（2016）辽01民终10664号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人沈阳市消防局与被上诉人沈阳洁美物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳市消防局,沈阳洁美物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10664号上诉人（一审被告）：沈阳市消防局，住所地沈阳市沈河区小北关街202巷14号。负责人：刘卫东，该局局长。委托代理人：于冰，男，1982年12月出生，汉族，沈阳市消防支队科长。委托代理人：奚鹏，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：沈阳洁美物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区齐贤北街5号10-3。法定代表人：赵俊，该公司总经理。委托代理人：郭莉，女，1970年5月7日出生，汉族，该公司工作人员。委托代理人：郑伟东，辽宁名望律师事务所律师。上诉人沈阳市消防局（以下简称“消防局”）因与被上诉人沈阳洁美物业管理有限公司（以下简称“洁美物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0116民初2500号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月27日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人消防局二审上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、2009年至2012年物业费超过诉讼时效，不应予以支持。二、上诉人并未授权业委会与被上诉人签订物业管理合同，上诉人不是合同主体，不承担合同义务。补充：三、假使认定上诉人应当支付物业费，那么上诉人支出的园区电梯维修费217,446元应从物业费中扣除。被上诉人洁美物业公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。一、被上诉人一审提供证据证明未超时效。二、合同约定大修费用由上诉人承担，所以电梯维修费不应从物业费中扣除。洁美物业公司一审诉称：被告系铁西区消防警官公寓整体房屋的产权人。2009年末，原告与消防警官公寓的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，双方对各自权利义务进行了约定，原告成为该小区的物业管理者。从2009年至今，被告尚欠付原告该小区5甲网点1门-6门，5甲1层2层商业网点，5-1号3-2-2、3-3-2、3-4-2、3-11-2、3-12-2，5-2号3-5-2,1号20-2、2号9-1房屋的物业费共计452,510元。原告经多次向被告索要未果，故诉至法院，请求依法判令被告给付原告拖欠的物业费452,510元。消防局一审辩称：原告起诉2009至2012年的物业费已经超过了诉讼时效。原告并没有按照物业合同的约定对园区内的电梯等设施进行维护，水泵房的电费及电梯的维护费是我方垫付的，应当折抵物业费。合同中没有约定交付物业费的时间，不存在滞纳金的问题。一审法院查明：2009年12月9日，原告与沈阳市铁西区消防警官公寓业主委员会签订了物业委托管理合同，约定由原告为铁西区齐贤北街5号消防警官公寓住宅小区提供物业管理服务，期限为2009年12月1日起至2012年11月30日止，物业费约定为商业用房每平方米每月2元，住宅用房每平方米每月1元。合同签订后原告依照约定为园区提供了物业服务。该合同期满后，原告与沈阳市铁西区消防警官公寓业主委员于2012年12月4日，就该园区又签订了物业委托管理合同，约定原告的委托管理期限为2012年11月1日起至2015年10月31日止。物业费约定同上。另查明，该园区内的网点房屋齐贤北街5甲1-6门，总面积为1650.3平方米；5甲1层、2层房屋，总面积1988.352平方米，其中物业办公室面积300平方米，故实际使用面积为1688.352平方米；5-1号楼中3-2-2、3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-11-2、3-12-2六套住宅房屋总面积为992.69平方米；2号楼11-1房屋面积117.69平方米，上述房屋在原告提供物业服务期间，尚欠2010年1月1日起至2015年10月31日止的物业费。1号楼20-2、2号楼9-1的合计面积为233.6平方米，尚欠2012年1月1日起至2015年10月31日止的物业费。原告自上述房屋拖欠物业费开始，逐年多次催告房屋业主履行交纳物业费的义务。再查明，上述房屋所有权人为被告沈阳市消防局。一审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与消防公寓的业主委员会签订了物业委托管理合同并进行了物业服务，被告作为园区内的业主，应当依照物业合同的约定交纳物业费。根据物业委托管理合同的约定，委托原告进行物业管理服务的期限为2009年12月1日起至2015年10月31日止，故原告诉请中超过2015年10月31日后的物业费部分，一审法院不予支持。另，虽然涉案园区中齐贤北街5甲1-6门的房屋总面积为1650.3平方米，但原告仅主张1375.25平方米的物业费，故以原告主张面积为准。对于5甲1层、2层房屋的实际使用面积为1688.352平方米，但原告仅主张1356.96平方米，故以原告主张面积为准。关于被告辩称，因物业园区内的水泵房电费83,000元是由被告出资，应当在物业费中扣除。因住宅园区的水泵房应当在建设工程竣工后交由自来水公司管理，而非物业公司，且在物业委托管理合同中并未就水泵房电费承担作出约定，故一审法院对于被告该抗辩不予采纳。关于被告辩称，因物业园区内电梯维修费217,446元是由被告出资，应当在物业费中扣除。因被告就该主张举证的票据仅体现了其作为交款人支付的电梯维修费的数额，没有体现所维修的电梯所在的物业园区，故不足以证明其主张，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、被告沈阳市消防局于本判决发生法律效力十日内给付原告沈阳洁美物业管理有限公司位于齐贤北街5甲1-6门房屋自2010年1月1日起至2015年10月31日止的物业费192,535元（1375.25平方米×2元/月×70个月）；二、被告沈阳市消防局于本判决发生法律效力十日内给付原告沈阳洁美物业管理有限公司位于齐贤北街5甲1层、2层房屋自2010年1月1日起至2015年10月31日止的物业费94,987.2元（1356.96平方米×1元/月×70个月）；三、被告沈阳市消防局于本判决发生法律效力十日内给付原告沈阳洁美物业管理有限公司位于齐贤北街5甲5-1号楼中3-2-2、3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-11-2、3-12-2六套住宅房屋自2010年1月1日起至2015年10月31日止的物业费69,488.3元（992.96平方米×1元/月×70个月）；四、被告沈阳市消防局于本判决发生法律效力十日内给付原告沈阳洁美物业管理有限公司位于齐贤北街5甲2号楼11-1住宅房屋自2010年1月1日起至2015年10月31日止的物业费8,238.3元（117.69平方米×1元/月×70个月）；五、被告沈阳市消防局于本判决发生法律效力十日内给付原告沈阳洁美物业管理有限公司位于齐贤北街5甲1号楼20-2、2号楼9-1两套住宅房屋自2012年1月1日起至2015年10月31日止的物业费10,745.6元（223.6平方米×1元/月×46个月）；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,088元，由原告承担1,368元，由被告沈阳市消防局承担6,720元（原告已预交，由被告直接给付原告）。上诉人消防局二审提交如下证据：提供电梯维修服务的企业出具的维修明细表及费用的证明材料，主张证明电梯维修费用实际发生，且属于案涉物业服务范围内的电梯。被上诉人洁美物业公司提出按照合同约定，电梯大修费用由产权人即上诉人承担，上诉人明知自己的义务，故电梯维修费应由上诉人自行承担。本案二审查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为：双方二审已就诉争尚欠物业费的给付数额达成一致意见，即同意上诉人一次性给付被上诉人至2015年10月31日止尚欠的物业费20万元，被上诉人同意不再向上诉人主张此段期间发生的电梯维修费，本院予以确认，并据此作出判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0116民初2500号民事判决书；二、沈阳市消防局于本判决生效之日起10日内一次性给付沈阳洁美物业管理有限公司至2015年10月31日止尚欠物业费200，000元；三、驳回沈阳洁美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8,088元（沈阳洁美物业管理有限公司预交），由沈阳洁美物业管理有限公司承担。二审案件受理费8,088元（沈阳市消防局预交），由沈阳市消防局承担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 卓代理审判员 史舒畅审 判 员 王 虹二〇一六年十月二十四日书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 关注微信公众号“”