（2016）豫0305民初1341号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-28
案件名称
河南鑫宝隆餐饮服务有限公司与魏歆龙、李亚芳买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市涧西区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南鑫宝隆餐饮服务有限公司,魏歆龙,李亚芳,杨文康
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款
全文
河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0305民初1341号原告（反诉被告）河南鑫宝隆餐饮服务有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路时代美食广场A1-1号。法定代表人余涌菲，董事长。委托代理人贾安、王辉，河南洛神律师事务所律师。被告（反诉原告）魏歆龙，男，1989年2月18日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，个体户，住洛阳市洛龙区。委托代理人郭红，河南坤达律师事务所律师。被告李亚芳，女，1993年11月5日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，个体户，住洛阳市涧西区。第三人杨文康，男，1989年9月6日出生，汉族，大专文化程度，河南省郑州市人，个体户，住郑州市。原告河南鑫宝隆餐饮服务有限公司（以下简称鑫宝隆公司）诉被告魏歆龙、李亚芳、第三人杨文康为店铺转让协议纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫宝隆公司的法定代表人余涌菲及委托代理人贾安、王辉，被告魏歆龙的委托代理人郭红，被告李亚芳，第三人杨文康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫宝隆公司诉称，2014年10月24日，原告鑫宝隆公司委托第三人杨文康与被告魏歆龙签订《店铺转让协议》一份，转让价格为108000元，含首付定金2000元，押金5000元（详见协议）。2014年10月29日，原告鑫宝隆公司向被告李亚芳账户打入100000元。原告鑫宝隆公司接手店铺后，发现被告魏歆龙有欺诈行为，该店铺门面系被告魏歆龙租赁的，所有权为洛阳嘉睦泊伦物业服务有限公司（以下简称物业公司）。被告魏歆龙未经物业公司同意，不得转租给第三方。被告魏歆龙故意隐瞒上述事实，造成物业公司将门面房收回，致使原告鑫宝隆公司无法经营等损失。2015年2月份，原告鑫宝隆公司以快递形式向被告魏歆龙发出解除店铺转让协议函，要求退还转让金，但被告魏歆龙置之不理。请求1、解除原告鑫宝隆公司与被告魏歆龙签订的《店铺转让协议》。2、被告魏歆龙返还原告鑫宝隆公司支付的转让费102000元。3、本案的诉讼费由被告魏歆龙承担。对反诉的辩称，反诉原告魏歆龙的反诉事实和理由与基本事实不符，反诉原告魏歆龙从一开始就存在欺诈行为，其根本没有转租权，导致反诉被告鑫宝隆公司从2014年10月份接手店铺到2015年1月前后不足3个月时间就被物业公司锁门，无法正常经营，严重侵害了反诉被告鑫宝隆公司的合法权益，而且反诉被告鑫宝隆公司缴纳的转让费中已经包含3个月的房租，由于反诉原告魏歆龙的违约，致使双方的合同目的无法实现，反诉被告鑫宝隆公司无法按期缴纳下一季度的房租，其根本责任在反诉原告魏歆龙，请求驳回反诉原告魏歆龙的反诉请求。被告魏歆龙辩称，原告鑫宝隆公司未按期缴纳租金，其行为已构成违约。原告鑫宝隆公司违约在先，原告鑫宝隆公司被解除合同系其违约行为所致。对原告鑫宝隆公司违约行为的后果，应当由其自行承担责任。原告鑫宝隆公司要求退还的转让费没有事实和法律依据，应当驳回原告鑫宝隆公司的诉讼请求。反诉原告魏歆龙诉称，2014年10月24日，反诉原告魏歆龙就租赁的物业公司位于万国银座小区2号楼一楼大厅北侧房屋的使用权与反诉被告的委托代理人杨文康签订《店铺转让协议》，约定：反诉原告魏歆龙所签门面房租赁合同约定租赁期限为3年，即2013年6月26日至2016年6月25日止，月租金4500元。反诉原告魏歆龙剩余租期为20个月。反诉被告租赁期间欠付租金41562元，导致物业公司解除与反诉原告魏歆龙的《房屋租赁合同》，由于反诉被告拒不交纳拖欠的租金，反诉原告魏歆龙为了避免损失扩大，向物业公司代交了房租及水电费41562元。请求1、反诉被告支付反诉原告魏歆龙代交的租金及水电费41562元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。被告李亚芳辩称，与被告魏歆龙答的答辩意见一致。第三人杨文康辩称，《店铺转让协议》是第三人杨文康受原告鑫宝隆公司的委托于2014年10月24日签订的，含3个月房租，共115000元。物业公司是在2015年1月3日左右把万国银座小区2号楼一楼大厅北侧的店铺门锁了，物业公司说被告魏歆龙没有交下一季的房租，并告诉原告鑫宝隆公司，被告魏歆龙不能转租转让。让原告鑫宝隆公司去找被告魏歆龙谈。经审理查明，2014年10月27日，被告魏歆龙与原告鑫宝隆公司的委托代理人杨文康签订《店铺转让协议》一份，载明：“转让方（甲方）魏歆龙，受让方（乙方）杨文康，鉴于甲方合法享有万国银座B座北侧使用权的项目（下称“项目”），乙方知悉该项目情况并自愿受让，经双方平等、充分协商，就项目转让事宜达成以下协议，以资共同遵守。第一条项目情况，转让门面位于洛阳市涧西区安徽路万国银座B座一楼大厅北侧，建筑面积25平方米。原甲方所签门面租赁合同权利与义务转由乙方享有和履行，乙方与甲方不再另签订租赁合同。本合同生效和门面交接完毕后，甲方之前原门面租赁合同终止履行，权利义务自行解除。第二条项目转让价格，1、经甲乙双方商定，上述项目的转让价格115000元。2、甲方原租赁合同，约定的租赁期间为3年，即自2013年6月26日起2016年6月26日止，月租金为4500元，现甲方剩余租期为20个月。3、转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有。第五条双方权利、义务，2、自项目转让生效之日起，乙方取代甲方行使本协议所述项目的相关权利，享有该项目自转生效之日起所产生的收益，并承担相应的义务和风险，即与该项目有关全部风险均由乙方一概承担，甲方无需为因项目开发，运营等而产生的风险承担任何责任。3、项目转让后，因该项目产生的法律纠纷均由乙方负责处理，甲方不承担任何责任。第六条违约责任，2、双方对本协议的签订与履行须严格保密，未经对方同意，不得将本协议内容透漏任何第三方，因涉密而造成对方损失的，需承担因涉密而遭受的一切经济损失”。原告鑫宝隆公司分别于2014年10月22日、2014年10月29日，通过建行交付订金2000元和转让费100000元。2014年12月11日前，原告鑫宝隆公司依据《店铺转让协议》的约定向物业公司交纳下季度的租金，而未交纳。2015年1月3日，物业公司将门面房锁门，原告鑫宝隆公司的物品未搬出。另查，2013年5月28日，反诉原告魏歆龙与物业公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方（××）物业公司，乙方（承租方）魏歆龙，第一条租赁房屋位置及面积，甲方将位于万国银座小区2号楼一楼门厅北侧的房屋租赁给乙方经营。第二条租赁期限和用途，租赁期限为3年。自2013年6月26日至2016年6月25日止。第三条承租的相关费用及缴纳期限，每月租金4500元，按季交纳。乙方在进场前15日内（即2013年6月11日前）必须一次性向甲方交纳前3个月租金，以后各期租金，应分别于各期开始的15日前交纳。第四条双方的权利与义务，一、甲方的权利义务，二、乙方的权利义，15、未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租转租房屋。否则，甲方有权收回房屋，并有权要求乙方承担违约责任”。2015年1月16日，物业公司委托律师事务所出具《律师通知函》一份，载明“魏歆龙：因你未按照与物业公司所签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金，河南广文律师事务所基于物业公司的授权现郑重通知：解除你与物业公司所签订的《房屋租赁合同》”。2016年4月13、15日，反诉原告魏歆龙向物业公司交纳截止2015年9月30日的租金40500元及电费1062元，合计41562元。又查，2016年4月14日，物业公司出具《情况说明》一份，载明：“魏歆龙承租使用后，经营的项目为饮料、复印，店名为果C100。2014年11月份，门店经过装修，店名变更为米思，经营项目增加了快餐盒饭。在对门店物业服务过程中，公司物管人员听到该门店员工私底下说该店是他们老板从别人手里通过转让接过来的。由于《房屋租赁合同》约定转让需要我公司书面同意，物管人员就向公司汇报了该情况。公司当时的意思是只要不欠租金，不管是不是转让，暂不干预人家经营，也就未向魏歆龙再确认该事实。门店名称变更后，日常与公司沟通的不再是魏歆龙。2015年1月16日，因为未按照约定提前交付2015年度首期租金，公司通知魏歆龙解除了《房屋租赁合同》。2015年9月30日魏歆龙将房屋返还给公司”。本院认为，原告鑫宝隆公司与被告魏歆龙之间签订的《店铺转让协议》是在平等自愿的基础上自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，原、被告均应认真履行。如果双方严格按照《店铺转让协议》约定履行自己的义务，是完全可以实现自己的合同目的。《店铺转让协议》签订后，被告魏歆龙依约履行了合同义务，向原告鑫宝隆公司交付了店铺及转让物品。原告鑫宝隆公司也依约支付了转让费102000元，接收了店铺及转让物品，并对店铺进行了装修、营业。期间，物业公司知晓该店铺换人经营的情况，但未出面干涉。原告鑫宝隆公司在履行《店铺转让协议》的过程中，应当于2014年12月11日之前交纳2015年度首期租金，而未交纳。由此引起了原告鑫宝隆公司与物业公司之间的争执，最终导致《房屋租赁合同》解除，《店铺转让协议》无法履行。现原告鑫宝隆公司以发现该店铺系租赁，属于被告魏歆龙的欺诈行为为由，要求解除《店铺转让协议》。因该诉称与《店铺转让协议》约定的内容不相符，本院不予支持。造成《店铺转让协议》不能继续履行的首要原因，是原告鑫宝隆公司未按期交纳物业费。因此原告鑫宝隆公司对本案损失应当承担主要责任。反诉原告魏歆龙在得知原告鑫宝隆公司与物业公司因《房屋租赁合同》发生争执后，未及时出面协助解决，对造成双方损失扩大，负有次要责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告魏歆龙返还原告河南鑫宝隆餐饮服务有限公司转让费30600元（102000元×30%）。二、反诉被告河南鑫宝隆餐饮服务有限公司向反诉原告魏歆龙支付租金28350元（40500元×70%）及电费1062元。三、驳回原告河南鑫宝隆餐饮服务有限公司的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告魏歆龙的其它诉讼请求。本案诉讼费2340元，反诉费419元，由原告河南鑫宝隆餐饮服务有限公司承担本诉诉讼费1638元，反诉诉讼费293.3元；被告魏歆龙承担本诉诉讼费702元，反诉诉讼费125.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 李 玲人民陪审员 高 伟人民陪审员 张凤卉二〇一六年十月二十四日书 记 员 曹 虹 微信公众号“”