（2016）内01民终2311号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-14
案件名称
呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司诉呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司,呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2311号上诉人（原审被告）：呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区赛罕路东侧公主花园16号楼1层1011。法定代表人：潘瑞芳，该公司经理。委托诉讼代理人：裴政，内蒙古和致谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪乌吉斯古楞，内蒙古和致谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市金山开发区金山大道北侧汇业路西侧餐饮综合楼A3号楼1014。法定代表人：杨铁柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈青峰，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：平光明，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司（以下简称嘉融物业公司）因与被上诉人呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司（以下简称鼎力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉融物业公司的委托诉讼代理人裴政、倪乌吉斯古楞，被上诉人鼎力物业公司的委托诉讼代理人陈青峰、平光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉融物业公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼎力物业公司全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人之间没有直接法律关系，被上诉人诉讼主体不适格。被上诉人未取得物业服务管理资质，诉请依据的缴费账目等基础性材料未经依法验证，据此做出的审计报告不能作为定案依据，且适用法律错误。鼎力物业公司辩称，上诉人收取业主各项费用后，拒不履行合同义务，擅自撤离小区，应当返还相关费用。我方与小区业主签订的债权转让协议是双方真实意思表示，且已通知上诉人，我方享有合法债权。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鼎力物业公司向一审法院起诉的请求：1、嘉融物业公司偿还欠款362040.5元（装修保证金310000元、物业费44039元、公区电费5661.50元、车位费2340元）；2、嘉融物业公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年7月26日，嘉融物业公司与内蒙古鑫瀚房地产开发有限责任公司（以下简称鑫瀚房地产公司）签订前期物业服务合同，双方约定：“嘉融物业公司为水榭花都小区提供前期物业管理服务。合同期限为6年，自2012年7月26日起至2018年7月25日止。”2014年1月3日嘉融物业公司退出水榭花都小区的物业服务。2014年1月5日，鼎力物业公司与鑫瀚房地产公司签订前期物业服务合同，双方约定由鼎力物业公司为水榭花都小区提供物业管理服务。鼎力物业公司入住该小区后，小区业主以曾缴纳过相关费用为由拒绝向鼎力物业公司交纳物业费，后鼎力物业公司与小区业主达成《债权转让协议》，约定小区业主将其对嘉融物业公司享有的债权转让给鼎力物业公司。债权转让后鼎力物业公司通知了嘉融物业公司，多次要求嘉融物业公司退款，嘉融物业公司拒绝履行退款义务。另查明，鼎力物业公司向一审法院提交了内蒙古中证联合会计师事务所审计报告，该审计报告对“水榭花都”小区313户业主的转让债权进行了审计。审计报告载明：经审计，水榭花都小区313户业主与鼎力物业公司签订的《债权转让协议》金额合计为366083元，其中包含修保证金277000元、物业费44039元、公区电费5661.50元、车位费2340元。还查明，2015年10月9日，一审法院作出（2014）新民四初字第659号民事判决，判决嘉融物业公司退还鼎力物业公司194户业主缴纳的装修保证金人民币108000元、物业费人民币75451元、公区电费人民币9715元、车位费人民币474元，共计人民币193640元。嘉融物业公司不服，提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2016年4月18日作出（2016）内01民终466号民事判决，维持原判。一审法院认为，嘉融物业公司作为原“水榭花都”小区的物业服务企业，在退出小区物业服务后应当退还业主相关费用及未提供物业服务期间已收取的物业服务费，小区业主对嘉融物业公司享有返还部分已交款项的债权，鼎力物业公司与“水榭花都”小区313户业主签订的《债权转让合同》合法有效，且该债权转让已通知到嘉融物业公司，鼎力物业公司与313户小区业主的债权转让协议对嘉融物业公司具有效力，鼎力物业公司作为债权的受让人有权向嘉融物业公司主张权利。关于应退还的款项数额，嘉融物业公司对鼎力物业公司提交的内蒙古中证联合会计师事务所审计报告不予认可，但未对审计报告提出反驳证据，亦未申请重新鉴定。结合鼎力物业公司提供的付款凭证、债权转让协议等基础证据，及嘉融物业公司退出小区物业服务的事实，对审计报告中装修保证金人民币277000元、物业费人民币44039元、公区电费人民币5661.50元、车位费人民币2340元的数额予以认可，对鼎力物业公司的这部分请求予以支持。另31户业主的装修保证金人民币33000元，因没有收据原件和债权转让协议，一审法院不予支持。关于嘉融物业公司提出的中止审理申请，鼎力物业公司的请求权基础是与业主签订的债权转让协议，嘉融物业公司与鑫瀚房地产公司签订的《前期物业服务合同》是否无效，与本案不是同一法律关系，本案不存在中止审理的事由。关于嘉融物业公司提出的调取鑫瀚房地产公司非法扣押的嘉融物业公司的所有工作材料的申请，因嘉融物业公司没有相关证据证明该材料与本案有关联性，且嘉融物业公司已向公安机关报案，对该申请一审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，判决：一、嘉融物业公司于本判决生效之日起十日内向鼎力物业公司偿还装修保证金人民币277000元、物业费人民币44039元、公区电费人民币5661.50元、车位费人民币2340元，共计人民币329040.50元；二、驳回鼎力物业公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，被上诉人鼎力物业公司提交了新证据，即内蒙古自治区高级人民法院（2016）内民申825号民事裁定，证明之前关于“水榭花都”小区另外194户业主的诉讼经过三级法院审理，鼎力物业公司全部胜诉。二审中本院认定的事实与一审法院查明事实相同，对当事人争议的问题认定如下：本院认为，关于鼎力物业公司的诉讼主体是否适格的问题。2012年7月26日，嘉融物业公司与内蒙古鑫瀚房地产开发有限责任公司签订了为期6年的《前期物业服务合同》，2014年1月3日嘉融物业公司退出水榭花都小区的物业服务，同年1月5日，鼎力物业公司与鑫瀚房地产公司签订《前期物业服务合同》，入住该小区。业主以曾经缴纳过相关费用为由拒交物业费，小区业主对嘉融物业公司享有返还部分已交款项的权益，双方存在债权债务关系。根据鼎力物业公司与313户签订的《债权转让协议》，能够证明业主将对于嘉融物业公司的债权转让给了鼎力物业公司，故鼎力物业公司的诉讼主体适格，本院予以确认。关于嘉融物业公司退还装修保证金277000元、物业费44039元、公区电费5661.5元、车位费2340元有无事实及法律依据的问题。嘉融物业公司提出审计报告依据的缴费账目等基础证据系非法取得的说法未提交相应证据，也未申请重新鉴定，一审法院采纳该审计报告的结论并无不当。综上所述，嘉融物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6730元由上诉人嘉融物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段 惠 智审 判 员 吴 芳代理审判员 额日德尼二〇一六年十月二十四日书 记 员 雅 茹 关注公众号“”