（2016）黔01民终4569号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-05
案件名称
简湘莲与贵阳凹凸凹置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳凹凸凹置业有限公司,简湘莲
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4569号上诉人（原审被告）贵阳凹凸凹置业有限公司，住所地贵州省清镇市职教城云站路老马河以南1.4公里处。法定代表人吴明朝，该公司总经理。委托诉讼代理人李海，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人李娟，贵州北斗星律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）简湘莲，女，1975年7月23日出生，汉族，住贵州省。上诉人贵阳凹凸凹置业有限公司（以下简称凹凸凹公司）因与被上诉人简湘莲商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凹凸凹公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回简湘莲的诉讼请求；一、二审案件受理费由简湘莲负担。事实和理由：一、原审认定项目名称变更导致简湘莲购买商铺的合同目的不能实现不属实，项目名称是暂定的，并非正式合同的名称，简湘莲对此是知晓的，其提供的证据仅是新闻报道，其购买商铺是基于大幅优惠，同地段的商铺单价明显高于本案商铺。实际是由于简湘莲资金不足，在签订正式合同时无力支付房款，在多次要求延期签订商品房买卖合同的情况下编造理由退房，明显违反诚实信用原则，其撤销协议的请求无法律依据；二、双方签订的协议并非正式的商品房买卖合同，不应适用《商品房销售管理办法》的相关规定。简湘莲辩称，凹凸凹公司销售人员和销售资料均称诉争项目是与阿里巴巴合作，是线上和线下一并销售，是一种新的营销模式，被上诉人是基于此才购买的商铺。凹凸凹公司在签订认购协议和托管协议时从未告知被上诉人名字是暂用名，被上诉人直到签订合同时才知道项目名称改变，但这一改变并非仅是名称上的变更，而是从本质上的改变，阿里巴巴并未与凹凸凹公司合作，而与阿里巴巴合作的模式是被上诉人衡量该商铺是否值得购买的重要因素，现合同目的已不能实现。被上诉人并非凹凸凹公司所称无力偿还银行贷款而不购买商铺。简湘莲向一审法院起诉请求：一、判令被告返还原告预付款204873元，并从付款之日起按年利率2%的利息计算至还清款项之日止；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年9月27日，原告简湘莲（××）与被告凹凸凹公司（××）签订编号0000089号《贵州淘宝生态城认购协议》，约定：××认购××开发的位于贵州省清镇市职教城云站路老马河旁的“贵州淘宝生态城”项目2幢1层13号铺，铺位具体位置及工程设计方案、图纸及施工进度××均知悉，铺位建筑面积为42平方米（最终面积以房产部门测绘报告面积为准，据实结算，多退少补）；××选择银行按揭付款方式；××自愿选择三年护航托管方式（从所购铺的总价中一次性扣除）；铺位原单价为15100元／平米，原总价为634200元，优惠方式：①顺序优惠4%，②付款优惠5%，③三年护航托管30%，该铺位成交单价为9639.84元／平米，总价为404873元；××为确保取得该铺位认购权，在签订本认购协议时自愿交付认购定金人民币伍万元整；××须在本认购协议签订后十日内交齐本协议所约定付款方式的款额，逾期未付清者或者退房皆视为××违约，约定付款方式的款额人民币贰拾万肆仟捌佰柒拾叁元整；××违约视为××放弃本认购协议中约定的所有权益，××有权将该房源另行出售，所缴认购定金不予退还；本认购协议铺号一经确定，双方不得更改；本认购协议自××缴纳定金后生效，在正式《商品房买卖合同》签订后，本认购协议自动失效并由××收回，已付定金将全额计入所认购商铺总房款中等内容。同日，原告（××）与被告（××）签订编号0000124号《贵州淘宝生态城三年护航托管补充协议》，约定：××购买了××开发的位于贵州省清镇市职教城云站路老马河旁的“贵州淘宝生态城”项目2幢1层13号铺，该铺位建筑面积42平米；签订本协议时，即视为××同意将该铺位的三年经营使用权归××所有，××若将该铺位购买权转给他人，则三年护航托管期限内的经营使用权依旧归××所有；在此三年护航托管期限内，××有权将该铺位的经营使用权委托给第三人，为了便于统一运营管理，××有权对该铺位的业态等进行调整和规划；××或其委托的运营单位有权在不破坏主体建筑结构的前提下，对该铺位进行装修等整改，以符合实际运营的需求，三年护航托管期满，××不得要求××恢复该铺位的交房原貌；该铺位三年护航托管的经营使用费，××已在该铺位总价中一次性折抵返还给××；该铺位三年护航托管的核算期限自2016年12月31日起，以此日期向后推三年，且××须交清该铺位的全额铺位购买款，才具备核算三年护航托管的资格；本补充协议自××签订之日生效，待××委托的专业运营公司入驻后，则××与该公司签订《贵州淘宝生态城运营管理协议》时，此补充协议自动作废。2015年9月27日，原告向被告支付定金50000元；2015年10月7日，原告向被告补款154873元。2015年11月30日，被告取得（2015）清商房预字第019号《清镇市商品房屋预售许可证》，对被告开发的清镇市职教城云站路东路贵州淘宝生态城1、2栋房屋准予预售。被告在“贵州淘宝生态城”项目宣传单中使用了“淘宝来了，再造阿里巴巴神话”、“阿里巴巴生态圈战略合作”字样。另，被告因其在开发的“贵州淘宝生态城”项目名称中使用了“淘宝”字样被起诉，现“贵州淘宝生态城”项目名称变更为“贵州网购生态城”。一审法院认为，原、被告于2015年9月27日签订《贵州淘宝生态城认购协议》、《贵州淘宝生态城三年护航托管协议》，该两份协议约定原告购买被告开发的“贵州淘宝城”项目商铺，原告选择三年护航托管经营方式，房价优惠中包含返租优惠30%，商铺三年护航托管的经营使用费由被告在商铺总价中一次性折抵返给原告。原告购买案涉商铺是基于被告与阿里巴巴合作的宣传，双方所签的认购协议、三年护航托管协议均载明“贵州淘宝生态城”字样，现“贵州淘宝生态城”项目名称变更为“贵州网购生态城”，原告购买商铺的目的不能实现。此外，原、被告在《贵州淘宝生态城三年护航托管协议》中关于铺位三年护航托管的经营使用费在铺位总价中一次性折抵返还的约定，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，因此，双方所签《贵州淘宝生态城认购协议》、《贵州淘宝生态城三年护航托管协议》属可撤销协议。原告诉请被告返还已支付的购房款204873元（定金和补款），是原告行使撤销权的表现，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，被告应返还原告交纳的定金50000元和房款154873元，故对原告诉请被告返还因购房所交款项204873元的主张，予以支持。关于原告诉请被告支付利息的主张，因被告对该款项已构成实际占有，占有期间对原告造成资金利益损失，故酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从付款之日即2015年10月7日起计算至本判决履行期限届满之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：被告凹凸凹有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告简湘莲购房款204873元及利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从2015年10月7日计算至本判决履行期限届满之日止。案件受理费2186元，由被告凹凸凹公司负担。二审经审理查明的事实与原判一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于双方签订的《贵州淘宝生态城认购协议》、《贵州淘宝生态城三年护航托管协议》约定简湘莲所购商铺的项目名称为“贵州淘宝生态城”，涉案项目的商品房预售许可证载明，本案项目名称为：“贵州淘宝生态城”，现项目名称变更为“贵州网购生态城”，可见凹凸凹公司在销售过程中确实存在宣传不实的行为，但本案双方当事人签订《贵州淘宝生态城认购协议》的合同目的在于订立正式的商品房买卖合同，凹凸凹公司的不实宣传仅是导致双方不能达成签订《商品房买卖合同》合意的因素之一，并未导致商品房不能预售，合同标的并未发生实质性的变更。鉴于凹凸凹公司的不实宣传对购房人决策是否购买房屋存在一定影响，简湘莲要求凹凸凹公司退还已付定金及房款的主张实际是要求撤销《贵州淘宝生态城认购协议》，该诉请符合法律规定，本院予以支持。本案中，双方未签订正式《商品房买卖合同》，在此期间凹凸凹公司占用了简湘莲交付的购房款而产生一定的资金占用费，原判判令参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算已付房款的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，凹凸凹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4373元，由贵阳凹凸凹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韦 娟代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十月二十四日书 记 员 马知遥 更多数据：搜索“”来源：