（2016）浙0502民初3956号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-10
案件名称
黄荣祥、徐敏与湖州朗惠置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄荣祥,徐敏,湖州朗惠置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初3956号原告（反诉被告）：黄荣祥，男，汉族，1968年1月10日出生，住所地湖州市吴兴区飞英街道吉山新村***幢***室，公民身份号码3301041968********。原告（反诉被告）：徐敏，女，汉族，1968年7月26日出生，住所地湖州市吴兴区飞英街道吉山新村***幢***室，公民身份号码3305111968********。委托代理人：王倩，浙江家本律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖州朗惠置业有限公司，住所地湖州市小梅口同心岛太湖乐园内。法定代表人：金辉，该公司总经理。委托代理人：方建平、沈升，浙江银湖律师事务所律师。原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏与被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法由代理审判员陈甜甜适用简易程序进行审理，后因工作原因，本案变更为代理审判员李元光适用简易程序进行审理，于2016年8月31对本案公开开庭进行了审理。原告黄荣祥、徐敏的委托代理人王倩与被告湖州朗惠置业有限公司的委托代理人方建平、沈升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏起诉称：2010年10月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买湖州市天玺花园123幢C座房屋一套，房屋价款2627000元，于2010年12月31日前交付房屋。逾期未交付，被告按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金。嗣后，原告多次催促被告交付房屋，但被告一直置之不理，故请求法院判令：1.被告立即履行《商品房买卖合同》，将天玺花园123幢C座房屋交付原告；2.被告支付原告违约金767609.40元（按日万分之二暂从2011年1月1日起计算至2014年12月31日止，实际计算至法院判决生效之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司答辩并反诉称：本案所涉《商品房买卖合同》签订于2010年11月2日，合同中约定房屋交付时间为2011年1月31日前，被告于2011年2月28日向原告发出收楼通知书通知原告于2011年3月6日前往售楼处办理交房手续，但原告因自身原因未能办理房屋交付手续。后被告于2011年10月28日再次向原告催告交房，但原告始终未予以配合，故请求驳回原告本诉请求。合同约定原告应在约定的期限内向被告支付购房款，第二笔购房款1800000元应在2011年12月17日前付清，但原告在2012年2月1日才向被告支付，逾期付款46天，应按每日万分之三向被告支付违约金24840元。原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏为支持其本诉诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1.商品房买卖合同1份，证明原、被告签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买天玺花园123幢C座房屋一套，房屋价款2627000元，合同约定房屋交付时间是2010年1月31日前。证据2.收据1份，证明2010年11月2日，原告预付购房款827000元的事实。证据3.证明1份，证明浙江恒盛物业管理有限公司为天玺花园的物业管理公司，其陈述天玺花园123幢C座房屋至今未收房的事实。证据4.律师函、EMS快递单及快递投递情况各1份，证明2015年5月12日，原告委托律师向被告发律师函，要求被告交房并支付违约金及律师函已妥投的事实。证据5.湖州天玺别墅防水维修方案（复印件）1份，证明2012年11月12日，上海东方雨虹防水工程有限公司对天玺花园123幢C座房屋进行勘验、对房屋防水问题提出了相关解决措施。证据6.房屋限时整改通知书、EMS快递单和发票各1份，证明2013年10月21日，原告要求被告对房屋存在的问题解决后再交房，并将整改通知书向被告寄送的事实。被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：证据1.商品房买卖合同1份，证明原、被告于2010年11月2日签订合同，对房屋出售价格、交付条件、付款方式及违约责任等做了约定的事实。证据2.工程竣工验收备案证明书1份，证明本案所涉房屋已于2011年1月18日通过了竣工验收并备案，符合约定的交房条件的事实。证据3.收楼通知书、收楼催告书及快递单各1份，证明被告于2011年2月28日和10月28日两次函告原告前来办理收房手续的事实。证据4.天玺花园123幢C座房屋收款情况表及收据1组，证明原告未按合同约定的付款时间2010年12月17日前付清全部购房款的事实。原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏与被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司提供的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1，被告质证对证据真实性、合法性、关联性均无异议，但认为合同签订于2010年11月2日，交房时间2010年1月31日前为笔误，而应该是2011年1月31日前。本院认为，该证据符合有效证据要件，按常理交房时间应晚于合同签订时间，结合房屋所涉工程于2011年1月18日竣工验收备案的事实，本院认定交房时间应为2011年1月31日前。原告提交的证据2，被告质证无异议，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据3，被告质证认为合同约定交房主体是被告，物业公司出具的证明与本案不具有关联性。本院认为，物业公司出具证明所载内容与本案查明的事实一致，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据4，被告质证认为律师函陈述约定交房时间与事实不符，对律师函送达的事实无异议。本院认为，该证据符合有效证据要件，能证明原告待证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据5，被告质证认为该证据为复印件，本案纠纷涉及房屋是否按时交房，并非房屋质量问题纠纷，该证据与本案无关联性。本院认为，无法核定该维修方案委托主体及委托原因，该证据效力，本院不予确认。原告提交的证据6，被告质证认为本案并非房屋质量问题纠纷，该证据与本案无关联性，且原告未收到过限期整改通知书。本院认为，该组证据能证明原告待证事实，本院对其证据效力予以确认。被告提交的证据1，原告质证认为该份合同中约定的交房时间2011年1月31日前，与原告持有的合同约定的交房时间不一致，应以原告持有的合同为准。本院认为，该证据符合有效证据要件，因原告持有的合同交房时间与常理不符，交房时间本院确定为2011年1月31日前。被告提交的证据2，原告质证认为竣工验收合格只是房屋能够交付的条件之一。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件除了竣工验收合格并取得备案证明外，还应取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件及取得商品住宅交付使用批准文件，故仅凭该证据不能证明该房屋符合交房条件的事实。被告提交的证据3，原告质证认为，无法证明相关收房通知和催告已寄送原告处。本院认为，2011年2月28日的收楼通知书载明安排原告于2011年3月6日前办理收房手续，与原告提交的律师函载明2011年3月6日黄荣祥、徐敏收楼验房的事实相印证，可以认定2011年2月28日的收楼通知书原告已收到。2011年10月28日的催告书载明安排原告于2011年11月10日前再次办理收房手续，与原告提交的房屋限时整改通知书载明原告于2011年10月30日再次去验房的事实相印证，可以认定2011年2月28日的收楼催告书原告已收到的事实。被告提交的证据4，原告质证认为被告提交的证据为复印件，无法证明其真实性。本院认为，原告在庭后所作笔录中认可该证据中所载款项支付时间，本院对其证据效力予以确认。经审理，本院认定事实如下：2010年11月2日，原告黄荣祥、徐敏与被告湖州朗惠置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买湖州市天玺花园123幢C座房屋一套，房屋价款2627000元，原告按银行按揭贷款方式分期付款，2010年11月2日前支付827000元，剩余房款1800000元办理银行按揭手续，原告保证在合同签订之日起45日内取得商业银行的贷款批准文件并放贷至被告指定银行。逾期付款超过30日之后，若被告愿意继续履行合同的，原告自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止按日万分之三向被告支付应付款的违约金。同时约定被告应在2011年1月31日前交付房屋，交付条件为：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房超过30日之后，若原告愿意继续履行合同的，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。2011年1月18日，本案房屋所涉工程取得竣工验收备案证明书。2011年2月1日，被告收到原告所贷银行按揭贷款1800000元。被告通知原告于2011年3月6日前办理收房手续，原告收到通知书后于2011年3月6日到被告处办理收房手续，因原告认为房屋存在多个卫生间管道与窗户顶边平齐、地下室未设计下水管道及通风口等设计缺陷,房屋墙面存在空鼓、渗水等问题，未予收房。2011年10月，被告再次通知原告于2011年11月10日前办理收房手续，原告于10月30日到被告处办理收房手续，因认为被告对其提出的问题未予解决，未予收房。本院认为：原告黄荣祥、徐敏与被告湖州郎惠置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同约定，房屋交付条件为建设工程竣工验收合格并取得备案证明等4个条件，被告通知原告2011年3月6日交房时，原告提出卫生间管道、地下室等存在设计缺陷而拒绝收房，本院认为工程竣工验收备案表中已载明工程设计已验收，原告以该理由拒绝收房于法无据。而原告提出房屋存在空鼓、渗水等问题均属于房屋质量瑕疵，并不属于房屋不符合交房条件，原告拒绝收房缺乏依据，故2011年3月6日之后未交房的原因在原告，原告主张2011年3月6日之后逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告未按约定于2011年1月31日前交付房屋，本院应支付原告2011年1月31日至2011年3月6日的逾期交房违约金8683.50元（827000元×35天×0.03%）。因原告拒绝收房，房屋并未交付，现原告主动要求被告交付房屋，被告应予配合。合同约定购房款1800000元办理银行按揭手续，原告保证在合同签订之日起45日（即2011年12月17日前）内取得商业银行的贷款批准文件并房贷至被告指定银行，被告在2012年2月1日收到1800000元购房款，原告应支付被告逾期付款违约金24840元（1800000元×46天×0.03%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司于本判决生效之日起十日内将湖州市天玺花园123幢C座房屋交付原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏；二、被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司支付原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏逾期交付违约金8683.50元，黄荣祥、徐敏支付湖州朗惠置业有限公司逾期付款违约金24840元，经相互抵扣，黄荣祥、徐敏应支付湖州朗惠置业有限公司违约金16156.50元，限于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏其他本诉诉讼请求。如果原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11476元、减半收取5738元，反诉受理费211元，合计诉讼费5949元，由原告（反诉被告）黄荣祥、徐敏负担5889元，被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 李元光二〇一六年十月二十四日书 记 员 赵 婕 微信公众号“”