖协议书》，以极低的价格（2400元/㎡，当时同等房产市价超8000元/㎡）向原告出售涉案房产。因涉案房产所在的莲花大厦项目开发商即被告置地公司未缴清土地出让金，且其土地已抵押，并因涉及多宗诉讼导致项目土地被佛山市中级人民法院查封等，莲花大厦项目成为佛山市区旧区改造项目十大烂尾楼之一，至今未能办理房产证，故涉案房产客观上无法过户。另根据佛山市不动产档案馆出具的查询结果，涉案房产现登记于被告崔日俊名下。据被告土产公司了解，被告置地公司于2000年3月与被告崔日俊签订《商品房购销合同》，将涉案房产备案登记在被告崔日俊名下。鉴于该客观情况，被告土产公司没有责任、客观上也没有能力为原告办理涉案房产的过户手续。根据合同法第一百一十条的规定，被告土产公司未能取得涉案房产的产权证，且因被告置地公司欠缴莲花大厦项目土地出让金、土地被查封及涉案房产现登记在被告崔日俊名下，被告土产公司客观上无法协助原告办理过户手续。《房屋买卖协议书》事实上无法履行，应予解除，原告应向被告土产公司返还涉案房产。最高人民法院审理的湖南省成功开发投资有限公司（下称成功公司）与湖南省湘林置业有限公司（下称湘林公司）土地使用权转让合同纠纷一案，成功公司在未取得土地使用权证及土地转让批准文件的情况下，将土地转让予湘林公司，后未依约办理过户手续，湘林公司诉请要求办理过户手续。最高人民法院审理认为：成功公司未取得讼争土地的土地使用权证，亦未取得土地转让的批准手续，该事实构成了双方当事人履行合同的阻却事由，存在合同法第一百一十条规定的法律上和事实上不能履行的情形；且成功公司亦明确表示不愿履行其与湘林公司之间的转让合同，故判决解除双方的《国有土地使用权转让协议书》。本案案情与该案类似，依法应解除原告与被告土产公司签订的《房屋买卖协议书》。为维护各方的合法权益，依法理顺各方的法律关系，促进社会的和谐稳定，被告土产公司特向法院提起反诉，请求判令：1、解除被告土产公司与原告签订的《房屋买卖协议书》；2、原告向被告土产公司返还莲花大厦A座2002房；3、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告土产公司的反诉辩称：原告本诉属所有权确认诉讼，而被告土产公司反诉合同纠纷诉讼，性质不同，且被告土产公司的反诉涉及房款退款、房款利息、房产升值、差价等多种因素，不宜与本诉一并处理，建议法院另案处理。另外，原告与被告土产公司之间的合同真实有效，已实际履行多年，被告土产公司要求解除《房屋买卖协议书》不符合法律规定。被告置地公司、被告建材公司针对被告土产公司的反诉共同辩称：与被告置地公司、被告建材公司无关，不清楚。被告崔日俊未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依职权向佛山市禅城区不动产登记中心调取《关于佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4846号的复函》。被告崔日俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《关于明确莲花路57号物业产权的请示报告》（佛土出[2009]5号）、《关于广东省佛山土产进出口有限公司购买职工集体股的批复》（佛商贸[2002]037号）、《固定资产——房屋建筑物清查评估明细表》、《资产评估结果汇总表》、工商登记网上查询结果，被告土产公司作为相关利害关系人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告及被告土产公司提交的《房屋买卖协议书》，有原件核对，被告土产公司作为合同相对方对三性均无异议，本院予以采信。原告提交的广东省佛山土产进出口有限公司介绍函、常住户口登记卡、中国南方电网发票联及清单、证明、委托函，均有原件核对，本院对真实性予以确认。被告土产公司提交的《商品房购销合同》及《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》，有原件核对，被告置地公司与被告建材公司虽不予确认，但并未提供有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告土产公司提交的湖南省成功开发投资有限公司与湖南省湘林置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案例与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：1993年11月18日，原佛山市城区置地实业总公司与被告土产公司及住户谭富华、杨记在佛山市城区律师事务所律师见证下分别签订《房屋拆迁合同书》，约定由被告置地公司征拆原莲花路57号201房、402房，拆迁补偿方式为回迁安置补偿方式，回迁房屋产权归属待被告土产公司处理。1996年12月16日，原佛山市城区置地集团公司与被告土产公司签订《商品房预售协议书》，约定由被告土产公司认购莲花大厦住宅总面积12平方米，在被告土产公司付清购房款后，产权归被告土产公司所有。认购面积与原莲花路57号201房、402房的拆迁补偿面积一并安置，并作为两个单车房平均安置。2000年3月22日，原佛山市城区置地集团公司与被告崔日俊签订《商品房购销合同》（合同编号：230711），约定由被告崔日俊向被告置地公司购买涉案莲花大厦A座2002房及三层单车房，商品房建筑面积共120.20平方米，实得建筑面积102.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米，总金额216360元。上述合同于2000年3月23日于原佛山市房地产管理局完成备案登记，购房人为被告崔日俊，现上述房产尚未办理产权登记。2002年4月23日，案外人佛山市商贸资产经营有限公司作出《关于广东省佛山土产进出口有限公司购买职工集体股的批复》，同意将20%职工集体股和非经营性资产转让给被告土产公司，上述转让资产包含涉案原莲花路57号宿舍。2008年5月28日，被告土产公司向被告置地公司出具《关于莲花路宿舍的说明》，上载：“我公司原宿舍地点位于佛山市莲花路57号201房、402房共2套宿舍，产权均属我公司所有。于1993年11月18日与贵公司置业中心签订房屋拆迁合同书，合同书中明确规定回迁时可分配到2套宿舍。然而，由于贵公司安排我公司回迁的2套宿舍面积较小（在合同书中规定的面积范围内）及座向不理想等原因。向贵公司提出是否可以将2套宿舍的合共面积，重新安排1套宿舍给我公司。此后，得到了贵公司的理解，已分配到莲花大厦2002房1套。为此，我公司作出上述说明。”同日，被告置地公司出具《证明》，上载：“原莲花路57号201房、402房（原租用人：谭富华、杨记，为佛山市土产进出口公司职员），为我公司莲花南小区（莲花大厦）旧城改造工程征拆房屋。现回迁安置在莲花大厦A座2002房。特此证明。”2008年12月28日，被告土产公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：“一、甲方拟将位于佛山市莲花路57号莲花大厦A座2002房，建筑面积为116.19平方的房屋转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房屋作了了解，愿意购买该房屋。二、甲、乙双方议定该房屋交易总金额为人民币贰拾捌万元整。乙方应于协议签订后拾天内支付首期人民币壹拾伍万元整。余下人民币壹拾叁万元整在09年底前付清。三、甲方收到乙方支付首期购房款之日起，不得将该房屋用于抵押、抵债及转让等。四、甲方应配合协助乙方办理相关的手续。并提供给乙方相关资料。1、公司董事会、监事会决议书；2、拆迁合同、回迁证明；3、如乙方办理相关手续所需提供的证明材料。五、甲乙双方同意，在办理相关手续时所产生的一切费用，由乙方负责。……”。后被告土产公司分别于2008年6月17日、2008年12月18日、2010年1月5日、2011年1月24日、2011年12月28日出具收据，确认收取原告支付的购房款合计280000元。2009年3月6日，被告土产公司向案外人佛山市公盈投资控股有限公司作出《关于明确莲花路57号物业产权的请示报告》，主要内容为：“我公司原宿舍地点位于佛山市莲花路57号201房、402房共2套宿舍，产权均属我公司所有。经佛山市商贸资产经营有限公司佛商贸[2002]037号文的批复（详见附件），同意将20%职工集体股和非经营性资产转让给我公司，而非经营性资产已包括莲花路57号物业。为此，请贵公司予以证实。”2012年9月24日，被告土产公司出具《委托函》，上载：“我广东省佛山土产进出口有限公司委托麦耀明同志，办理位于佛山市莲花路57号莲花大厦A座2002房的相关手续，请相关部门给予方便，特此委托。”2012年10月10日，原告与被告土产公司向禅城区公资办、佛山市信访局提交《要求城区置地公司迅速办理本公司在莲花大厦房屋产权的申诉》。被告建材公司于2012年10月16日向原告作出《信访复函》，认为其已按照《房屋拆迁合同书》约定和被告土产公司的要求对被拆迁房进行回迁安置，已完成了约定责任，不应由其承担相关法律责任。2014年1月10日，被告土产公司向佛山市公安局出具函件一份，上载：“我公司原宿舍地点位于佛山市莲花路57号201房（原住户谭富华），402房（原住户杨记）共2套房，产权均属我公司所有。于1993年11月18日与佛山城区置地集团公司签订房屋拆迁合同书，合同书中明确规定回迁时可分配到2套房，然置地公司回迁安排给我公司的房面积较小（在合同书中规定的面积范围内）及座向不理想等原因，经协商得到城区置地公司的同意并重新分别配到莲花路57号莲花大厦A座2002房1套。为此，我公司作出上述说明。现我公司已转让给本公司员工麦耀明入住莲花路57号莲花大厦A座2002房，望贵局给予麦耀明办理有关入户手续。”后佛山市公安局祖庙派出所于2014年1月22日为原告办理入户登记手续，入户地址为涉案佛山市禅城区莲花路57号A座2002房。2016年5月12日，案外人佛山市威琪物业管理有限公司出具《证明》，上载：“兹有广东省佛山市禅城区莲花路57号莲花大厦A座2002房户主麦耀明交来物业管理费时间由2008年7月起至2016年5月止。”2016年7月11日，佛山市禅城区不动产登记中心向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4846号的复函》，上载：“一、来函征询的位于佛山市禅城区莲花路57号A座2002房（即莲花大厦A座2002房），未核发国有土地使用证，但莲花路57号A座已经办理商品房首次登记。根据佛山市禅城区置地集团公司向我局国土分党组申报的资料显示莲花路57号A座2002房用于拆迁补偿给佛山市土产进出口公司，部分增购，使用权类型为部分出让部分划拨，用途住宅。另向我局城乡建设分党组申报为无产权，但经查询，莲花路57号A座2002房已由崔日俊签订商品房买卖合同并办理合同备案手续。二、法院依法对上述房产进行裁定过户时，须理顺以下问题：1、开发商佛山市禅城区置地集团公司分别向我局申报权属不一致的问题；2、划拨部门需办理出让手续并按规定补交土地出让金。”诉讼中，原告陈述：原告从2008年开始占有使用涉案房屋现状，并由原告自行装修入住。原告是在被告土产公司出示了相关产权文件后才购买涉案房屋，不存在所谓房产难以办证的情况，不属于优惠价格出售。如果日后办证需缴纳土地出让金，原告愿意先行垫付，再另案主张权利。被告土产公司陈述：在原告知悉涉案房产难以办证，且其仅为居住使用的情况下，被告土产公司才将涉案房产以极低的优惠价格转让予原告。被告土产公司亦积极主动协助原告办证，但因客观原因无法办理。被告置地公司陈述：被告崔日俊未向被告置地公司支付涉案2002房购房款。莲花路57号A座楼除回迁房外，其他房屋的土地出让金应该都已缴清。回迁房是因为没有确认权属而未支付土地出让金。另查明，佛山市城区置地实业总公司于1994年6月30日经工商行政管理局核准变更名称为佛山市城区置地集团公司，后于2004年4月26日变更名称为佛山市禅城区置地集团公司，即本案被告置地公司。本院认为，本案原告系基于其与被告土产公司签订的《房屋买卖协议书》主张其已购买及占有使用涉案房屋，并向各被告主张权利，故本案应系房屋买卖合同纠纷。原佛山市城区置地实业总公司与被告土产公司及住户谭富华、杨记分别签订的两份《房屋拆迁合同书》，均系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《房屋拆迁合同书》签订后，涉案原莲花路57号宿舍（201房、402房）均已拆迁完毕，并由被告置地公司采取安置回迁房方式进行补偿，被告土产公司作部分增购，被告置地公司亦已于2008年5月28日出具《证明》，确认回迁安置房为涉案莲花大厦A座2002房。另根据案外人佛山市商贸资产经营有限公司于2002年4月23日作出的《关于广东省佛山土产进出口有限公司购买职工集体股的批复》，被告土产公司受让的非经营性资产即包含涉案原莲花路57号宿舍，故该莲花路57号宿舍经拆迁后回迁安置所得的莲花大厦A座2002房产权应属被告土产公司所有。被告土产公司其后与原告签订《房屋买卖协议书》，约定将上述2002房出售予原告，属被告土产公司对其财产的合法处分行为，该《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人都应严格依约履行。依据佛山市禅城区不动产登记中心于2016年7月11日向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4846号的复函》，涉案2002房已办理合同备案登记，亦可通过补办相关手续的方式办理产权登记手续，故被告土产公司以上述房屋无法办证及被告土产公司无法协助过户为由主张《房屋买卖协议书》无法履行而诉请解除上述协议并要求原告返还上述房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张确认被告置地公司与被告崔日俊签订的《商品房购销合同》无效的诉请。如上分析所述，涉案《房屋买卖协议书》合法有效，原告及被告土产公司于诉讼中均确认原告已支付完毕购房款，原告亦提交证据证明其从2008年起即占有使用上述2002房至今，可证实《房屋买卖协议书》系原告与被告土产公司的真实意思表示，亦已实际履行。被告置地公司、崔日俊虽曾就涉案2002房签订《商品房购销合同》，约定由被告崔日俊购买上述房屋，但被告置地公司陈述被告崔日俊未向其支付购房款，亦无证据证实该两被告就涉案2002房曾发生事实上的交付行为，被告崔日俊也未到庭抗辩或提供有效证据予以反驳，故被告置地公司与被告崔日俊就涉案2002房签订《商品房购销合同》并登记备案的行为，并无买卖房屋的真实意思表示，已损害原告就《房屋买卖协议书》享有的合法合同权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，上述《商品房购销合同》应为无效合同，本院对原告主张确认该合同无效的诉请予以支持。关于原告主张确认涉案2002房归原告所有及各被告协助原告办理产权变更登记手续的诉请。如上分析所述，原告系通过与被告土产公司签订《房屋买卖协议书》而购买涉案2002房，则原告依据《房屋买卖协议书》享有的权利为合同权利，其并未享有不动产物权，故原告主张确认涉案2002房归其所有的诉请无法律依据，本院不予支持。另因原告已支付完毕购房款并实际占有使用涉案2002房，故被告土产公司依据《房屋买卖协议书》第四条的约定负有协助原告办理产权变更登记手续的合同义务；而因上述房屋系被告置地公司开发并经合同备案登记至被告崔日俊名下，故被告置地公司亦负有协助原告办理产权变更登记手续的义务，本院对原告主张被告土产公司、被告置地公司协助办理产权变更登记手续的诉请予以支持。被告置地公司抗辩认为原告的相关起诉已超诉讼时效，但《房屋买卖协议书》并未明确约定原告应办理相关产权登记手续的时间，故被告置地公司的上述抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。诉讼中，原告自愿先行垫付涉案房屋办理产权登记手续中产生的土地出让金，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。关于原告主张被告土产公司、被告置地公司承担过户税费的诉请。依据《房屋买卖协议书》第五条“甲乙双方同意，在办理相关手续时所产生的一切费用，由乙方负责”的约定，涉案2002房产权在从被告土产公司名下过户至原告名下所产生的相关税费应由原告自行承担，除此之外按相关法律法规规定应由被告置地公司与被告土产公司负担的税费，因产权变更登记行为尚未实际发生，无法确定实际产生的税费金额，故本院对原告的该诉请不予支持。至于被告建材公司的责任。本案并无任何有效证据显示被告建材公司与本案的关联性，其出具《信访复函》的行为亦不能构成被告建材公司承担责任的法律依据；而原告以被告崔日俊曾担任被告建材公司法定代表人、被告建材公司与被告置地公司系关联企业为由主张被告建材公司承担责任，亦无事实和法律依据，本院对原告主张被告建材公司承担责任的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：确认原佛山市城区置地集团公司与被告崔日俊于2000年3月22日签订的《商品房购销合同》（合同编号：230711）无效；被告佛山市禅城区置地集团公司、广东省佛山土产进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告麦耀明办理将佛山市禅城区莲花大厦A座2002房过户至原告麦耀明名下的变更登记手续；驳回原告麦耀明的其他诉讼请求；驳回被告广东省佛山土产进出口有限公司的反诉请求。佛山市禅城区置地集团公司、广东省佛山土产进出口有限公司如果未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案适用普通程序，本诉受理费收取5500元，由被告佛山市禅城区置地集团公司与被告广东省佛山土产进出口有限公司各负担2750元；反诉受理费25元，由被告广东省佛山土产进出口有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 林 波审 判 员 杨玲玲人民陪审员 陈桂好二〇一六年十月二十四日书 记 员 汤丽华附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”